TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ ANGERS
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N° RG 24/474 – N° Portalis DBY2-W-B7I-HTYT
N° de minute : 24/500

O R D O N N A N C E
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Le VINGT ET UN NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE, Nous, Benoît GIRAUD, Président du Tribunal Judiciaire d’ANGERS, assisté de Aurore TIPHAIGNE, Greffière présente lors des débats et lors de la mise à disposition, avons rendu la décision dont la teneur suit :

DEMANDEUR :

Monsieur [Y] [R]
Né le 09 Octobre 1985 à [Localité 4]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
représenté par Maître Christelle POIRIER de la SELARL SULTAN – LUCAS – DE LOGIVIERE – PINIER – POIRIER, Avocate au barreau D’ANGERS

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [I]
Né le 06 Octobre 1962 à [Localité 5]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représenté par Maître Thierry BOISNARD de la SELARL LEXCAP, substitué par Maître Céline BARBEREAU, Avocate au barreau D’ANGERS

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Vu l’exploit introductif du présent Référé en date du 26 Juillet 2024; les débats ayant eu lieu à l’audience du 24 Octobre 2024 pour l’ordonnance être rendue ce jour, ce dont les parties comparantes ont été avisées ;

Suivant acte authentique du 27 février 2018, M. [Y] [R] a consenti un bail commercial à M. [D] [I] portant sur des locaux situés au [Adresse 1], d’une durée de neuf ans et à effet du 1er mars 2018, en contrepartie du paiement d’un loyer mensuel de 450 euros.

M. [I] y exploite un bar sous la dénomination commerciale “ [6] ».

Par courrier recommandé avec accusé de réception distribué le 03 novembre 2023, M. [I] a sollicité la résiliation du bail au 31 décembre 2023.

C.EXE : Maître Thierry BOISNARD
Maître Christelle POIRIER
Copie Dossier
le

Par courrier recommandé avec accusé de réception distribué le 10 novembre 2023, M. [R] a refusé de résilier le bail à la date sollicitée par M. [I], au motif que la demande de congé n’aurait pas été présentée à l’expiration d’une période triennale et au moins six mois à l’avance.

Malgré ce refus, M. [I] a cessé de régler ses loyers à compter du mois de janvier 2024.

Par courriers recommandés avec accusés de réception des 22 janvier et 29 mars 2024, M. [R] a mis en demeure M. [I] de régler les loyers impayés.

Ces mises en demeure étant restées sans effet, M. [R], par acte de commissaire de justice du 03 juin 2024, a fait délivrer à M. [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant total de 3.520,12 euros décomposé comme suit :
– 2.250 euros au titre des loyers impayés,
– 999 euros au titre des indexations sur les loyers,
– 256,90 euros au titre de la majoration forfaitaire,
– 14,22 euros au titre des intérêts au taux légal,
outre les frais de l’acte.

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Au motif que ce commandement de payer serait resté infructueux, M. [R], par acte de commissaire de justice en date du 26 juillet 2024, a fait assigner M. [I] devant le président du tribunal judiciaire d’Angers statuant en référé, sur le fondement des dispositions des articles L.145-4 et L.145-41 du code de commerce, ainsi que des article 32-1, 700 et 835 du code de procédure civile, aux fins de voir :
– condamner M. [I] à lui verser la somme de 4.677,44 euros, soit 3.150 euros au titre des loyers impayés, 792 euros au titre de l’indexation des loyers, 424,20 euros au titre de la majoration forfaitaire et 311,24 euros au titre des intérêts de retard ;
– constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 03 juillet 2024 ;
– constater qu’il conservera le dépôt de garantie ;
– ordonner l’expulsion de M. [I] ;
– condamner M. [I] à lui remettre les clés du local commercial et de son local de stockage;
– ordonner la remise en état des biens précités à la charge de M. [I] ;
– condamner M. [I] au paiement de la somme de 543 euros par mois au titre d’une indemnité d’occupation jusqu’au jugement définitif à intervenir et à la libération effective des lieux se matérialisant par la remise des clés ;
– condamner M. [I] à lui verser la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
– condamner M. [I] à lui verser la somme de 71,10 euros au titre des frais extra-judiciaire ;
– condamner M. [I] à lui verser la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamner M. [I] aux dépens ;
– dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision.

Par voie de conclusions en réponse n°2, M. [R] demande au juge de débouter M. [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions. A titre subsidiaire, s’il n’était pas fait droit à sa demande visant à ordonner l’exécution de l’obligation en paiement, il sollicite la condamnation de M. [I] à lui verser la somme de 4.977,44 euros à titre de provision à valoir sur l’intégralité de son préjudice. Il réitère le surplus de ses demandes introductives d’instance.

A l’appui de ses prétentions, M. [R] fait valoir que M. [I] ne justifierait pas avoir remis les clés du local en mains propres ni d’avoir réalisé un état des lieux de sortie, et que rien ne permettrait de s’assurer que ce dernier a quitté et vidé le local. Il ajoute que la remise des clés hors la présence du bailleur ne vaudrait pas restitution des locaux.

En outre, il considère que M. [I] se serait soustrait de ses obligations contractuelles de mauvaise foi, au mépris du refus de résiliation de bail par M. [R]. Il ajoute qu’un tel comportement lui causerait un préjudice en ce qu’il serait privé d’une ressource financière et serait dans l’incapacité de relouer son local commercial.

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Par voie de conclusions n°2, M. [I] sollicite du juge des référés de constater que la clause résolutoire est acquise depuis le 03 juillet 2024 et, en conséquence, déclarer que le bail commercial est résilié à compter du 03 juillet 2024. Il demande que soit débouté M. [R] de l’intégralité de ses autres demandes, fins et conclusions.

A l’appui de ses prétentions, M. [I], qui ne conteste pas avoir cessé de régler ses loyers à compter du 1er janvier 2024, explique avoir remis à M. [R], le 31 décembre 2023, les clés du local dans un boîtier situé à l’arrière du bâtiment, dont le code a été communiqué au bailleur par un courrier électronique du 20 février 2024.

Il soutient que la clause du bail qui prévoit la majoration forfaitaire des loyers impayés constituerait une clause pénale dont il sollicite la modération ou la réduction par le juge des référés ou, à tout le moins, de considérer que son application est sujette à une contestation sérieuse.

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A l’audience du 24 octobre 2024, les parties ont réitéré leurs demandes et l’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2024.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

I.Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence au sens des dispositions sus-visées pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail commercial, dès lors qu’il n’existe aucune contestation sérieuse.

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En outre, il revient au bailleur qui sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire de rapporter la preuve de sa créance.

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En l’espèce, la clause résolutoire insérée au bail commercial liant les parties stipule que : “En cas de non-exécution, totale ou partielle, ou de non-respect, par le preneur de la clause de destination, du paiement à son échéance de l’un des termes du loyer, des charges et impôts récupérables par le bailleur, des travaux lui incombant, des horaires d’ouverture pouvant être imposées par une réglementation ou un cahier des charges, de son obligation d’assurance, de la sécurité de son personnel et des tiers, le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d’exécuter ou un commandement de payer délivrés par acte extra-judiciaire au preneur de régulariser sa situation. […]”.

Par un commandement de payer du 03 juin 2024, M. [R] a réclamé à M. [I] le paiement de la somme de 3.520,12 euros au titre des loyers impayés et frais connexes pour les mois de janvier à juin 2024, tout en précisant qu’à défaut de règlement dans un délai d’un mois, le contrat se trouverait résilié de plein droit.

La régularité de ce commandement de payer, en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent, est établie.

De surcroît, il s’infère des débats que les sommes réclamées par ce commandement de payer n’ont pas été acquittées dans les délais impartis.

En conséquence, il y a lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit à compter du 03 juillet 2024, avec toutes les conséquences de droit qui en découlent.

II.Sur les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers, mais d’une indemnité d’occupation. Cette indemnité d’occupation est destinée à indemniser les bailleurs, d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation, et d’autre part, du fait qu’ils sont privés de la libre disposition des locaux.

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En l’espèce, le bail se trouvant résilié de plein droit à compter du 03 juillet 2024, M. [I] est, depuis cette date, occupant sans droit ni titre.

Cependant, il s’infère des débats et du courriel du 20 février 2024, que M. [I] a libéré les lieux le 31 décembre 2023. Cette libération s’est matérialisée par la remise des clés dans un boîtier situé à l’arrière du local objet du bail commercial, dont le code de sécurité a été communiqué à M. [R] par le courriel sus-mentionné.

De sorte que les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation sont désormais sans objet.
M. [R] sera ainsi débouté de ces demandes à ce titre.

III.Sur la demande de provision

Aux termes des dispositions de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire statuant en référé peut toujours accorder une provision au créancier.

Aussi, il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

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En l’espèce, eu égard aux pièces produites, il n’est pas sérieusement contestable, ni même contesté par M. [I], que l’arriéré de loyers s’élève à la somme de 3.150 euros pour les mois de janvier et à juillet 2024.

Par ailleurs, le bail prévoit l’indexation du loyer, tous les 3 ans à la date d’anniversaire de l’entrée en jouissance. La demande pouvant être formée par acte extrajudiciaire, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par courrier remis en mains propres.

De surcroît, la clause relative au retard de paiement, insérée au bail commercial liant les parties, prévoit qu’en cas de non-paiement “le bailleur bénéficiera de plein droit, huit jour après une simple mise en demeure restée infructueuse, d’une majoration forfaitaire de 10% de la somme due et d’un intérêt de retard égal au taux d’intérêt légal en vigueur majoré de 5 points”.

Ainsi, il n’est pas sérieusement contestable que M. [I] est redevable, outre le paiement de l’arriéré de loyers, de :
– la somme de 1.092 euros au titre de l’indexation des loyers ;
– la somme de 424,20 euros au titre de la majoration forfaitaire ;
– la somme de 311,24 euros au titre des intérêts de retard.

Par conséquent, par application des stipulations contractuelles et en l’absence de contestation sérieuse, M. [I] sera condamné à payer à M. [R] la somme globale de 4.977,44 euros à titre de provision.

IV.Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

La clause relative au dépôt de garantie, insérée au bail commercial liant les parties, prévoit que : “[…] Dans le cas de résiliation du bail pour inexécution de ses conditions ou pour une cause quelconque imputable au preneur, ce dépôt de garantie restera acquis au bailleur de plein droit à titre de dommages-intérêts, sans préjudice de tous autres. […]”.

Ainsi, M. [R] sera autorisé à conserver la dépôt de garantie.

V.Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

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En l’espèce, il n’est pas caractérisé, avec l’évidence requise en matière de référé, une résistance abusive ou une particulière mauvaise foi de la part de M. [I]. M. [R] sera donc débouté de cette demande.

VII.Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [I], qui succombe, sera condamné aux dépens, lesquels comprendront la somme de 71,10 euros au titre des frais de commissaire de justice.

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L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [R] les sommes engagées par lui pour faire valoir ses droits. Par conséquent, M. [I] sera condamné à lui payer à une somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Nous, Benoît Giraud, président du tribunal judiciaire d’Angers, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

Vu les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile ;
Vu le contrat de bail commercial liant les parties ;

Constatons la résiliation de plein droit par l’effet de la clause résolutoire à la date du 03 juillet 2024, du bail consenti le 27 février 2018 par M. [Y] [R] à M. [D] [I] ;

Constatons que M. [D] [I] est sans droit ni titre depuis le 03 juillet 2024 ;

Déboutons M. [Y] [R] de ses demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation ;

Condamnons M. [D] [I] à payer à M. [Y] [R] la somme de 4.977,44 euros à titre de provision ;

Autorisons M. [Y] [R] à conserver le dépôt de garantie ;

Déboutons M. [Y] [R] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive;

Condamnons M. [D] [I] aux dépens, qui comprendront la somme de 71,10 euros au titre des frais de commissaire de justice ;

Condamnons M. [D] [I] à payer à M. [Y] [R] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision est, de plein droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et prononcé à la date ci-dessus par mise à disposition au greffe, la présente ordonnance a été signée par Benoît Giraud, président, juge des référés, et par Aurore Tiphaigne, greffière,

Aurore Tiphaigne, Benoît Giraud,