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N° RG 24/54549 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5CBT

N° : 4

Assignation du :
20 et 21Juin 2024

[1]

[1] 2Copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 16 janvier 2025

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.
DEMANDERESSE

LA SOCIETE CIVILE IMMOBILLIERE DU NUMERO [Adresse 1]
société civile
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Laure SAGET de la SELEURL LAURE SAGET, avocats au barreau de PARIS – #R0197

DEFENDEURS

La S.A.R.L. YODESA
[Adresse 1]
[Localité 2]

Monsieur [L] [N]
[Adresse 4]
[Localité 3]

représentés par Me Mickaël WALDMANN, avocat au barreau de PARIS – #G0260

DÉBATS

A l’audience du 05 Décembre 2024, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte du 16 octobre 2009, la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU NUMERO [Adresse 1] a donné à bail commercial à la société YODESA des locaux situés [Adresse 1] ( rdc gauche, sous-sol et cave) [Localité 2], moyennant un loyer annuel de 42.000 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

M. [L] [N] s’est porté caution de cet engagement par acte du 16 octobre 2009, engagement renouvelé par acte du 12 avril 2013.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte du 2 mai 2024, à la société YODESA, pour une somme de 87.815,48 euros, au titre de l’arriéré locatif au 1er mai 2024.

Ce commandement a été dénoncé à la caution par acte du 7 mai 2024.

Par acte du 20 et 21 juin 2024, la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU NUMERO [Adresse 1] a fait assigner la société YODESA et M. [L] [N] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

– ordonner l’expulsion de la société YODESA et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

– ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

– condamner la société YODESA à payer à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU NUMERO [Adresse 1] la somme provisionnelle de 95.175,82 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour le surplus, solidairement avec M. [L] [N] pour ce dernier dans la limite de 59.014,88 euros,

– condamner la société YODESA au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au double du montant du loyer augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

– condamner la société YODESA solidairement avec M. [L] [N] au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et de sa dénonciation.

Après un renvoi sollicité par les parties, à l’audience du 5 décembre 2024, la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU NUMERO [Adresse 1] a maintenu les termes de son assignation, en actualisant la dette principale à la somme de 134.413 euros (4ème trimestre 2024 inclus), en sollicitant la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles. La demanderesse s’est en outre opposée à la contestation soulevée en défense au titre de l’acte de cautionnement, et à l’octroi de tout délai.

La société YODESA et M. [L] [N] étaient représentés. Ils ont contesté la régularité de l’acte de cautionnement, et ont par conséquent demandé le rejet des demandes du bailleur, et subsidiairement l’octroi d’un report de 8 mois pour s’acquitter de la dette, compte-tenu d’un projet de cession du fonds de commerce, avec reprise des loyers courants.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

Vu la dénonciation de la procédure au créancier inscrits sur le fonds de commerce,

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2025, date de la présente ordonnance.

I – Sur la régularité de l’acte de cautionnement

M. [L] [N] soutient qu’il existe une contestation sérieuse sur la régularité de l’acte de cautionnement qu’il a signé le 12 avril 2013 car cet acte ne porte par la mention manuscrite exigée par l’article L 341-2 du code de commerce applicable au contrat litigieux.

Cette disposition impose effectivement, à peine de nullité de l’engagement de cautionnement, que la caution personne physique qui s’engage par acte sous seing privé en qualité de caution envers un créancier professionnel fasse précéder sa signature d’une mention manuscrite particulière.

Il n’est pas contestable que l’acte du 12 avril 2013 ne comporte pas ladite mention manuscrite.

Cependant le créancier professionnel est celui dont la créance est née dans l’exercice de sa profession ou se trouve en rapport avec l’une de ses activités professionnelles, même si celle-ci n’est pas principale. Le seul recueil des loyers ne permet pas nécessairement de retenir une activité professionnelle, et la charge de la preuve de créancier professionnel repose sur la caution.
En l’espèce le seul fait que la bailleresse, SCI familiale, soit propriétaire et exploite par bail l’immeuble litigieux, ne suffit pas à la qualifier de créancier professionnel, de telle sorte que les exigences de l’article L 341-2 du code de commerce sont inapplicables à l’acte de cautionnement litigieux.

Il n’existe donc pas de contestation sérieuse sur la validité de cet acte, et M. [L] [N] sera bien tenu au titre de cet engagement de cautionnement.

I – Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et aux sommes impayées

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
– le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,- la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.
En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 2 mai 2024 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire (article 16.1 du bail) et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU NUMERO [Adresse 1] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 87.815,48 euros.

Les causes de ce commandement, n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, ce qui permet de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 3 juin 2024, sous réserve des dispositions ultérieures relatives aux délais de paiement.

Selon le décompte produit aux débats, la créance s’élève désormais à la somme de 122.193,66 euros, arrêtée au 4 décembre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus.

Il y a donc lieu de condamner par provision la société YODESA au payement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

M. [L] [N] sera condamné solidairement au paiement de la somme, dans la limite de 59.014,88 euros, limite prévue par l’acte de cautionnement.

II – Sur la demande reconventionnelle de délais de paiements

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

La société YODESA explique cette absence de paiement par des difficultés financières, mais explique avoir pour projet de vendre le fonds de commerce et ainsi de solder sa dette. Elle demande pour ce faire un report d’exigibilité de la dette de 8 mois.

Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un réel effort du locataire et de la caution pour l’apurement de la dette, des règlements effectués et de la situation de la société YODESA, la bonne foi du preneur doit être reconnue tandis que la résiliation immédiate du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques.

Ainsi, il y a lieu d’accorder un délai de 8 mois aux défendeurs pour s’acquitter de leur dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

III – Sur la demande d’expulsion et sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Mais compte-tenu des délais accordés, qui suspendent les effets de la clause résolutoire, l’expulsion ne sera autorisée qu’en cas de non-respect de l’échéancier prévu, dans les conditions précisées au dispositif.

En cas de non-respect de l’échéancier, la société YODESA sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, qui sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au double du loyer annuel en cas d’expulsion. Mais cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence.

IV – Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société YODESA et M. [L] [N], qui succombent, doivent supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique des défendeurs ne permet d’écarter la demande de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU NUMERO [Adresse 1] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 euros.

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la société YODESA à payer à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU NUMERO [Adresse 1] la somme provisionnelle de 122.193,66 euros au titre de l’arriéré locatif au 4 décembre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamnons solidairement M. [L] [N] à payer à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU NUMERO [Adresse 1] cette dette, dans la limite de 59.014,88 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Disons que la société YODESA et M. [L] [N] pourront s’acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en 7 mensualités de 1.000 euros, le premier versement devant intervenir le 15 du mois suivant la signification de l’ordonnance et les versements suivants le 15 de chaque mois, le 8ème et dernier versement soldant la dette ;

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons que, faute pour la société YODESA et M. [L] [N] de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,
° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société YODESA et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués, à savoir [Adresse 1] (rdc gauche, sous-sol et cave) [Localité 2],

° en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

° une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale ;

Condamnons solidairement la société YODESA et M. [L] [N] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et de sa dénonce ;

Condamnons solidairement la société YODESA et M. [L] [N] à payer à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU NUMERO [Adresse 1] la somme de 1.000 euros (mille euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties, plus amples ou contraires ;

Rappelons que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 16 janvier 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Fanny LAINÉ