Le 21 octobre 2019, ARCHIPEL HABITAT a signé un bail d’habitation avec M. [B] [R] pour un logement à [Adresse 1]. Le loyer mensuel était de 273,37 €, avec une provision sur charges de 48,69 €. La résiliation du bail a été prononcée par le tribunal le 21 mai 2021, et M. [B] [R] a donné congé le 1er juillet 2021. En juillet 2024, ARCHIPEL HABITAT a réclamé 1 702,78 € pour réparations et frais divers. Le juge a condamné M. [B] [R] à verser 1 470,46 €, décision rendue exécutoire à titre provisoire.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les obligations du locataire en matière de réparations locatives ?

Le locataire a des obligations précises en matière de réparations locatives, qui sont énoncées dans plusieurs articles du Code civil et de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 1728 du Code civil stipule que : « Le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

De plus, l’article 1730 précise que : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

Enfin, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, notamment ses alinéas c) et d), impose au locataire de répondre des dégradations et pertes survenues pendant la durée du contrat, sauf preuve de force majeure ou de faute du bailleur.

Ainsi, le locataire est responsable des dégradations survenues dans les locaux qu’il occupe, à moins qu’il ne prouve que celles-ci résultent de causes extérieures à sa responsabilité.

Comment se calcule le montant des réparations locatives dues par le locataire ?

Le montant des réparations locatives dues par le locataire est calculé en fonction de l’état des lieux d’entrée et de sortie, ainsi que des factures présentées par le bailleur.

L’article 1730 du Code civil, déjà cité, impose que le locataire doit rendre le bien dans l’état où il l’a reçu, sauf pour les dégradations dues à la vétusté ou à la force majeure.

Dans le cas présent, l’état des lieux d’entrée a été réalisé le 27 août 2019, et il a été constaté que le logement était en bon état. L’état des lieux de sortie, effectué le 26 août 2021, a révélé plusieurs dégradations, justifiant ainsi des réparations.

Les factures présentées par le bailleur, qui s’élèvent à un total de 2 807,01 €, doivent être examinées pour déterminer leur validité et leur adéquation avec les dégradations constatées.

Le juge a ainsi déduit certaines sommes, comme celles qui n’étaient pas justifiées par des factures ou qui étaient redondantes, pour arriver à un montant final de 1 660,20 € de réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie.

Quelles sont les conséquences de l’absence du locataire lors de l’état des lieux de sortie ?

L’absence du locataire lors de l’état des lieux de sortie peut avoir des conséquences sur la répartition des responsabilités et des coûts liés aux réparations.

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 stipule que si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues, il doit être réalisé par un commissaire de justice, à frais partagés entre le bailleur et le locataire.

Dans le cas présent, le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie a été dressé en l’absence du locataire, ce qui ne l’exonère pas de ses obligations. En effet, l’article 472 du Code civil précise que le juge peut statuer sur le fond même si le défendeur ne comparaît pas.

Ainsi, même si M. [B] [R] n’était pas présent, cela ne l’empêche pas d’être tenu responsable des dégradations constatées, et il devra payer sa part des frais liés à l’établissement de cet état des lieux, soit 83,63 €.

Quelles sont les conditions d’application de l’exécution provisoire dans ce type de litige ?

L’exécution provisoire est une mesure qui permet à une décision de justice d’être mise en œuvre immédiatement, même si elle est susceptible d’appel.

Selon l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, sauf disposition contraire. L’article 514-1 précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Dans le cas présent, le juge a décidé de ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision, ce qui signifie que M. [B] [R] devra s’acquitter des sommes dues à ARCHIPEL HABITAT sans attendre l’issue d’un éventuel appel.

Cette décision est justifiée par le fait que les obligations du locataire en matière de réparations locatives sont claires et que le bailleur a des droits à faire valoir pour récupérer les sommes dues.