L’Essentiel : Dans l’affaire Icade Promotion, il a été établi que le promoteur immobilier n’avait pas d’obligation de conseil concernant les avantages fiscaux, tels que la loi Pinel, en l’absence de mention dans le contrat. Les époux [V] ont signé un contrat sans référence à ce dispositif, malgré une publicité évoquant son éligibilité. Le tribunal a jugé que le promoteur avait fourni les informations requises sur l’immeuble, mais n’était pas responsable des choix fiscaux des acquéreurs. Ainsi, les acheteurs devaient vérifier leur éligibilité avant la signature, le promoteur n’étant pas débiteur d’un conseil fiscal.

En l’absence de disposition en ce sens dans le contrat conclu avec l’acheteur, le Promoteur immobilier n’a pas d’obligation de conseil ou de résultat quant aux avantages fiscaux des acquéreurs (notamment l’avantage Pinel).

Affaire Icade Promotion

M. [Z] [V] et Mme [T] [V] ont signé un contrat préliminaire dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement pour une villa n°8, type T4 de 88 m2, moyennant le prix de 195 000 euros et sous condition suspensive d’obtention d’un prêt, avec la SASU Icade Promotion concernant l’opération immobilière intitulée ‘ [Adresse 5]’ à Localité 4, désignée comme éligible au dispositif de la loi Pinel de défiscalisation.

L’acte notarié était signé le 23 décembre 2014 après réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt, et le procès-verbal de livraison intervenait le 21 septembre 2015 avec remise des clés.

Les avantages de la loi Pinel

M. et Mme [V] apprenaient alors qu’ils ne pourraient pas bénéficier des avantages de la loi Pinel auxquels ils ne pouvaient prétendre qu’à compter du 1er janvier 2015 pour une location entre ascendants et descendants, la location étant destinée à leur fille.

Par acte d’huissier, M. et Mme [V] ont fait délivrer assignation devant le juge des référés près le tribunal de grande instance de Perpignan à l’encontre du promoteur vendeur, la SASU Icade Promotion, aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire.

Informations conformes données par le promoteur immobilier

Il a été jugé que la SASU ICADE Promotion a bien délivré aux acheteurs les informations conformément à l’article 261-11 du CCH concernant les caractéristiques de l’immeuble mais n’était pas redevable d’un conseil fiscal touchant à la possibilité de prétendre à une défiscalisation selon ses choix de vie par sa famille et ses descendants.

L’examen du contrat préliminaire à une vente en l’état futur d’achèvement signée avec Mlle [V] [F] permet de constater qu’aucune référence à un dispositif de défiscalisation n’est mentionné.

Par la suite un nouveau contrat sera signé avec les époux [V] le 28 mai 2014 ( contrat de réservation version 2014 15/05/2014 ) mais celui-ci non plus ne prévoit pas de réference à un dispositif de défiscalisation mais seulement à une livraison le deuxième trimestre 2015.

Silence du contrat sur les avantages fiscaux

A aucun moment ces contrats ne prévoient l’application du bénéfice de la loi Pinel ouvrant droit à une réduction d’impôt selon la durée de location du bien.

Les époux [V] ont donc signé ce contrat du 28 mai 2014 sans y faire figurer la condition déterminante et fondamentale de leur acquisition qu’ils invoquent aujourd’hui.

Les appelants font valoir qu’un support publicitaire des Villas de la Grange à [Localité 4] produit aux débats portait une mention’ Eligible loi Pinel pour investir’.

Il a été constaté que figurait un autre argument publicitaire à la suite d’un signe + la mention : ‘ Eligible prêt à taux zéro pour habiter’ permettant de penser que le document publicitaire envisageait de nombreuses hypothèses que les lecteurs devaient s’approprier en fonction de leur situation personnelle.

Il en découle qu’il ne s’agit pas d’un engagemement contractuel et d’ailleurs le terme ‘éligible’ selon la défintion du dictionnaire Larousse ‘ se dit d’une personne ou d’un produit qui satisfait aux conditions requises pour l’obtention d’un droit ‘, ainsi le dispositif Pinel et son obtention repose sur l’examen de la situation personnelle de la personne qui en demande son bénéfice et de son projet; autant de considérations bien éloignées du contrat signé le 28 mai 2014.

Ainsi les époux [V], potentiels béné’ciaires et intéressés par ce type d’ investissement se devaient de véri’er, préalablement à leur engagement, qu’ils remplissaient bien les conditions nécessaires pour pouvoir y prétendre avant la signature de l’acte notarié d’achat du 23 décembre 2014. Le promoteur n’étant pas débiteur d’un conseil fiscal.

Il ressort de ces constatations qu’aucune inexécution contractuelle ne peut être imputée au promoteur.

Q/R juridiques soulevées :

Quel est le contexte de l’affaire Icade Promotion ?

L’affaire concerne M. et Mme [V], qui ont signé un contrat préliminaire pour l’achat d’une villa n°8, de type T4, d’une superficie de 88 m², au prix de 195 000 euros. Ce contrat était sous condition suspensive d’obtention d’un prêt et a été conclu avec la SASU Icade Promotion pour un projet immobilier éligible à la loi Pinel. L’acte notarié a été signé le 23 décembre 2014, après l’obtention du prêt, et la livraison du bien a eu lieu le 21 septembre 2015.

Quels sont les avantages de la loi Pinel ?

La loi Pinel permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt en fonction de la durée de location de leur bien immobilier. Cependant, M. et Mme [V] ont découvert qu’ils ne pouvaient pas bénéficier de ces avantages, car la location devait être faite à leur fille, ce qui ne correspondait pas aux conditions d’éligibilité. Ils ont donc assigné le promoteur, Icade Promotion, devant le tribunal pour obtenir une expertise judiciaire sur cette question.

Quelles informations ont été fournies par le promoteur immobilier ?

Le tribunal a jugé que la SASU Icade Promotion avait respecté ses obligations d’information en fournissant des détails sur les caractéristiques de l’immeuble, conformément à l’article 261-11 du Code de la construction et de l’habitation (CCH). Cependant, le promoteur n’était pas tenu de fournir des conseils fiscaux concernant les possibilités de défiscalisation, qui dépendent des choix de vie des acquéreurs. Les contrats signés ne mentionnaient pas de dispositif de défiscalisation, ce qui a été un point déterminant dans cette affaire.

Pourquoi le contrat ne mentionne-t-il pas les avantages fiscaux ?

Les contrats signés par les époux [V] ne contenaient aucune référence à la loi Pinel ou à d’autres dispositifs de défiscalisation. Cela signifie qu’ils ont signé le contrat du 28 mai 2014 sans inclure la condition essentielle de leur acquisition, qu’ils ont ensuite contestée. Bien qu’un support publicitaire ait mentionné l’éligibilité à la loi Pinel, cela n’a pas été considéré comme un engagement contractuel.

Quelles conclusions peut-on tirer de cette affaire ?

Il a été établi qu’aucune inexécution contractuelle ne pouvait être imputée au promoteur, car les époux [V] auraient dû vérifier leur éligibilité aux avantages fiscaux avant de signer l’acte notarié. Le promoteur n’était pas responsable de leur situation personnelle ou de leur projet d’investissement. Ainsi, les acquéreurs ont été jugés responsables de ne pas avoir pris les mesures nécessaires pour s’assurer qu’ils remplissaient les conditions requises pour bénéficier de la loi Pinel.