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N° RG 24/55272 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5K25

N° : 5

Assignation du :
25 Juillet 2024

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[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:

JUGEMENT rendu selon la PROCEDURE ACCELEREE au FOND
le 20 janvier 2025

par Lucie LETOMBE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.
DEMANDERESSE

Madame la Maire de la VILLE DE [Localité 6] représentant ladite Ville
Hôtel de Ville
Direction des Affaires Juridiques
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Maître Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocats au barreau de PARIS – #K0131

DEFENDERESSE

La S.C.I. DE [Localité 8]
[Adresse 2]
[Localité 1]

représentée par Me Raphaël RICHEMOND, avocat au barreau de PARIS – #G0400

DÉBATS

A l’audience du 16 Décembre 2024, tenue publiquement, présidée par Lucie LETOMBE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par assignation en date du 25 juillet 2024, la ville de [Localité 6] a attrait la SCI de [Localité 8] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, saisi selon la procédure accélérée au fond.

A l’audience du 16 décembre 2024, la ville de [Localité 6], par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les termes de son assignation et demande à la juridiction de :

– constater l’infraction commise par la SCI de [Localité 8],
– condamner la SCI de [Localité 8] à lui payer une amende civile de 50 000 €,
– condamner la SCI de [Localité 8] à payer à la ville de Paris la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, la ville de Paris fait notamment valoir que le local en cause est à usage d’habitation, qu’aucun changement d’affectation n’a eu lieu, que ce bien a fait l’objet par la SCI de [Localité 8] de locations courte durée à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, et que ce local ne constitue pas le domicile principal de la défenderesse.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement, la SCI de [Localité 8], représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

– débouter la ville de [Localité 6] de l’ensemble de ses demandes,
– condamner la ville de [Localité 6] à lui verser la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
– condamner la ville de [Localité 6] à lui verser la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Elle allègue que la preuve de l’usage d’habitation n’est pas rapportée par la ville de [Localité 6], et qu’elle démontre que son local est à usage commercial soutenant que :
– la fiche immeuble du lot n°5 indique que la société Bramato a fait l’objet d’une fusion/absorption par la société George Mery (depuis lors devenue la SCI de [Localité 8]), confirmant ainsi la perpétuation du caractère commercial de l’activité et de l’usage du local depuis 1948, début de l’exploitation des lieux par la société Bramato,
– les pages 74 et 75 de la pièce n°2 adverse sont illisibles,
– il est affirmé par erreur en page 79 de la pièce adverse n°2 que Monsieur [L] serait, en tant que locataire, « entré en 1959 » alors qu’il est question de la SARL Bramato.

Elle soutient que la société Bramato, société commerciale, était propriétaire du logement litigieux, et que Monsieur [L], son gérant, n’occupait pas personnellement le local à titre d’habitation mais que seule la société Bramato l’occupait à titre commercial. Elle prétend que Monsieur [L] n’avait pas compris la nature et la portée de la fiche H2 qu’il a remplie.

Il est renvoyé aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus.

La date de délibéré a été fixée au 20 janvier 2025.

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation

L’article L.631-7 alinéa 1er du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit :
« La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

L’alinéa 1er de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit également :
« Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 € par local irrégulièrement transformé. »

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la ville de [Localité 6], d’établir, selon tout mode de preuve :

-l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation s’il est affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;
-un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.
Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la ville de [Localité 6] a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n’est pas allégué qu’elle a été mise en œuvre.

Sur l’usage d’habitation du local :

Il ressort des pièces produites que la fiche H2, datée du 8 octobre 1970, précise le nom du locataire occupant le logement à titre gratuit (Monsieur [L]) d’une surface de 53m2 « affectée exclusivement à l’habitation » au 1er janvier 1970.

Il y est également indiqué que le logement situé au 1er étage comporte un salon, deux chambres, une cuisine, et une entrée, et ne constituait donc pas le local dans lequel la société Bramato exerçait son activité commerciale.

La défenderesse soutient que le local appartenant à la société Bramato était à usage commercial, et que Monsieur [L], le gérant de ladite société, avait complété la fiche H2 par erreur.

Toutefois, les pièces produites par la SCI de [Localité 8], à savoir l’extrait k-Bis de la société Bramato de 1991, le procès-verbal d’assemblée générale du 27 juillet 1992 de dissolution de la société Bramato pour devenir la SCI George Mery, le procès-verbal d’assemblée générale du 28 janvier 2005 aux termes duquel la SCI George Mery change de dénomination sociale pour devenir la SCI de [Localité 8], et l’extrait de l’acte notarié du 27 mai 1952 aux termes duquel la société Bramato devient propriétaire du local litigieux, ne sont pas de nature à remettre en cause les éléments produits par la ville de Paris.

Dès lors, la fiche H2 produite par la ville de [Localité 6] permet d’établir l’usage d’habitation du local litigieux au 1er janvier 1970.

Sur le changement illicite sans autorisation de l’usage :
S’agissant du changement illicite sans autorisation de l’usage, il ressort des pièces produites en demande que le logement situé au [Adresse 5] à [Localité 7] a été loué via les plateformes Airbnb et Booking 246 nuitées en 2021 et 83 nuitées en 2022.

Il s’ensuit que la SCI de [Localité 8] a changé sans autorisation préalable l’usage du lot litigieux, passant d’un usage réputé de logement d’habitation à un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée, pour de courtes durées, à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Sur le montant de l’amende

En application de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation, l’amende encourue est 50 000 € pour toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 du même code.

L’amende civile doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 6] où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

Au cas présent, la ville de Paris indique que les gains de la SCI de [Localité 8] peuvent être estimés à 135 240 € pour les années 2021 et 2022, pour un prix moyen de la nuitée de 230 €, alors qu’une location licite aurait généré des gains de 25 872 €.

Ainsi, compte tenu de la durée de la période incriminée, du gain retiré, et du fait que la défenderesse a cessé de louer son logement après le constat d’infraction dressé par l’agent assermenté de la ville de [Localité 6], il convient de fixer l’amende à 35 000 €.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

Au cas présent, la défenderesse sollicite la condamnation de la ville de [Localité 6] à lui verser la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts, estimant l’action formée à son encontre non fondée et abusive.

Toutefois, au regard de ce qui précède, les demandes de la ville de Paris ayant été accueillies, la SCI de [Localité 8] sera déboutée de cette demande.

Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code civil dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Dès lors qu’il est fait droit aux demandes de la ville de Paris, la SCI de [Localité 8] supportera la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Au cas présent, la SCI de [Localité 8] devra verser à la ville de Paris une indemnité que l’équité commande de fixer à 1 500 € au titre des frais irrépétibles.

La présente juridiction, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe au jour du délibéré, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamne la SCI de [Localité 8] à payer une amende civile de 35 000 € conformément aux dispositions de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation, dont le montant sera versé à la ville de Paris ;

Déboute la SCI de [Localité 8] de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne la SCI de [Localité 8] aux dépens ;

Condamne la SCI de [Localité 8] à payer à la ville de Paris la somme de 1 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

Fait à Paris le 20 janvier 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Lucie LETOMBE