L’Essentiel : L’Autorité de la concurrence a été saisie par Notariat Services concernant des pratiques du groupe ADSN dans la diffusion d’annonces immobilières notariales. Notariat Services accuse ADSN d’avoir mis en place une stratégie visant à l’évincer du marché, notamment par des prix anormalement bas et la coupure d’une passerelle informatique essentielle. Cette coupure, survenue après un refus de Notariat Services de développer certaines fonctionnalités, a entraîné des résiliations de clients. Cependant, l’Autorité a rejeté la demande de mesures conservatoires, estimant qu’aucune atteinte immédiate aux intérêts de Notariat Services n’était démontrée. L’instruction se poursuit.

Saisie par Notariat Services de pratiques qui auraient été mises en œuvre dans le secteur de la diffusion d’annonces immobilières notariales par l’Association pour le développement du service notarial (ADSN) et sa filiale ADNOV, qui forment le groupe ADSN, l’Autorité de a concurrence a rejeté la demande de mesures conservatoires mais poursuit l’instruction au fond du dossier.

La diffusion d’annonces immobilières par les notaires

Dans le cadre de leur activité de négociation immobilière, les offices notariaux diffusent en ligne des annonces de biens immobiliers à vendre ou à louer sur des portails spécialisés (Immonot.com1 et Immobilier.notaires.fr), mais aussi sur des portails non spécialisés comme Leboncoin ou SeLoger.

Pour diffuser leurs annonces sur les sites non spécialisés, les notaires peuvent contracter directement avec le site concerné ou, dans la très grande majorité des cas, souscrire une offre dite de « multidiffusion » auprès de Notariat Services ou du groupe ADSN. Concrètement, les notaires créent leurs annonces à partir d’un logiciel dédié ou bien de l’espace client d’un portail. Puis, les annonces sont formatées et diffusées sur différents supports (portails, site internet de l’office, etc.) grâce à des passerelles informatiques, sans qu’il soit besoin de les saisir plusieurs fois.

Les pratiques reprochées par Notariat Services au groupe ADSN

Notariat Services reproche au groupe ADSN, qui gère le portail Immobilier.notaires.fr pour le compte du Conseil supérieur du notariat (CSN), d’avoir mis en œuvre une stratégie globale visant à l’évincer des marchés de la diffusion sur des sites d’annonces immobilières notariales et de la multidiffusion vers des sites non spécialisés dans les annonces immobilières notariales.

Selon la saisissante, cette stratégie se serait notamment matérialisée par une confusion entre les activités en concurrence et en monopole du groupe ADSN (à travers l’usage du logo de la profession par exemple), des prix anormalement bas, des subventions croisées et la coupure d’une passerelle informatique le 10 novembre 2020.

La passerelle informatique en question permettait depuis 2012 aux notaires qui créaient leurs annonces sur le logiciel Immonot Pro (édité par la saisissante) de les diffuser sur le portail Immobilier.notaires.fr et de les multidiffuser sur d’autres sites non spécialisés, à condition qu’ils aient souscrit un contrat de diffusion ou de multidiffusion avec le groupe ADSN.

Cette coupure est intervenue à la suite d’un refus de Notariat Services de répondre à la demande de groupe ADSN de procéder à certains développements techniques liés à la multidiffusion. Depuis cette coupure, Notariat Services affirme avoir subi des menaces de résiliations et des résiliations de clients qu’elle servait jusque-là.

Parallèlement à sa saisine au fond, elle a déposé une demande de mesures conservatoires afin d’enjoindre au groupe ADSN de rétablir la passerelle informatique coupée.

La demande de mesures conservatoires ne remplit pas les critères d’urgence

L’atteinte aux intérêts de Notariat Services n’est pas directement liée au comportement du groupe ADSN mais à un choix que Notariat Services a opéré, à savoir celui de ne pas réaliser certains développements informatiques demandés par le groupe ADSN. L’Autorité a notamment relevé que les éléments au dossier ne permettent pas, à ce stade, de démontrer que Notariat Services subirait une atteinte immédiate à ses intérêts si elle acceptait de développer la fonctionnalité relative à la multidiffusion, condition imposée par le groupe ADSN pour réactiver la passerelle informatique coupée le 10 novembre 2020. Par ailleurs, aucune atteinte immédiate à l’économie générale, au secteur intéressé ou à l’intérêt des consommateurs n’a été établie.

Compte tenu de ces éléments, l’Autorité a rejeté les demandes de mesures conservatoires. L’instruction au fond du dossier se poursuit.

Q/R juridiques soulevées :

Quelles sont les pratiques de diffusion d’annonces immobilières par les notaires ?

Les notaires, dans le cadre de leur activité de négociation immobilière, diffusent des annonces de biens immobiliers à vendre ou à louer sur des portails spécialisés tels qu’Immonot.com et Immobilier.notaires.fr.

Ils utilisent également des portails non spécialisés comme Leboncoin ou SeLoger. Pour ce faire, les notaires peuvent contracter directement avec ces sites ou, plus fréquemment, souscrire à une offre de « multidiffusion » via Notariat Services ou le groupe ADSN.

Cette approche permet aux notaires de créer leurs annonces à partir d’un logiciel dédié ou de l’espace client d’un portail. Les annonces sont ensuite formatées et diffusées sur divers supports grâce à des passerelles informatiques, évitant ainsi la saisie multiple des informations.

Quelles accusations Notariat Services porte-t-elle contre le groupe ADSN ?

Notariat Services accuse le groupe ADSN, qui gère le portail Immobilier.notaires.fr, d’avoir mis en place une stratégie visant à l’évincer des marchés de diffusion d’annonces immobilières notariales.

Cette stratégie inclurait une confusion entre les activités concurrentielles et monopolistiques du groupe ADSN, l’utilisation du logo de la profession, des prix anormalement bas, des subventions croisées, et la coupure d’une passerelle informatique le 10 novembre 2020.

Cette passerelle, en place depuis 2012, permettait aux notaires utilisant le logiciel Immonot Pro de diffuser leurs annonces sur le portail Immobilier.notaires.fr et d’effectuer une multidiffusion vers d’autres sites non spécialisés, sous réserve d’un contrat avec le groupe ADSN.

Quelles conséquences a eu la coupure de la passerelle informatique ?

La coupure de la passerelle informatique a eu lieu après que Notariat Services a refusé de répondre à une demande de développement technique du groupe ADSN.

Depuis cet incident, Notariat Services a signalé des menaces de résiliation et des résiliations de clients qu’elle servait auparavant. Cette situation a conduit Notariat Services à demander des mesures conservatoires pour obliger le groupe ADSN à rétablir la passerelle.

Cette coupure a donc eu un impact direct sur la capacité de Notariat Services à diffuser efficacement les annonces immobilières, ce qui a potentiellement affecté sa clientèle et ses revenus.

Pourquoi l’Autorité de la concurrence a-t-elle rejeté la demande de mesures conservatoires ?

L’Autorité de la concurrence a rejeté la demande de mesures conservatoires de Notariat Services, arguant que l’atteinte à ses intérêts n’était pas directement liée au comportement du groupe ADSN.

Elle a noté que Notariat Services avait choisi de ne pas réaliser certains développements informatiques demandés par le groupe ADSN. De plus, l’Autorité a souligné qu’il n’y avait pas de preuve d’une atteinte immédiate aux intérêts de Notariat Services si elle acceptait de développer la fonctionnalité de multidiffusion.

Aucune atteinte immédiate à l’économie générale, au secteur ou à l’intérêt des consommateurs n’a été établie, ce qui a conduit l’Autorité à conclure que les critères d’urgence pour des mesures conservatoires n’étaient pas remplis.