Baux commerciaux

Nos Conseils:

1. Respectez les clauses résolutoires du bail commercial initial et veillez à obtenir une autorisation écrite expresse de la bailleresse avant d’effectuer des travaux de gros oeuvre, notamment en cas d’installation de fenêtres ou de modifications structurelles.

2. Assurez-vous de fournir à temps les attestations d’assurance requises par le bail, conformément aux obligations contractuelles, pour éviter tout litige ultérieur.

3. En cas de contestation des manquements de la bailleresse à son obligation de délivrance, veillez à apporter des preuves objectives et détaillées des désordres allégués, notamment par le biais de rapports d’experts ou de diagnostics techniques, pour étayer vos demandes de travaux de réparation ou de mise en conformité.

Nos Conseils:

– Il est important de démontrer un intérêt légitime à agir en justice pour éviter une fin de non-recevoir. Assurez-vous de bien documenter et justifier votre action en fonction des éléments de votre dossier.
– Veillez à respecter les dispositions légales applicables à votre situation. Assurez-vous de bien identifier les articles de loi pertinents pour étayer votre argumentation.
– En cas de demande de dommages-intérêts, veillez à développer des arguments solides pour justifier votre prétention et démontrer le préjudice subi. Il est essentiel de fournir des éléments concrets pour appuyer votre demande.

Nos Conseils :

1. Il est essentiel de veiller à respecter les obligations contractuelles en matière de bail commercial, notamment en ce qui concerne l’entretien et la réparation des locaux loués. En cas de manquement du bailleur à son obligation de délivrance, le locataire peut obtenir des dommages et intérêts pour le préjudice subi.

2. En cas de litige concernant les charges locatives, il est important de vérifier la conformité des régularisations de charges communiquées par le bailleur. Si des contestations subsistent, il est possible de demander des justifications supplémentaires pour les montants imputés.

3. En cas de non-respect des obligations contractuelles par la partie adverse, il est recommandé de mettre en demeure cette dernière de se conformer à ses engagements. En cas de persistance du manquement, il est possible d’engager des actions en justice pour obtenir réparation du préjudice subi.

L’indemnité d’occupation, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

Le tribunal constate que par suite de la résiliation du bail par l’effet de l’article L.641-12 3° du code de commerce, aucune disposition légale ne prévoit expressément la fixation de l’indemnité d’occupation au montant de la valeur locative.

Par conséquent, en l’absence de toute décision judiciaire ou dispositions légales ou contractuelles prévoyant la fixation de l’indemnité d’occupation, le tribunal a recherché le juste montant de cette indemnité.

A cet effet, celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation, en application des dispositions de l’article 1240 du code civil.

Lors de la prise d’un local commercial aux fins de restauration / traiteur, attention à vérifier la conformité de la ventilation.

La responsabilité des prestataires de matériel réfrigéré peut être engagée. En la cause, l’utilisation du local réfrigéré aux fins de stockage de produits de charcuterie impliquait nécessairement de pouvoir nettoyer régulièrement cette pièce à grande eau et à l’eau sous pression, conformément aux conditions d’hygiène requises par les services vétérinaires et que ne pouvait prétendre ignorer la SARL Bizern spécialisée en installation d’armoires réfrigérées.

Il appartenait donc à la SARL Bizern de réaliser des parois et des plinthes suffisamment étanches pour résister aux opérations de lavage à grande eau ou à l’eau sous pression telles que doivent les pratiquer les professionnels dans une usine de charcuterie.

Par ailleurs, l’existence d’un siphon dans la pièce rappelait qu’elle devait pouvoir être nettoyée à grande eau. De même, la présence d’étanchéité par résine dans les locaux adjacents ne pouvait qu’attirer l’attention de la SARL Bizern sur la nécessité d’assurer une étanchéité similaire dans le local.

Cette étanchéité devait être assurée par l’entreprise y compris en l’absence de demande spécialement exprimée en ce sens par le maître d’ouvrage.

L’application d’un simple mastic en bas de cloisons a été insuffisante pour assurer la fonction d’étanchéité requise. Cette insuffisance technique est reconnue par la SARL Bizern qui ne peut prétendre être exonérée de sa responsabilité en soutenant dans ses écritures avoir « pensé que la résine serait posée après sa prestation ».

Nos Conseils:

1. Vérifiez toujours l’existence juridique d’une entité avant d’engager des actions en justice à son encontre. En l’absence d’inscription au RCS, une entreprise n’a pas de personnalité morale et les demandes formées à son encontre peuvent être irrecevables.

2. Assurez-vous de respecter vos obligations contractuelles et légales en tant que propriétaire ou gestionnaire d’un bien. Tout manquement peut engager votre responsabilité et vous exposer à des demandes d’indemnisation.

3. En cas de litige, veillez à bien documenter et justifier vos demandes de réparation. Les preuves matérielles et les éléments factuels sont essentiels pour obtenir gain de cause devant un tribunal.

Au vu du contrat de bail et du commandement de payer visant la clause résolutoire et resté infructueux, il y a lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail est résilié.

Il y a lieu d’ordonner l’expulsion du locataire et celle de tout occupant de son chef, outre l’enlèvement et la disposition des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux à ses frais, risques et périls conformément aux dispositions de l’article R 433–1 du code des procédures civiles d’exécution.

Nos Conseils:

– Il est important de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile en ce qu’elles se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel. Il est donc essentiel de formuler des demandes précises et juridiquement fondées pour obtenir satisfaction.

– En cas de dol, il est primordial de prouver les manœuvres dolosives de l’autre partie et de démontrer que, sans ces manœuvres, vous n’auriez pas contracté. Il est également important de respecter les conditions de nullité ou de rescision prévues par la loi pour agir en conséquence.

– En matière de délivrance conforme, il est essentiel de vérifier que le local loué est matériellement apte à permettre l’exploitation de l’activité stipulée au bail et qu’il répond aux règles légales et administratives en vigueur. Il est recommandé de conserver toutes les preuves nécessaires pour étayer vos arguments en cas de litige.

Au regard du manquement du bailleur à son obligation de délivrance issue des articles 1719, 1720 et 1721 du code civil, dans leur version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, et de l’obligation qui lui est faite par l’article 606 du même code, dans la même version, de supporter les grosses réparations telles que la réfection de la toiture, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est incontestablement engagée.

Le tribunal a précisé à raison que le seul fait que les travaux doivent être entrepris par le syndicat des copropriétaires n’exonère pas le bailleur de sa responsabilité, la cour constatant qu’il n’est justifié d’aucune démarche, ni action judiciaire de la part de l’Epamsa à l’égard du syndicat des copropriétaires pour remédier au trouble de jouissance subi par la preneuse.

S’agissant de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, c’est à nouveau par des motifs pertinents que la cour adopte que les premiers juges ont retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires au regard de l’obligation de conservation de l’immeuble qui lui incombe et de la responsabilité qu’il assume des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers trouvant leur origine dans les parties communes, en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version antérieure à l’ordonnance du 30 octobre 2019, alors qu’il n’est pas contesté que la toiture de l’immeuble est une partie commune.

Nos Conseils:

– Il est important de vérifier la date certaine des baux conclus pour déterminer la légitimité de l’action en justice.

– L’article 31 du code de procédure civile doit être pris en compte pour évaluer l’intérêt légitime à agir dans une affaire.

– En cas de responsabilité partagée entre plusieurs parties, il est essentiel de déterminer les obligations de chacune et de les faire respecter pour éviter des litiges ultérieurs.

Il appartient toujours au preneur de prouver que les dégâts ont eu lieu sans sa faute.

L’article 1730 du code civil dispose que : ‘S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vetusté ou force majeure.’

L’article 1732 du même code ajoute que : ‘Il [le preneur] répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.’

Enfin, le bail commercial conclu entre les parties stipule qu »en fin de bail ou de jouissance, le preneur s’engage à rendre les lieux en parfait état de toutes réparations locatives et libres de toute occupation. Les frais qui pourraient découler de certaines dégradations seraient à prélever sur le dépôt de garantie, excepté les frais liés à la vetusté’.

Nos Conseils:

1. Il est important de prouver l’exécution des obligations en matière de loyers, conformément à l’article 1353 du code civil.
– Pour les frais de remise en état, il est essentiel de respecter les dispositions du contrat de bail commercial et de prouver que les dégradations ont eu lieu pendant la jouissance du locataire, conformément à l’article 1730 du code civil.
– En ce qui concerne les factures antérieures à la cession, il est nécessaire de fournir des preuves tangibles de la réalisation des prestations et de l’encaissement des sommes réclamées.

2. Il est primordial de justifier les demandes de remboursement de factures et de démontrer l’existence des créances réclamées.
– Pour les travaux réalisés, il est essentiel de respecter les dispositions du contrat de bail commercial et de prouver la réalisation des travaux effectués.
– En cas de litige sur la responsabilité de l’incendie, il est nécessaire de prouver la responsabilité du preneur conformément à l’article 1733 du code civil.

La capacité de la caution à faire face à son engagement au moment où elle est appelée s’apprécie au regard de l’ensemble des éléments d’actif et de passif composant son patrimoine (Com., 17 oct. 2018, n° 17-21.857 ; 30 janv. 2019, n° 17-31.011).

En application des dispositions de l’article L. 341-4, ancien, du code de la consommation devenu l’article L. 332-1 du même code, un créancier professionnel ne peut se prévaloir d’un contrat de cautionnement conclu par une personne physique dont l’engagement était, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné à ses biens et revenus, à moins que le patrimoine de cette caution, au moment où celle-ci est appelée, ne lui permette de faire face à son obligation.

Il appartient à la caution qui entend opposer au créancier les dispositions des textes précités du code de la consommation, de rapporter la preuve du caractère disproportionné du cautionnement à ses biens et revenus. La disproportion manifeste du cautionnement aux biens et revenus de la caution suppose que cette dernière se trouve, lorsqu’elle s’engage, dans l’impossibilité manifeste de faire face à son obligation avec ses biens et revenus (Com., 28 fév. 2018, no 16-24.841). Cette disproportion s’apprécie lors de la conclusion de l’engagement, au regard du montant de l’engagement, de l’endettement global, des biens et revenus déclarés par la caution, dont le créancier, en l’absence d’anomalies apparentes, n’a pas à vérifier l’exactitude.

Nos Conseils:

– Il est important de prendre en compte l’aveu judiciaire comme preuve irrévocable, sauf en cas d’erreur de fait. Il est donc essentiel de bien conseiller les clients sur les conséquences de leurs déclarations en justice.

– Pour prouver l’exigibilité d’une créance, il est nécessaire de produire des documents justificatifs, tels que des courriers de mise en demeure et des décomptes de créance. Il est primordial de bien préparer et organiser les éléments de preuve pour défendre les intérêts de ses clients.

– En cas de disproportion manifeste du cautionnement par rapport aux biens et revenus de la caution, il est crucial de rassembler les éléments nécessaires pour prouver cette disproportion. Il est également important de vérifier la situation financière de la caution au moment de la conclusion de l’engagement de cautionnement.

En l’absence de subrogation comme condition suspensive, la clause pénale de la promesse de vente de fond de commerce sous conditions suspensives n’est pas applicable.

A toutes fins utiles, la clause pénale suivante peut être utilisée :

Dans le cas où l’une des parties viendrait à refuser de réitérer les présentes conventions dans le délai convenu, toutes les conditions suspensives étant réalisées, o(u) en cas d’inexécution d’une des conditions suspensives par des agissements fautifs d’une des parties, la partie défaillante devra verser à l’autre partie, à titre de clause pénale dans les huit jours de la constatation du refus de réalisation ou de l’impossibilité de réalisation des présentes, une somme de …. euros TTC à titre de préjudice pour l’autre partie, étant précisé que sur cette somme s’imputera l’indemnité d’immobilisation’ ;

Le procès-verbal de signification d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, en application des dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile, dont les mentions font foi jusqu’à inscription de faux.

Il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la nullité du commandement de payer, son irrégularité, à la supposer établie, ne pouvant que constituer une contestation sérieuse sur sa validité de nature à faire obstacle à la demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

Selon l’article 655 du code de procédure civile, ‘si la signification à personne s’avère impossible, l’acte peut être délivré soit à domicile, soit, à défaut de domicile connu, à résidence. Le commissaire de justice doit relater dans l’acte les diligences qu’il a accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire et les circonstances caractérisant l’impossibilité d’une telle signification. (…) Le commissaire de justice doit laisser, dans tous ces cas, au domicile ou à la résidence du destinataire, un avis de passage daté l’avertissant de la remise de la copie et mentionnant la nature de l’acte, le nom du requérant ainsi que les indications relatives à la personne à laquelle la copie a été remise.’

L’article 656 du même code prévoit : ‘Si personne ne peut ou ne veut recevoir la copie de l’acte et s’il résulte des vérifications faites par le commissaire de justice, dont il sera fait mention dans l’acte de signification, que le destinataire demeure bien à l’adresse indiquée, la signification est faite à domicile.

Dans ce cas, le commissaire de justice laisse au domicile ou à la résidence de celui-ci un avis de passage conforme aux prescriptions du dernier alinéa de l’article 655. Cet avis mentionne, en outre, que la copie de l’acte doit être retirée dans le plus bref délai à l’étude du commissaire de justice, contre récépissé ou émargement, par l’intéressé ou par toute personne spécialement mandatée’.

L’article 658 du même code dispose : ‘Dans tous les cas prévus aux articles 655 et 656, le commissaire de justice doit aviser l’intéressé de la signification, le jour même ou au plus tard le premier jour ouvrable, par lettre simple comportant les mêmes mentions que l’avis de passage et rappelant, si la copie de l’acte a été déposée en son étude, les dispositions du dernier alinéa de l’article 656 ; la lettre contient en outre une copie de l’acte de signification.’

Nos Conseils :

– Sur la nullité du commandement de payer : Il est recommandé de vérifier la régularité de la signification du commandement de payer, ainsi que la précision des mentions relatives au délai de paiement de la dette locative. Il est également important de contester toute irrégularité dans le commandement de payer pour faire obstacle à la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

– Sur la signification du commandement de payer : Il est essentiel de s’assurer que la signification du commandement de payer a été faite conformément aux dispositions légales, notamment en ce qui concerne les modalités de signification à domicile ou à résidence, ainsi que l’envoi d’un avis de passage et d’une lettre simple dans les délais légaux.

– Sur les délais de paiement : En cas de difficultés financières, il est conseillé de solliciter des délais de paiement auprès du juge, en justifiant de sa situation financière et en proposant un plan de remboursement réaliste. Il est également important de contester toute demande de délais de paiement qui pourrait créer un déséquilibre entre les parties ou constituer une charge trop lourde pour le débiteur.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire doit être suffisamment précis sur le délai dans lequel doit être effectué le paiement de la dette locative.

En l’espèce, le commandement de payer signifié :

– comporte les mentions suivantes :

– ‘JE VOUS FAIS COMMANDEMENT DE PAYER IMMEDIATEMENT ET SANS DELAI LES LOYERS ET CHARGES IMPAYES SELON DECOMPTE ANNEXE AUX PRESENTES’, en majuscules, en caractères gras et dans une police supérieure à celle employée pour les autres clauses ;

– ‘Si vous ne payez pas dans le délai D’UN MOIS à compter de ce jour, je vous informe que votre propriétaire se réserve le droit de saisir la juridiction compétente pour solliciter votre condamnation au paiement de toutes les sommes dues au titre de votre occupation et que par ailleurs il entend se PRÉVALOIR DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE insérée au bail et des dispositions des articles L 145-41 et L 145-17 I 1° du code de commerce ci-après rappelés et littéralement rapportés’ ;

– reproduit les articles L 145-41 et L 145-17 I 1° du code de commerce et la clause résolutoire insérée au bail.

Il en résulte que les mentions de ce commandement, en ce qu’elles font injonction de paiement à la fois immédiatement et dans le délai d’un mois, faute de quoi le bailleur se prévaudra de la clause résolutoire insérée au bail, avant de rappeler les termes de l’article L 145-41 du code de commerce et la clause stipulée au bail selon lesquels la résiliation du bail ne peut intervenir qu’après l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification d’un commandement de payer, sont de nature à créer, dans l’esprit du locataire, une confusion l’empêchant de prendre la mesure exacte des injonctions faites et d’y apporter la réponse appropriée dans un délai requis.

Cette irrégularité constitue une contestation sérieuse de nature à faire obstacle à la demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur les demandes tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location, à voir ordonner l’expulsion du preneur et à le voir condamner au paiement, à titre provisionnel, d’indemnités d’occupation.

Une chambre froide d’un bail commercial qui fait courir un risque sérieux de dommage imminent pour la conservation de l’immeuble et la sécurité des personnes, peut être déposée au regard du risque supplémentaire d’effondrement du plancher du local commercial et de détérioration supplémentaire du mur séparant le local commercial de la cage d’escalier, présentant un taux d’humidité proche de 100 % sur toute la surface du mur au rez-de-chaussée.

D’une part, l’article 1134 du code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 entrée en vigueur le 1er octobre 2016, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

D’autre part, l’article 1176 du même code, dans sa version antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, dispose que lorsqu’une obligation est contractée sous la condition qu’un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l’événement soit arrivé. S’il n’y a de temps fixe, la condition peut toujours être accomplie ; et elle n’est censée défaillie que lorsqu’il est devenu certain que l’événement n’arrivera pas.

Il résulte de la combinaison de ces deux textes qu’une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif tant que celle-ci n’est pas accomplie.

Nos Conseils:

– Il est important de soulever les fins de non-recevoir devant le juge de la mise en état, conformément aux dispositions de l’article 789 du code de procédure civile, pour éviter qu’elles ne soient irrecevables devant le tribunal saisi au fond.

– Lorsqu’il s’agit de demander la nullité d’un acte, il est essentiel de prouver que les griefs invoqués ne sont pas fondés, en se basant sur les dispositions du code civil et du code de commerce concernant la déspécialisation partielle et les activités connexes ou complémentaires.

– En cas de demande de dommages et intérêts, il est nécessaire d’établir que la partie adverse a abusé de son droit d’agir en justice ou fait preuve de mauvaise foi pour justifier l’octroi de dommages-intérêts.

Nos Conseils:

– Il est important de vérifier si une action a été introduite contre la caution avant le jugement d’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire, car cela peut avoir un impact sur la recevabilité des demandes.

– Lors de la conclusion d’un accord transactionnel, il est essentiel de bien comprendre les termes et conditions de l’engagement de caution, afin d’éviter tout litige ultérieur.

– En cas de liquidation judiciaire, il est nécessaire de respecter les dispositions légales concernant l’arrêt du cours des intérêts et le montant des sommes dues, pour éviter toute condamnation supplémentaire.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que  » toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai « .

Nos Conseils:

– Sur l’acquisition de la clause résolutoire:
1. Assurez-vous de respecter les délais mentionnés dans le commandement de payer pour éviter la résiliation de plein droit du bail.
2. Vérifiez que le commandement de payer mentionne clairement les causes du commandement et qu’un décompte des sommes dues y est joint.
3. En cas de contestation, n’hésitez pas à faire valoir vos arguments devant le tribunal judiciaire pour défendre vos droits.

– Sur la demande de provision:
1. Assurez-vous de justifier tout paiement effectué pour contester le montant de l’arriéré locatif réclamé.
2. Présentez des preuves tangibles des paiements effectués pour démontrer votre bonne foi.
3. En cas de contestation sur le montant réclamé, demandez au tribunal de fixer un montant non sérieusement contestable pour la provision à verser.

– Sur la demande de délais de paiement:
1. Présentez des justificatifs solides pour demander des délais de paiement, tels qu’une promesse de cession de fonds de commerce.
2. Proposez une solution concrète pour régler l’arriéré locatif dans un délai raisonnable.
3. Soyez prêt à respecter les délais accordés et à honorer vos engagements pour éviter les conséquences de la clause résolutoire.

Nos Conseils:

– Il est important de motiver clairement un refus de renouvellement de bail en incluant une offre d’indemnité d’éviction, conformément à l’article L. 145-10 du code de commerce.
– Le preneur doit respecter ses obligations contractuelles, notamment en payant l’indemnité d’occupation provisoire pendant la période de maintien dans les lieux, même si le montant définitif n’a pas encore été fixé par le tribunal.
– En cas de non-paiement de l’indemnité d’occupation, le bailleur peut poursuivre la résiliation du bail résiduel pour faute grave du preneur, entraînant la déchéance du droit à l’indemnité d’éviction et au maintien dans les lieux.