Référé
N° RG 24/00659 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YGMU
SL/ST

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 31 DECEMBRE 2024

DEMANDERESSE :

Syndicat de copropriété de la résidence [Adresse 6] représentée par son syndic en exercice, Cabinet Cornil
[Adresse 5]
[Localité 3]
représenté par Me Dimitri DEREGNAUCOURT, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.S. SOCIETE D’ETUDES ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILERE DE CONSTRUCTION (SERGIC)
[Adresse 4]
[Localité 2]
représentée par Me Kathia BEULQUE, avocat au barreau de LILLE

INTERVENANT VOLONTAIRE :

Monsieur [U] [G], pris en sa qualité de président du Conseil Syndical du [Adresse 6]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Me Dimitri DEREGNAUCOURT, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

ORDONNANCE du 31 Décembre 2024

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

La résidence [Adresse 6] est un ensemble immobilier situé au [Adresse 5] à [Localité 3] (Nord), soumis au régime de la copropriété. Après avoir mis fin au mandat de syndic de la S.A.S. Sergic, le syndicat de copropriétaires a désigné la S.A.S. Cabinet Cornil pour assurer les fonctions de syndic.

Des difficultés sont survenues concernant la communication des archives au nouveau syndic.

Par acte délivré à sa demande le 11 avril 2024, le syndicat de copropriétaires du [Adresse 6] a fait assigner la société Sergic devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant en référés notamment afin de la voir condamnée à lui communiquer sous astreinte divers documents au visa de l’article 835 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 7 mai 2024. Elle a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties pour être finalement retenue lors de l’audience du 26 novembre 2024.

En qualité de président du conseil syndical, M. [U] [G] a formé une intervention volontaire aux côtés du syndicat de copropriétaires.

Conformément à ses écritures déposées à l’audience et communiquées par voie électronique le 8 novembre 2024, le syndicat de copropriétaires demande :
• que soit ordonné sous astreinte à la société Sergic de lui communiquer :
– concernant la procédure dommages-ouvrage relative aux fuites en toiture
o toute pièce se rapportant aux travaux effectués et à leur bonne réalisation
o le courrier de refus de prise en charge par l’assureur en date du 30 janvier 2023 pour le dossier de M. [B].
– concernant la procédure dommages-ouvrage relative aux les locaux tech niques relatif au local à vélos et au local poubelles :
o la copie des pièces relatives à la prise en charge du sinistre,
o toute pièce se rapportant aux travaux effectués et à leur bonne réalisation,
– le contrat de l’assurance dommage ouvrage,
– les convocations à toutes les assemblées (générales ou extraordinaires),
– le procès-verbal de livraison des parties communes,
– les procès-verbaux de destruction des archives concernant la copropriété, sauf à déclarer qu’aucune destruction d’archives n’a été faite,
– le rapport établi par la société Magellan, filiale du groupe SERGIC, ayant participé à la livraison des parties communes,
– les écrits échangés avec les voisins mitoyens pour les demandes relatives à la copropriété (élagage, renonciation à servitude de passage, etc…),
– les différents échanges écrits avec les copropriétaires,
– les différents échanges écrits avec le conseil syndical,
– les différents échanges tels que réalisés par le biais de l’Extranet,
– le dossier comportant l’ordonnance reçue par le TP de Roubaix,
– les justificatifs de réparation des infiltrations provenant de certains balcons :
o les échanges avec l’assurance dommage ouvrage,
o les échanges, notes et rapport d’expert,
o les bons de commande pour les travaux devant être faits,
o les documents de suivi des travaux,
– concernant la déclaration de sinistre du 15 février 2022 :
o l’ensemble des documents signés relatifs (lettre d’envoi, déclaration de sinistre, etc.),
o les documents relatifs à l’expertise (échanges, notes et rapport d’expert),
o le détail de la nature et de la réalisation des travaux préconisés,
• que la société Sergic soit déboutée de ses demandes,
• que la société Sergic soit condamnée à lui verser une provision de 1 500 € pour résistance abusive,
• que la société Sergic soit condamnée à lui verser 2 000 € au titre des frais irrépétibles,
• que la société Sergic soit condamnée aux dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 novembre 2024, la société Sergic sollicite :
• sur la demande de sa condamnation au visa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 :
– à titre principal : se déclarer incompétent pour la demande de condamnation contre elle sur le fondement de cet article au profit du président du tribunal judiciaire de Lille statuant dans le cadre de la procédure accélérée au fond,
– à titre subsidiaire, rejeter la demande de condamnation formulée contre elle sur le fondement des dispositions de l’article précité,
• sur la demande de condamnation au visage de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 :
– juger que les demandes de condamnation sous-astreinte formulée à son encontre portant sur les pièces suivantes sont irrecevables pour défaut d’intérêt à agir : « le contrat passé en 2023 avec SESEM relatif au surpresseur », « le contrat d’entretien des espaces verts « Louis Pollet » du 17 juillet 2023 », « le dossier comportant l’ordonnance rendue par le TP de Roubaix », « les éléments relatifs aux fuites en balcons », « le courrier de refus de prise en charge de la DO du 30 janvier 2023 », « le rapport fait par la société Magellan, filiale du groupe Sergic, ayant participé à la livraison des parties communes»,
• en tout état de cause :
– rejeter toutes demandes formulées à son encontre,
– limiter à un euro l’astreinte si elle devait être ordonnée,
– condamner in solidum le syndicat de copropriétaires et M. [U] [G] à lui verser 4 000 € au titre de ses frais irrépétibles,
– condamner les mêmes aux dépens.

Au visa de l’article 455 du code de procédure civile, il y est renvoyé pour plus de précisions sur les prétentions, moyens et arguments soulevés.

A l’issue du débat, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 31 décembre 2024.

Sur l’exception d’incompétence

L’article 74 du code de procédure civile dispose notamment les exceptions doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir.
L’article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précise ce que le syndic dont le mandat a pris fin doit remettre au nouveau syndic ainsi que le délai dans lequel il doit faire diligence. Son alinéa 3 dispose : « Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts ».

Ce dernier article donne compétence au juge des référés pour statuer sur une demande de communication de pièces dans le cadre d’un changement de syndic.

Par conséquent, il y a lieu d’écarter l’exception d’incompétence soulevée par la société défenderesse.

Pour mémoire, les demandeurs ne se fondent plus sur les dispositions de l’article 21 de la même loi dont les dispositions concernent les relations entre le conseil syndical et le syndic en exercice et prévoient une procédure accélérée au fond devant le président du tribunal judiciaire en cas d’absence de transmission des pièces que le syndic doit remettre au conseil syndical dans le cadre de son mandat de gestion.

Sur la fin de non-recevoir et l’intervention du président du conseil syndical

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
En vertu de son article 123, une fin de non-recevoir peut être proposée en tout état de cause, à moins qu’il n’en soit disposé autrement et sauf la possibilité de condamner à des dommages et intérêts la partie qui se serait abstenue de la soulever plus tôt dans une intention dilatoire.
Son article 124 précise que celui qui invoque une fin de non-recevoir n’a pas à justifier d’un grief pour qu’elle puisse être accueillie.
L’alinéa 1 de l’article 125 du même code indique que, dans certains cas, le juge a l’obligation de relever d’office les fins de non-recevoir qui ont un caractère d’ordre public, notamment celles résultant de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours. Son alinéa 2 offre au juge la faculté de relever la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée tandis que l’alinéa 3 prévoit que lorsqu’une fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir dans le même jugement, mais par des dispositions distinctes ce qui emporte autorité de la chose jugée tant sur ladite question de fond que sur la fin de non-recevoir.
L’article 126 du code de procédure prévoit que dans la situation où la fin de non-recevoir est susceptible d’être régularisée, l’irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue et qu’il en est de même lorsque, avant toute forclusion, la personne ayant qualité pour agir devient partie à l’instance.
L’article 325 du code de procédure civile dispose que l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.
L’article 329 du même code ajoute notamment que l’intervention volontaire n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.
L’article 63 du code de procédure civile dispose que l’intervention est une demande incidente. L’article 66 du code de procédure civile précise qu’une demande tendant à rendre un tiers partie au procès engagé par les parties originaires constitue une intervention.
L’intervention n’entraîne pas la création d’une nouvelle instance et suit le sort de l’instance originaire.
L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 disposent que :
« En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’avant-dernier alinéa du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.
Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.
Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts ».

En l’espèce, le syndicat de copropriétaires fonde sa demande de communication de pièces sous astreinte sur le fondement de l’article 18-2. Or, en vertu du dernier alinéa de cet article seul le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical ont qualité pour demander au président du tribunal judiciaire de statuer en référé pour ordonner sous astreinte la remise des pièces.

Le syndicat de copropriétaires est donc dépourvu de qualité à agir sur le fondement de cet article, les demandes formulées en son nom sont irrecevables s’agissant des demandes de documents.

L’intervention volontaire du président du conseil syndical sera reçue au visa de l’article 126 du code de procédure civile s’agissant d’une personne ayant qualité pour agir devenue partie à l’instance avant toute forclusion.

Sur la demande de communication de pièces

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépend
L’article 834 du code de procédure civile confère, « dans tous les cas d’urgence », au président du tribunal judiciaire le pouvoir d’ordonner en référé « toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».
En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En vertu de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 précité, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical peuvent saisir le président du tribunal judiciaire statuant en référé après mise en demeure.
Figurent notamment de façon incontestable dans le champ de cette obligation de communication : le règlement de copropriété, l’état descriptif de division de l’immeuble avec les éventuelles modifications intervenues, la liste de copropriétaires à jour, les conventions conclues par le syndic avec les copropriétaires, les propriétaires voisins et les fournisseurs, l’historique des comptes de chaque copropriétaire, les relevés bancaires, les dossiers de procédures où le syndicat de copropriétaires est partie, le registre des procès-verbaux des assemblées générales et leurs annexes (convocations, feuilles de présence et notifications), les documents d’urbanisme concernant l’immeuble et leur historique, la situation de trésorerie, la totalité des fonds du syndicat.

Dans l’exécution de son obligation de remise, l’ancien syndic n’a pas à apprécier l’utilité, l’opportunité et la nécessité de cette remise. La satisfaction de cette obligation n’ouvre pas droit à une rémunération de l’ancien syndic.

Le syndicat de copropriétaires demandeur a décidé la résiliation du contrat de syndic confié à la société Sergic lors de son assemblée générale tenue le 20 septembre 2023 et a choisi un nouveau syndic mandaté à compter du 21 septembre 2023.
Une première mise en demeure adressée à la société Sergic depuis la fin de son mandat date du 16 novembre 2023. Elle émane de M. [U] [G], président du conseil syndical de la copropriété concernée, comptant en annexe un document établi le 8 novembre 2023 suite à un rendez-vous ayant réuni le président du conseil syndical, l’ancien syndic et le nouveau syndic. Elle rappelle l’obligation incombant à l’ancien syndic au visa de l’article 18-2 de la loi précitée.
Le 9 avril 2024, un courrier signé par la société Sergic et son avocat, intervenant suite à une audience tenue au tribunal de proximité de Roubaix le 18 mars 2024, liste les documents communiqués en exécution de l’obligation lui incombant en vertu de l’article 18-2.
Le 14 juin 2024, intervenant pour le compte du syndicat de copropriétaires, son conseil a envoyé un courrier mentionnant les documents manquants. Il est renvoyé à la pièce n°15 du demandeur pour le détail les concernant.

Concernant les pièces dont copie a été fournie au cabinet Cornil par M. [U] [G] :

Il est manifeste que la remise par le président du conseil syndical de documents au nouveau syndic n’est pas de nature à dispenser le syndic dont le mandat a pris fin de son obligation de communiquer au nouveau syndic les documents visés à l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 précité. Le dernier alinéa de cet article, compte tenu de son objet, porte sur la communication au nouveau syndic de ces documents.
De façon manifeste, l’ancien syndic doit fournir en original et de façon complète les documents visés à l’article 18-2.
De la même façon, la possession de certains documents par le président du conseil syndical comme le fait qu’il ait pu en remettre au nouveau syndic ne sont pas de nature à dispenser l’ancien syndic de ce devoir.

En l’espèce, la société Sergic ne peut à l’évidence se considérer comme libérée de son obligation de communication au motif que certains documents ont été remis au Cabinet Cornil par M. [G] en qualité de président du conseil syndical.
De manière manifeste, alors que les éléments débattus sont évocateurs d’un dysfonctionnement interne à la société Sergic, elle ne peut soutenir qu’il revient au président du conseil syndical ou au nouveau syndic d’accomplir les diligences imposées par les conséquences de ce dysfonctionnement et le coût qu’elles représentent, notamment les démarches en vue de se procurer auprès de tiers des documents qu’elle a égarés ou qu’elle n’est pas en mesure de retrouver faute d’une organisation adéquate de ses archives.

En outre, si l’original est constitué par un document électronique, il lui appartient d’en justifier et de le fournir également.

Le moyen invoqué au titre d’un versement aux débats d’une copie de documents entrant dans le champ de l’obligation incombant à la société Sergic en application de l’article 18-2 est donc inopérant dans toutes ses invocations au soutien de ses intérêts.

Concernant les fuites en toiture :

Les éléments mis à disposition par la société Sergic ne comprenne, de façon manifeste, aucun document relatif à la réalisation de travaux ou de nature à pallier l’absence en annexe du rapport d’expertise du devis auquel ce rapport renvoie.
Les fuites en cause concernent Mme [S] et M. [B]. Pour la première, le bon de commande et la facture éditée par Stema Couverture n’ont pas été communiqués par la société Sergic. Pour le second, la déclaration de sinistre effectuée par l’ancien syndic n’a pas été communiquée.

En l’espèce, il est manifeste que la société Sergic ne peut invoquer l’accomplissement de diligences qu’elle a mis en œuvre suite à l’un des sinistres pour éluder son obligation à fournir les documents qui les concernent au nouveau syndic. En outre, l’absence de réalisation de travaux n’épuise pas son obligation manifeste à fournir les pièces s’agissant de l’autre sinistre.

A ce titre, la société Sergic n’a pas fourni au nouveau syndic toutes les pièces concernant la procédure dommages ouvrage relatives aux fuites en toiture, notamment :
• le bon de commande Sergic du 10 mars 2022,
• la facture éditée par STEMA couverture datée du 15 mars 2022,
• le devis accepté concernant les travaux réalisés par STEMA couverture,
• la déclaration de sinistre faite le 26 janvier 2023 par la société Sergic auprès de la SMABTP,
• le courrier de l’assureur du 30 janvier 2023 de refus de prise en charge de ce sinistre.

Concernant les locaux techniques :

Il y a lieu d’y intégrer l’appréciation de la demande distincte portant sur les travaux confiés à STEMA couverture concernant le local vélo.

En l’espèce, la société Sergic soutient dans le même temps un refus de garantie concernant le sinistre ayant affecté le local vélo mais que, dans le même temps, des travaux ont été réalisés sur ledit local. Il est manifeste que la défenderesse n’a pas fourni au nouveau syndic toutes les pièces nécessaires concernant ces locaux, notamment en lien avec un sinistre ayant affecté le local vélo. L’ancien syndic ne produit pas d’éléments de nature à étayer la réalité d’une communication des documents en cause.

Concernant le contrat d’adhésion à l’ARC des Hauts-de-France pour 2023 :

En l’espèce, le président du conseil syndical n’apporte pas d’éléments de nature à fonder la vraisemblance d’une telle adhésion de sorte qu’il ne pourra être réservée une suite favorable à la demande sur ce point.

Concernant le contrat cadre de référencement concernant l’entretien des portes automatiques souscrit auprès de la société KONE auquel est adossé le contrat d’application conclu le 24 novembre 2020 :

En l’espèce, il est manifeste que la société Sergic n’a pas fourni le contrat cadre de référencement constitué du cahier des clauses administratives et techniques et des bordereaux de prix remis. Le contrat d’application précité étant adossé à ce contrat cadre, il n’est pas sérieusement contestable qu’il incombe à l’ancien syndic de remettre ces documents au nouveau syndic.

Concernant le contrat conclu avec la société Sesem relatif au surpresseur pour l’année 2023 :

En l’espèce, l’existence de ce contrat n’est pas contestée et la société défenderesse ne produit aucun élément de nature à établir la vraisemblance de sa communication au nouveau syndic.

Concernant le contrat d’entretien des jardins conclu avec la société Pollet le 17 juillet 2023 :

En l’espèce, les éléments versés en demande étayent de façon manifeste l’existence d’un contrat concernant l’entretien des jardins confié à la société Pollet. L’ancien syndic n’apporte aucun élément de nature à établir qu’il ait communiqué les documents afférents de sorte qu’il a lieu de retenir qu’il a manqué à son obligation de communication les concernant.

Concernant le contrat cadre de référencement concernant l’entretien des ascenseurs souscrit auprès de la société KONE auquel est adossé le contrat d’application conclu le 23 novembre 2020 :

Le syndicat de copropriétaires souligne que l’ancien syndic a manqué à son obligation de communication au titre de l’article 18-2 pour des motifs similaires à ceux détaillés s’agissant de l’entretien des portes automatiques.

Concernant le procès-verbal de livraison des parties communes et le rapport de la société Magellan

La même argumentation étant développée par la défenderesse, l’appréciation de ces deux demandes sera commune.

L’existence de l’obligation incombant à la société Sergic en vertu de l’article 18-2 précité n’est pas conditionnée à la démonstration par le demandeur qu’il peut agir sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil de sorte qu’il convient de relever que la position de la défenderesse établit, de façon manifeste, qu’elle n’a pas honoré son obligation de communication concernant ces documents.

Concernant les procès-verbaux de destruction d’archives

En l’espèce, de façon manifeste, l’existence d’une destruction par la société défenderesse de documents soumis à son obligation résultant de l’article 18-2 précité n’est pas étayée de sorte que la demande formée contre elle à ce titre ne pourra prospérer.

Concernant les attestations de sinistralité

Aucun élément n’étaye une obligation incombant à la société Sergic, dans le cadre de son mandat antérieur, de solliciter la délivrance de tels documents de sorte qu’il ne pourra être réservé suite favorable à la demande concernant les attestations de sinistralité.

Concernant les registres de sécurité et les contrôles périodiques

En l’espèce, la société Sergic admet ne pas avoir tenu de registres de sécurité de sorte qu’il est, de façon manifeste, vain de les lui réclamer. En revanche, elle ne peut, pour ce motif et de façon manifeste, se trouver dispensée de la communication des rapports de contrôles périodiques obligatoires sur l’ascenseur pour les années 2022 et 2023 entrant dans le champ de son obligation de communication.

Concernant les écrits échangés avec les voisins mitoyens

En l’espèce, aucun élément ne vient étayer l’existence d’écrits échangés avec les voisins mitoyens de la résidence en cause. Le syndic n’est pas soumis à une obligation de communication dispensant celui qui lui réclame des documents de fournir des éléments objectifs de nature à établir leur existence comme l’identité des riverains concernés. Faute pour le demandeur d’apporter des éléments suffisants à ce titre, sa demande sur ce point sera rejetée.

Concernant les échanges entre les copropriétaires et le syndic notamment sur les sinistres et travaux pour y remédier

Ces échanges entrent dans le champ du mandat du syndic et participent d’un historique qu’il convient, de façon manifeste, de voir mis à disposition du nouveau syndic en exercice. La société Sergic ne peut, à l’évidence, invoquer un secret professionnel à ce titre pour se dispenser de communiquer au nouveau syndic ces documents nécessaires à l’exercice du mandat que lui a confié la copropriété.

Tel est notamment le cas des échanges avec les copropriétaires concernant les sinistres ayant affecté la copropriété et des diligences entreprises, notamment les travaux diligentés pour y remédier. Parmi ces éléments, il convient d’entendre notamment ceux relatifs aux infiltrations provenant de certains balcons.

Concernant le dossier concernant l’ordonnance rendue par le tribunal de proximité de Roubaix

La société Sergic ne fournit aucun élément de nature à étayer la vraisemblance d’une communication des documents relatifs à l’intervention judiciaire qui entre, de façon manifeste, dans le cadre de son obligation de communiquer au nouveau syndic.

* * *

Il sera donc fait droit pour part à la demande de condamnation de la société Sergic à communiquer des éléments sur le fondement de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 comme détaillé au dispositif et sous astreinte au vu du délai écoulé depuis la fin du mandat de la société défenderesse telle que précisée au dispositif.

Rien ne justifie de limiter à un euro le montant de l’astreinte alors que le retard dans la communication des pièces dépasse l’année et que l’astreinte s’avère nécessaire pour assurer l’exécution de la présente ordonnance.

Le président du conseil syndical intervenant au titre de sa mission de contrôle et de surveillance exercée au profit du syndicat des copropriétaires qui seul dispose d’une personnalité morale, l’astreinte sera fixée au profit dudit syndicat.

Sur la demande de provision au titre de la résistance abusive

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause dommage à autrui, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’obligation de la société Sergic à remettre les documents n’est pas sérieusement contestable. Il en est de même pour le préjudice en résultant pour le syndicat de copropriétaires dès lors que le manque de diligence de l’ancien syndic entrave à l’évidence l’activité du nouveau syndic désigné et donc la prise en compte des intérêts de la copropriété. En outre, l’instance a été engagée après de multiples démarches amiables n’ayant pas permis d’assurer la communication par la société défenderesse de l’ensemble des pièces qu’elle devait adresser au Cabinet Cornil.

Par conséquent, il convient de condamner la société Sergic à verser au syndicat de copropriétaires une provision de 1 000 € à valoir sur la réparation de son préjudice.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En l’espèce, il convient de condamner la société défenderesse aux dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, il convient de rejeter la demande fondée sur cet article formulée par la société Sergic dont l’attitude a contraint les parties demanderesses à envisager une instance judiciaire.
Il sera donc mis à la charge de la société défenderesse une condamnation à verser 1 500 € au syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc exécutoire par provision.

DECISION

Vu notamment l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 835 du code de procédure civile ;

Ecarte l’exception d’incompétence ;

Déclare l’intervention volontaire de M. [U] [G], en qualité de président du conseil syndical de cette copropriété, régulière et recevable ;

Déclare irrecevable la demande de condamnation à communiquer sous astreinte des pièces formulée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] situé [Adresse 5] à [Localité 3] (Nord) ;

Déclare recevable la demande formée par M. [U] [G], en qualité de président du conseil syndical de cette copropriété, de communication de pièces sous astreinte de documents ;

Ordonne à la S.A.S. Sergic de communiquer, au plus tard quinze jours après la signification de la présente ordonnance, à la S.A.S. Cabinet Cornil, en sa qualité de syndic en exercice mandaté par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] situé [Adresse 5] à [Localité 3] (Nord) de façon complète et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 200 € (deux cents euros) par jour de retard pendant quatre mois au profit du syndicat des copropriétaires précité :
– les pièces concernant les procédures dommages ouvrage relatives aux fuites en toiture, notamment :
• le bon de commande Sergic du 10 mars 2022,
• la facture éditée par STEMA couverture datée du 15 mars 2022,
• le devis accepté concernant les travaux réalisés par STEMA couverture,
• la déclaration de sinistre faite le 26 janvier 2023 par la société Sergic auprès de la SMABTP,
• le courrier de l’assureur du 30 janvier 2023 de refus de prise en charge de ce siniste ;
– les pièces concernant le dossier d’assurance dommages ouvrage des locaux containers, vélo et poste électrique, notamment :
• le devis du 6 septembre 2021,
• le bon de commande Sergic du 24 janvier 2022,
• la facture éditée par STEMA couverture datée du 8 février 2022,
• le rapport ou le constat des désordres ayant suscités les travaux visés sur ladite facture ;
– le contrat cadre de référencement concernant l’entretien des portes automatiques souscrit auprès de la société KONE auquel est adossé le contrat d’application conclu le 24 novembre 2020 ;
– le contrat conclu avec la société Sesem relatif au surpresseur pour l’année 2023 ;
– le contrat d’entretien des jardins conclu avec la société Pollet le 17 juillet 2023 ;
– le contrat cadre de référencement concernant l’entretien des ascensuers souscrit auprès de la société KONE auquel est adossé le contrat d’application conclu le 23 novembre 2020 ;
– le contrat d’assurance dommages ouvrage souscrit auprès de la SMABPT sous le n° de police 332 758 A 7603.004 ;
– le procès-verbal de livraison des parties communes ;
– le rapport établi par la société Magellan dans le cadre du mandat confié par l’assemblée générale des copropriétaires dans sa résolution n°7 de la réunion du 11 mars 2013 ;
– les rapports de contrôle périodique de l’ascenseur de la copropriété pour les années 2022 et 2023 ;
– le dossier de procédure diligentée contre la société Sergic en qualité de syndic devant le tribunal de proximité de Roubaix ;
– les échanges entre les copropriétaires et la société Sergic concernant les différents sinistres ayant affecté la copropriété et les diligences entreprises pour y remédier, notamment les travaux entrepris (échanges avec l’assureur dont déclaration de sinistres, consultation d’entreprises, échanges avec l’expert de l’assurance et écrits afférents (rapport, note…), bons de commande avec détail des travaux confiés et factures) ;

Se réserve le contentieux de la liquidation de cette astreinte ;

Rejette le surplus de la demande de communication de pièces ;

Condamne la S.A.S. Sergic à verser une provision de 1 000 € (mille euros) au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] situé [Adresse 5] à [Localité 3] (Nord) à valoir sur la réparation de son préjudice résultant de sa résistance abusive à communiquer au nouveau syndic les documents tels qu’exigés par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Condamne la S.A.S. Sergic aux dépens ;

Condamne la S.A.S. Sergic à verser 1 500 € (mille cinq cents euros) au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] situé [Adresse 5] à [Localité 3] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la S.A.S. Sergic fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE