Chambre 04
N° RG 23/04328 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XET5

JUGEMENT DU 14 JANVIER 2025

DEMANDEUR :

Mme [F] [U]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
représentée par Me Nicolas LEBON, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEUR :

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 4] sise [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la SA Vilogia Premium
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée par Me Isabelle MERVAILLE-GUEMGHAR, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente
Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente
Assesseur : Laurence RUYSSEN, Vice présidente

GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 17 Avril 2024.

A l’audience publique du 08 Novembre 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 14 Janvier 2025.

Ghislaine CAVAILLES, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 14 Janvier 2025 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

Une assemblée générale ordinaire s’est réunie le 13 février 2023.
Une assemblée générale extraordinaire s’est réunie le 3 mars 2023.

Par acte d’huissier du 5 mai 2023, Mme [U] a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Lille.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 novembre 2023, Mme [U] demande au tribunal de :

Vu les articles 17,18, 26, 42 de la loi du 10 juillet 1965,

– Annuler l’assemblée générale du 13 février 2023 dans son ensemble ;
– Annuler l’assemblée générale extraordinaire du 3 mars 2023 dans son ensemble ;
– Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
– Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers frais et dépens d’instance.

Concernant la première assemblée contestée, elle fait valoir qu’elle ne s’est pas tenue à l’adresse figurant dans la convocation mais ailleurs sans nouvelle convocation, ce qui suffit à emporter sa nullité.

Concernant la seconde, elle soutient qu’elle a été convoquée sans respect du délai minimal légal de 21 jours sans justification de l’urgence alléguée alors qu’y ont été évoqués des questions qui auraient été en état de l’être lors de la précédente assemblée du 13 février.
Elle ajoute que le bureau de cette assemblée n’est composé que d’une personne unique exerçant cumulativement les fonctions de président, scrutateur et secrétaire, une préposée du syndic qui ne pouvait valablement présider l’assemblée.

Dans ses dernières conclusions notifiées, par voie électronique le 10 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Vu les dispositions de l’article 18-1 de la loi du 10 Juillet 1965,
Vu les dispositions de l’article 9 du Décret du 17 Mars 1967,
Vu le règlement de copropriété

– Débouter Mme [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
– Condamner Mme [U] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

S’agissant de l’assemblée ordinaire du 13 février 2023, il explique que le syndic a convoqué l’assemblée avant que les exploitants du lieu qui devait l’accueillir décident tardivement de refuser sa tenue sans rémunération, de sorte que le président du conseil syndical a adressé un courriel le 10 février aux copropriétaires dont Mme [U]. Il ajoute que cette dernière s’est enquis auprès du syndic de la tenue effective de l’assemblée ainsi que des lieu et heure de la réunion et qu’elle a été avisée personnellement par courriel que la réunion se tiendrait finalement au domicile d’un copropriétaire.
Il ajoute que c’est donc par erreur purement matérielle que le procès verbal indique que la réunion s’est tenue au lieu initialement prévu.

S’agissant de l’assemblée extraordinaire du 3 mars 2023, il explique que fin 2022, en plein hiver, l’ensemble des copropriétaires s’est retrouvé sans chauffage de sorte que le syndic a dû envisager de faire délivrer une assignation en référé expertise au chauffagiste défaillant et mandater une entreprise pour remettre la livraison de gaz en service rapidement, ce qui a été fait le 23 décembre 2022. L’objet de l’assemblée étant de ratifier les travaux et les provisions versées à l’expert, elle a été convoquée en urgence.

Sur l’assemblée générale du 13 février 2023 :

Selon les articles 9 et 13 du décret 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, implicitement invoqués par les parties :

“ La convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu et l’heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges.
Le formulaire de vote par correspondance mentionné au deuxième alinéa de l’article 17-1 A est joint à la convocation.
Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long. Sans que cette formalité soit prescrite à peine de nullité de l’assemblée générale, le syndic indique, par voie d’affichage, aux copropriétaires, la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité qui leur est offerte de solliciter l’inscription d’une ou plusieurs questions à l’ordre du jour. L’affichage, qui reproduit les dispositions de l’article 10, est réalisé dans un délai raisonnable permettant aux copropriétaires de faire inscrire leurs questions à l’ordre du jour.
Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l’assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l’immeuble.”

“ L’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.
Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l’ordre du jour.”

Il est constant que l’assemblée du 13 février 2023 a été convoquée par une lettre du 12 janvier 2023 précisant qu’elle aurait lieu à l’hôtel [6], [Adresse 2], qu’elle ne s’est toutefois pas tenue en ce lieu en dépit des énonciations du procès-verbal de cette assemblée.

Il est également constant que cette assemblée n’a pas fait l’objet d’une nouvelle convocation mentionnant le lieu exact dans les conditions et délais de l’article 9.

Ceci étant, ce changement de dernière minute a été précisé par un courriel du vendredi 10 février 2023 à 9h39 adressé aux copropriétaires dont Mme [U] à l’adresse : [Courriel 7] .

Mme [U] a adressé, depuis cette même adresse, un courriel au syndic le samedi 11 février 2023 à 18h05 ayant pour objet “urgent AG du 13 février 2023” une demande de confirmation de ce que l’assemblée aurait bien lieu et une interrogation sur le maintien de la date et du lieu. Il lui a été répondu par retour de mail le même jour à 18h59 que l’assemblée aurait bien lieu mais dans l’appartement de M. [T], appartement 1 au rez-de-chaussée du bâtiment I.

Il est certes obligatoire pour le syndic, en cas de changement du lieu de réunion de faire une nouvelle convocation respectant notamment le délai réglementaire de convocation, sauf urgence, laquelle n’est pas alléguée en l’espèce.
Toutefois, Mme [U] a personnellement été avisée de ce changement consistant à tenir l’assemblée non pas dans un hôtel situé au [Adresse 2] mais dans un appartement de la copropriété dont il doit être rappelé qu’elle se situe au [Adresse 3], aux jour et heure figurant dans la convocation et sans modification de l’ordre du jour.
Dans son assignation et ses conclusions, Mme [U] est domiciliée dans son appartement du [Adresse 3].

La contestation apparaît donc comme purement formelle.
Mme [U] n’allègue d’ailleurs ni atteinte à l’un quelconque de ses droits ni cause affectant réellement la validité d’une telle réunion.

La demande d’annulation doit être rejetée.

Sur l’assemblée générale du 3 mars 2023 :

L’article 9 du décret du 17 mars 1967 a été rappelé plus haut.

Il est constant que le syndic a convoqué le 22 février 2023 une assemblée pour le 3 mars 2023, soit moins de 21 jours au sens de l’article 9 du décret et moins de 23 jours au sens de l’article 79 du règlement de copropriété.
Le litige pose la question de l’urgence à convoquer cette assemblée.

Y ont été évoqués :
– la ratification de l’autorisation donnée au syndic d’agir en justice contre le promoteur et son assureur relativement aux désordres affectant les “colonnes GT d’évacuation des gaz brûlés et des conduits de raccordement des chaudières tels que notamment repris dans les déclarations de sinistre du syndic à la compagnie Allianz en date des 9 décembre 2021 et 15 mars 2022”,
– la ratification de la signature par le président du conseil syndicat d’une convention d’honoraires avec un avocat,
– la ratification de l’utilisation des fonds liés à la résolution 29 de l’assemblée du 5 juillet 2021 pour payer la consignation de l’expertise judiciaire à hauteur de 10 000 euros,
– l’autorisation de faire résilier par l’avocat le contrat d’entretien des chaudières et des colonnes 3CE avec la société Monchauffagiste.com,
– l’autorisation de changer de prestataire pour le contrat d’entretien des chaudières et des colonnes 3CE.

Mme [U] ne contredisant pas le syndicat sur le défaut de chauffage fin 2022 et la nécessité de désigner un nouveau prestataire qui a réussi à rétablir le chauffage le 23 décembre 2022, ces faits sont tenus pour acquis.

S’il y avait urgence à faire rétablir le chauffage en plein hiver, il s’agissait d’une urgence à agir et non d’une urgence, à quelques jours près, à faire ratifier les actes. Ainsi le syndicat des copropriétaires n’explique pas en quoi la ratification du point 8, le recours au prestataire intervenu le 23 décembre 2022, devait intervenir le 3 mars plutôt que le 22 mars 2023.

Le syndicat n’explique pas du tout quelle était l’urgence, à quelques jours près, à évoquer les autres points mis à l’ordre du jour.

L’urgence n’étant pas caractérisée, l’assemblée n’a pas été convoquée dans le délai imposé et elle doit être annulée dans sa totalité.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile :

Les articles 696 et 700 du code de procédure civile prévoient que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; […]
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. […]”

D’autre part, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, énonce que :

“ […]
Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.”

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe principalement, supportera les dépens de l’instance ; l’équité commande de le condamner également à payer à Mme [U] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

De plus, Mme [U] sera d’office dispensée de toute participation à la dépense commune des frais et dépens de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Le tribunal,

Rejette la demande d’annulation de l’assemblée générale ordinaire du 13 février 2023 ;

Annule l’assemblée générale extraordinaire du 3 mars 2023 ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] à supporter les dépens de l’instance ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] à payer à Mme [F] [U] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à aucune autre condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que Mme [F] [U] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais et dépens de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Le Greffier, La Présidente,