[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Jérôme HOCQUARD ; Me Remy HASSAN

Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond

N° RG 22/01956 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWSBN

N° MINUTE :
1-2025

JUGEMENT
rendu le jeudi 30 janvier 2025

DEMANDERESSE
S.D.C. [Adresse 3], Représenté par son syndic le cabinet LE TERROIR dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Jérôme HOCQUARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0087

DÉFENDERESSE
SCI ACJR, dont le siège social est [Adresse 1]
représenté par Me Remy HASSAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K057

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, statuant en juge unique
assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 16 octobre 2024
Délibéré le 30 janvier 2025

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 janvier 2025 par Clara SPITZ, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 30 janvier 2025
PCP JTJ proxi fond – N° RG 22/01956 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWSBN

La société ACJR est propriétaire du lot n°357 correspondant à un local à usage commercial au rez-de chaussée d’un immeuble soumis au régime de la copropriété, situé [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice du 31 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, le cabinet LE TERROIR, a fait assigner la SCI ACJR devant le tribunal judiciaire de PARIS afin d’obtenir sa condamnation, avec capitalisation des intérêts, au paiement des sommes de 3 103,62 euros au titre de charges de copropriété et travaux impayées arrêtés au 1er octobre 2021, 2 341,12 euros au titre des frais de contentieux et 31 euros au titre des frais de réquisitions hypothécaires, outre la somme de 1 000 euros à titre de dommages-et-intérêts et de 1 440 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Lors de l’audience du 16 octobre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue après plusieurs renvois, le syndicat de copropriétaires, représenté par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement, aux termes desquelles il est demandé :
– le débouté des demandes adverses ;
– la condamnation de la SCI ACJR à lui verser, avec capitalisation des intérêts, les sommes de :
o 7 152,37 euros au titre des charges et des travaux impayés arrêtés au 1er octobre 2024,
o 3 602,37 au titre des frais de contentieux,
o 31 euros au titre des frais de réquisitions hypothécaires,
– sa condamnation à lui verser la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts
– sa condamnation à lui verser la somme de 1 440 au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

La SCI ACJR, représentée par son conseil, a déposé des conclusions qu’elle a soutenues oralement et demande ainsi :
– de déclarer irrecevable le syndicat de copropriétaires en ses demandes au titre de la période antérieure au 22 juin 2016, ou, subsidiairement de débouter le syndicat de copropriété de ses demandes au titres des appels de charges, travaux et frais antérieurs au 22 juin 2016,
– de débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes au titre des travaux d’intérêt collectif sur les fenêtres et les volets,
– d’enjoindre le syndicat de copropriétaires à produire un décompte rectifié, expurgé des sommes appelées antérieurement à l’ouverture de la procédure collective,
– de dire que les travaux de ravalement, s’ils ont été votés, ne comportent pas de date quant à l’exigibilité des sommes,
– de débouter le syndicat des copropriétaires de toutes des demandes au titre des travaux objets de décisions votées en assemblées générales,
– de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes au titre des frais,
– De donner injonction au syndicat des copropriétaires de transmettre un décompte rectifié sur lequel sera extourné l’ensemble des créances et frais dont elle n’est pas débitrice,
– de lui donner acte qu’elle procèdera au règlement de la somme de 502,36 euros au titre des charges courantes arrêtée au 30 juin 2024, qu’il conviendra d’imputer aux sommes dues nées postérieurement à l’ouverture a procédure collective,
– débouter la syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-et-intérêts,
– dire n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour l’exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

I. SUR L’IRRECEVABILITE DES DEMANDES AU TITRE DES CREANCES ANTERIEURES AU 22 JUIN 2016

Selon l’article L 631-14 du code de commerce, les articles L 622-13 à L 622-33 du même code sont applicables à la procédure de redressement judiciaire.

En application de l’article L. 622-21 du code du commerce, le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance est née antérieure à l’ouverture de ladite procédure et tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent et à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.

L’article L. 622-22 du code du commerce prévoit que sous réserve des dispositions de l’article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan nommé en application de l’article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant. Le débiteur, partie à l’instance, informe le créancier poursuivant de l’ouverture de la procédure dans les dix jours de celle-ci.

L’article L 622-24 de ce code dispose que à partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire dans les délais fixés par décret en Conseil d’Etat. Lorsque le créancier a été relevé de forclusion les délais ne courent qu’à compter de la notification de cette décision ; ils sont alors réduits de moitié.

Ce délai, selon l’article R 622-24, est de deux mois à compter de la publication du jugement d’ouverture au Bulletin Officiel des annonces civiles et commerciales.

L’article L 622-26 du code de commerce, alinéa 1 précise qu’à défaut de déclaration dans les délais prévus à l’article L. 622-24, les créanciers ne sont pas admis dans les répartitions et les dividendes à moins que le juge-commissaire ne les relève de leur forclusion s’ils établissent que leur défaillance n’est pas due à leur fait ou qu’elle est due à une omission du débiteur lors de l’établissement de la liste prévue au deuxième alinéa de l’article L. 622-6. Ils ne peuvent alors concourir que pour les distributions postérieures à leur demande.
L’alinéa 3 de ce même article dispose que l’action en relevé de forclusion ne peut être exercée que dans le délai de 6 mois à compter de la publication du jugement d’ouverture (…). Par exception, si le créancier justifie avoir été placé dans l’impossibilité de connaître l’obligation du débiteur avant l’expiration du délai de six mois, le délai court à compter de la date à laquelle il est établi qu’il ne pouvait ignorer l’existence de sa créance.

Le caractère volontaire de cette omission doit être démontré.

La règle de l’arrêt des poursuites étant d’ordre public, applicable d’office et procédant de plein droit de l’autorité du jugement d’ouverture, elle constitue alors une fin de non-recevoir devant être soulevée d’office par le juge. Par suite le juge ne doit donc pas fixer la créance, mais déclarer la demande irrecevable.

En l’espèce, l’ouverture de la procédure collective de redressement judiciaire à l’encontre de la SCI ACJR le 22 juin 2016 n’est pas contestée.

La défenderesse verse ainsi au débat :

– un document émanant du greffe du tribunal de commerce de Paris tamponné du 23 juin 2016 aux termes duquel il apparaît que la procédure de redressement judiciaire ouverte le 8 juin 2016 à l’encontre de la SARL à associé unique CHRISTELLE ET JONATHAN est étendue à la SCI ACJR, que la SARL BELHASSEN – STEINER est nommée en tant que mandataire judiciaire, que la SELASU David LACOMBE est nommée en tant qu’administrateur et sur lequel il est apposé la mention selon laquelle  » les créanciers de la SCI ACJR sont invités à produire leur titre de créances entre les mains du mandataire judiciaire dans un délai de deux mois à compter de la publication au BODACC du présent jugement « ,
– l’extrait de l’annonce n°2239 du BODACC A n°20160135 publié le 7 octobre 2016 rappelant que les créances sont à déclarer dans les deux mois suivant la présente publication, auprès du mandataire judiciaire.

Or le syndicat des copropriétaires, qui réclame paiement de sommes dues au titre de charges, travaux et frais impayés antérieurs à cette date, ne justifie aucunement avoir déclaré sa créance dans les délais susmentionnés.

Il ne justifie pas non plus avoir exercé une quelconque action en relevé de forclusion dans le délai de six mois à compter de la publication du jugement au BODACC ni même dans le délai de six mois à compter du courrier adressé par le conseil de la SCI ACJR au syndic de copropriété le 16 avril 2019 lui rappelant le prononcé du jugement d’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire, date à compter de laquelle il est établi qu’il ne pouvait ignorer l’existence de sa créance.
Par conséquent, le syndicat des copropriétaires, qui ne fait pas non plus la preuve du caractère volontaire d’une quelconque dissimulation de la part de la SCI ACJR, sera déclaré irrecevable en ses demandes tendant au paiement de créances nées avant le 22 juin 2016.

II. SUR LA DEMANDE FORMEE AU TITRE DES CHARGES DE COPROPRIETE ET TRAVAUX IMPAYES

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse aux débats :
– le justificatif de la qualité de copropriétaire de la SCI ACJR tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour le lot n°357 situé [Adresse 3],
– les décomptes des sommes dues portant sur la période allant du 2 mai 2016 au 1er octobre 2024, appel du 4ème trimestre 2024 inclus,
– les appels de fonds, cotisations travaux et relevés individuels de charges pour la période allant du 3ème trimestre 2016 au 4ème trimestre 2024,
– les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété et attestations de non recours afférentes en date des 13/04/2016, 09/05/2017, 30/05/2017, 05/04/2018, 16/10/2018, 09/04/2019, 07/11/2019, 09/09/2020, 18/03/2021, 17/01/2022, 24/03/2022, 16/02/2023, 23/03/2023,
– les contrats de syndic successifs.

Le dernier décompte produit, édité le 2 octobre 2024, laisse apparaître un solde débiteur de 10 605,98 euros contesté par la SCI ACJR.
1. Sur les sommes au débit

Le décompte arrêté au 2 octobre 2024 laisse apparaître, dans la colonne débit correspondant aux sommes appelées, un montant de 11 201.29 euros et dans la colonne crédit, correspondant aux sommes versées, un montant de 595.31 euros.

Sur la reprise de solde antérieure au 1er janvier 2019
Sont inclus, parmi les sommes appelées et figurant au débit, les frais facturés à compter du 1er janvier 2019 pour un montant total de 3 602.37 qu’il faut donc déduire puisqu’ils feront l’objet d’un examen séparé, au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (11 201.29-3602.37 = 7 598.92 euros).

Est également comprise la somme de 2 205.81 euros au titre de deux lignes intitulées  » A Nouveau au 01/01/2019  » correspondant :
– à la reprise du solde antérieur au 2 mai 2016 de 1317,11 euros (charges et frais), selon les extraits du grand livre,
– aux appels de fonds et cotisations travaux pour la période allant du 3ème trimestre 2016 au 4ème trimestre 2018 inclus (760.62 euros cf pièce n°6 ou 13), ainsi qu’aux frais de recouvrement portant sur cette même période (1188.76 euros cf pièce n°14),
– déduction faite des versements effectués par la SCI ACJR à hauteur de 1 060.68 euros.

Or le syndicat de copropriétaires n’est pas recevable à réclamer la somme de 1317.11 euros au titre de la reprise du solde antérieur au 2 mai 2016, faute d’avoir déclaré sa créance dans le délai imparti suite à l’ouverture de la procédure de recouvrement. De même, les sommes dues au titre des frais portant sur la période allant du 3ème trimestre 2016 au 4ème trimestre 2019 inclus, soit 1188.76 euros, feront l’objet d’un examen à part.

Ainsi, il convient de soustraire des sommes appelées cette somme totale de 2 205.81 euros (7 598.92 – 2205.81 euros = 5 393.11 euros) et d’ajouter au débit uniquement la somme de 760.62 euros (5 393.11 + 760.62 = 6153.73 euros). La somme de 1 060.68 euros sera, quant à elle, ajoutée au crédit des sommes versées en ce qu’elle ne pouvait être imputées sur les sommes dues antérieurement à l’ouverture de la procédure collective ou sur ls frais, en l’absence de précision en ce sens par le débiteur.

Sur les travaux de ravalement, fenêtres et menuiseries
Sont par ailleurs contestées par la SCI ACJR les sommes appelées au titre des travaux de ravalement, fenêtres et menuiserie, soit les sommes de 1670.89 euros le 15 décembre 2020 et 1779.82 euros le 7 juillet 2023.

L’article 10-1 c) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

Selon l’article 17, Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical.

Avant de faire droit à la demande d’application d’une résolution, les juges du fond doivent rechercher si la décision a bien été prise par l’assemblée. (Civ. 3e, 25 avr. 2006):

L’article 42 alinéa 2 de cette loi prévoit que les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. Sauf en cas d’urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu’à l’expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa.

En l’espèce, il ressort du règlement de copropriété que sont des parties communes à tous les copropriétaires les locaux de gardiennage, le gros œuvre, les ornements d’extérieur des façades, à l’exception des fenêtre elles-mêmes et des volets.

Or, la SCI ACJR indique que le local dont elle est propriétaire ne comporte aucune menuiserie ni aucun vitrage car il s’agit d’un local aveugle, ce qui n’est pas contesté par la partie adverse. Ainsi, elle soutient qu’elle ne peut être concernée par les travaux portant sur la menuiserie, les fenêtres et les volets, quand bien même ils seraient d’intérêt collectif, puisqu’il s’agit de parties privatives.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], en réponse, indique que la SCI ACJR n’a contesté aucun des procès-verbaux afférents aux assemblées générales qui ont voté les travaux les 16 octobre 2018 et 7 novembre 2019 dans le délai de deux mois, prévu à l’article 42 de cette même loi et que par conséquent, elle ne peut qu’être déboutée de sa demande.

Toutefois, il résulte des procès-verbaux des assemblées générales des 6 octobre 2018 et 7 novembre 2019, que seules les résolutions afférentes aux travaux de rénovation des parois murales avec isolation thermique et aux travaux de remplacement des menuiseries extérieures de la loge du gardien et de la porte d’accès au jardin terrasse du 1er étage seront,  » en application du règlement de copropriété,  » répartis  » selon les tantièmes généraux « .

La répartition du coût du remplacement des menuiserie extérieures des baies vitrées des parties privatives et, a fortiori, des options s’offrant aux copropriétaires concernés ne fait l’objet d’aucune précision.

Du fait de cette absence de précisions des modalités de répartition du financement de ces travaux, le syndic de copropriété n’a pu faire application correcte de ces résolutions en en imputant une part à la SCI ACJR. En effet, il ne peut avoir valablement déduit que les modalités de répartition de financement de ces travaux seraient calquées sur celles relatives portant sur des parties communes, notamment en ce qu’une telle répartition serait contraire au règlement de copropriété et à la loi.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires ne peut opposer à la SCI ACJR le délai de 2 mois dans lequel le copropriétaire peut contester les délibérations de l’assemblée générale, puisque ce que la SCI ACJR conteste est la mauvaise application de ces délibérations et non ces délibérations en elles-mêmes.

Au contraire, la SCI ACJR est bien fondée à contester les appels qui ont été émis à son encontre, sans distinguer ce qui ressortait des travaux portant sur les parties communes et dont les modalités de financement avait bien été votée (selon les tantièmes), de ce qui ressortait des travaux portant sur des parties privatives pour lesquels aucune précision n’avait été donnée et dont la loi dispose que leur financement pèse sur les copropriétaires concernés.

En l’absence de toute ventilation, le syndicat des copropriétaires, qui précise d’ailleurs que les sommes appelées en janvier à hauteur de 95 315.63 euros représentent 2% du coût des travaux, dont le montant s’élève alors à plus de quatre millions d’euros et englobe nécessairement l’ensemble de ces travaux (parties communes et parties privatives), ne peut qu’être débouté de ses demandes à ce titre.

Ainsi, seront également déduits de la colonne débit dont le montant, après les déductions précédentes, était de 6 153.73 euros, les sommes appelées les 15 décembre 2020 au titre des  » travaux ravalement, fenêtres, menuiserie  » et 07 juillet 2023 au titre de  » Appel travaux ravalement Plus « , respectivement de 1670.89 euros et 1779.82 euros, soit un montant qui en résulte de 2 703.02 euros (6 153.73 – 1670.89 – 1779.82)

Sur les appels de charges, hors travaux susmentionnés
L’ensemble des sommes appelées au titre des provisions sur charges et travaux sont justifiés par la production des appels afférents et les procès-verbaux des assemblées générales afférents.

Ainsi, la somme à prendre en compte au titre du débit est de 2 703.02 euros.

2. Sur les sommes au crédit

Au décompte arrêté le 2 octobre 2024, figure la somme de 595.31 euros au crédit dont d’une part, il faut déduire les 270 euros correspondant à un remboursement des frais de recherche d’adresse (dont il ne sera pas tenu compte dans le calcul des frais) et à laquelle il faut, d’autre part, ajouter les sommes versées par la SCI ACJR antérieurement au 1er janvier 2019 soit 1 060.68 euros. Ainsi, la SCI ACJR a versé 1 385.99 euros.

3. Sur les sommes restant dues par la SCI ACJR

La SCI ACJR apparaît donc redevable de la somme de 1317.03 euros (2 703.02 euros – 1 385.99 euros) au titre des charges et travaux, montant arrêté au 2 octobre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus.

II. SUR LES FRAIS DE RECOUVREMENT

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

En ce qui concerne les frais postérieurs, il y a lieu de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic. A cet égard le syndicat des copropriétaires ne saurait se prévaloir des stipulations du contrat de syndic relatives au frais de recouvrement, qui sont inopposables aux copropriétaires, tiers à la convention.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaires réclame la somme de 1188, 76 au titre des frais arrêtés au 1er janvier 2019 puis, 3 602.37 euros au titre des frais postérieurs. Sont inclus, des frais d’envoi de plusieurs relances et mises en demeure, la signification de deux commandements de payer, les fais de recherche d’adresse, les frais de signification de deux assignations, des frais au titre du suivi annuel et des frais facturés par ELOCA.

Seules deux mises en demeure ont été envoyées à la défenderesse par courrier recommandé avec accusé de réception conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Celle du 06 juin 2017 a certes été adressée à la SCI ACJR C/O ATHENA, commissaire à l’exécution du plan, mais a été envoyée au siège de la SCI et mentionne son nom, de sorte que la SCI ACJR a été touchée. En revanche, s’agissant de la mise en demeure du 27 octobre 2017, elle a été adressée à l’administrateur judiciaire uniquement et non à la SCI ACJR et ne peut donner lieu à remboursement.

Le requérant sera remboursé à hauteur du coût réel de l’envoi d’un courrier par LRAR, (5,60 euros).

Concernant le commandement de payer du 1er février 2021, celui-ci n’a été adressé qu’au commissaire à l’exécution du plan. Or, s’agissant d’une créance en postérieure à l’ouverture de la procédure collective, elle aurait effectivement du être réclamée à la SCI ACJR en personne. Ce commandement ne donnera donc pas lieu à remboursement, et seul celui du 7 août 2021 à hauteur de 147.29 euros sera pris en compte.
En revanche, le  » suivi annuel  » de la procédure par le syndic constitue une diligence normale du syndic qui est à la charge de tous les copropriétaires, ne pouvant donner lieu à remboursement sur le fondement de cet article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par ailleurs, les frais de remise de dossier à l’avocat ou à l’huissier ainsi que la somme de 1440 euros au titre de ELOCA-PROCEDURE 12/21 ont vocation à être prise en compte, le cas échéant, au titre des frais irrépétibles indemnisés sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, les frais de signification des assignations ont vocation à être intégrés au dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] ne démontre pas la nécessité d’avoir procédé à des réquisitions auprès de la Direction Générale des Finances Publiques et par conséquence, sera déboutée de sa demande à hauteur de 31 euros.

Les frais nécessaires qui donneront lieu à remboursement s’élèvent donc à 152.89 euros, somme que la SCI ACJR sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3].

III. SUR LES DOMMAGES ET INTERETS

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, s’il ressort de la procédure que des sommes conséquentes ont été appelées à tort par le syndic de copropriété, il appert également que la SCI ACJR ne règle pas ses charges de copropriété et qu’elle s’est ainsi abstenue de tout versement volontaire depuis le 14 septembre 2020, les montants mis à son crédit résultant ensuite des régularisations de charge.

Ainsi, elle sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

IV. SUR L’INJONCTION DE PRODUIRE UN DECOMPTE RECTIFIE

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le décompte de répartition des charges. (Civ. 3e, 11 déc. 2012).

Est fautif le syndic qui adresse un décompte de charges erroné à un copropriétaire et qui lui impute des dépenses indues.

Par conséquent, la SCI ACJR est bien fondée à solliciter la production d’un décompte rectifié, à compter du 22 juin 2016, ainsi expurgé des sommes dues antérieurement à cette date, de l’ensemble des frais et des montants indument appelés au titre des travaux de ravalement, menuiserie et fenêtres et sur lequel figure au crédit l’ensemble des sommes versées par la défenderesse depuis cette date.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

La SCI ACJR, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la présente décision sera rappelée, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Declare irrecevable la demande en paiement du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] en ce qu’elle porte sur la période antérieure au 22 juin 2016,

CONDAMNE la SCI ACJR à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic le cabinet LE TERROIR, les somme suivantes :
de 1317.03 euros au titre des charges et travaux, montant arrêté au 2 octobre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus ;152.89 euros au titre des frais de recouvrement, 500 euros à titre de dommages et intérêts,
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de sa demande au titre des frais de réquisition hypothécaire,

ENJOINT le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de communiquer à la SCI ACJR un décompte rectifié conformément précisé dans les motifs de la présente décision,

CONDAMNE la SCI ACJR à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic le cabinet LE TERROIR la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ,

CONDAMNE la SCI ACJR aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est assortie, de plein droit, de l’exécution provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 janvier 2025 et signé par la présidente et le greffier susnommés,

Le greffier La présidente