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N° : N° RG 23/03787 – N° Portalis DBYB-W-B7H-ONS4
Pôle Civil section 1

Date : 06 Février 2025
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSES

Madame [K] [E] veuve [L]
née le 01 Novembre 1954 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]
Madame [J] [E]
née le 26 Mars 1952 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]
Agissant en leur qualité d’héritières de Monsieur [X] [E] et de Madame [Y] [Z] épouse [E].

représentées par Me Alain PORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] dont le siège social est sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société de prestation en gestion immobilière, SOPREGI, prise en la personne de son président, domicilié es qualité au siège social [Adresse 5] ;,

représenté par Me Isabelle MERLY CHASSOUANT, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER et Me Michel THEVENIN avocat plaidant au barreau de NIMES

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Christine CASTAING
Juge unique

assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 09 Décembre 2024

MIS EN DELIBERE au 06 Février 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 06 Février 2025

Par exploit de commissaire de justice en date du 16 août 2023, [K] et [J] [E] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], située [Adresse 2] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins notamment d’annulation des résolutions n°18-1 et 18-2 de l’assemblée générale des copropriétaires du 8 juin 2023.

Dans leurs dernières écritures communiquées par RPVA le 11 octobre 2024, [K] et [J] [E] demandent au tribunal, au visa des articles 42 de la loi du 10 juillet 1965, 9 et 13 du décret du 17 mars 1967 et 815-3 du Code civil de :
– annuler les résolutions n°18-1, n°18-2 de l’assemblée générale du 8 juin 2023,
– condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 4.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile tenant les frais de procédure générés par suite de la nécessité d’assigner en nullité des résolutions,
– condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens,
– dire n’avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de leurs demandes, elles exposent notamment que :
– la résolution n°18-2 votée lors de l’assemblée générale diffère du projet de cette même résolution, le montant des mises à prix des lots leur appartenant ayant été sérieusement diminué, celui-ci passant de la somme de 225.000€ à celle de 90.000€,
– une telle discordance entraîne la nullité de la résolution et celle de la résolution n°18-1 approuvant la mise en vente sur licitation de l’immeuble,
– ce procédé déloyal constitue en outre un abus de majorité,
– seule [K] [E], en sa qualité d’administrateur de la succession a été convoquée à l’assemblée générale, alors que par application de l’article 18-2 du Code civil, sa qualité ne l’autorise par à décider seule du vote visant à la licitation d’un bien dépendant de la succession.

Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 25 avril 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de
– rejeter l’ensemble des demandes fins et conclusions de [K] et [J] [E],
– les condamner solidairement à lui verser la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
– les condamner aux entiers dépens.

La clôture de la procédure a été ordonnée par décision du 12 novembre 2024.
A l’issue de l’audience du 9 décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2025.

➢ Sur la demande d’annulation des résolutions n°18-1 et 18-2 de l’assemblée générale du 8 juin 2023

Il résulte de l’article 13 du décret du 17 mars 1967, qu’en matière de copropriété, l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour. Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l’ordre du jour.
Il n’est en outre pas interdit d’amender en assemblée générale un projet de résolution en fonction des discussions qui se sont instaurées, ce pouvoir d’amendement ne peut dénaturer l’objet de la résolution.

Au visa de cet article, [K] et [J] [E] sollicitent l’annulation des résolutions n°18-1 et 18-2 de l’assemblée générale du 8 juin 2023 pour dénaturation ainsi libéllées :
“Résolution 18 Décision à prendre quant à la saisie immobilière des lots 1022 et 1158
Résolution n°18-1 : Principe de l’adjudication. L’assemblée générale, informée des démarches engagées devant le Tribunal judiciaire de Montpellier, autorise le syndic conformément à l’article 55 du décret du 17 mars 1967, à procéder à la saisie immobilière en vue de la vente des lors 1022 appartement et 1158 cave appartenant à la succession [E], afin de recouvrer le montant de la créance du syndicat des copropriétaires s’élevant à ce jour à la somme de 52.505,87 euros pour les lots 1022 et 1158 à laquelle s’ajouteront les futures charges liquides et exigibles non acquittées, ainsi que les frais et charges à venir jusqu’au jugement d’adjudication définitif.
Résolution n°18-2 : Montant de la mise à prix des lots 1022 et 1158. Le montant des mises à prix est fixé à la somme minimum arrondie de 90 000 euros pour les lots 1022 et 1158 et à laquelle s’ajouteront les futures charges liquides et exigibles non acquittées, ainsi que les frais et charges à venir jusqu’au jugement d’adjudication définitif. L’assemblée prend acte qu’à défaut d’enchérisseur, la copropriété sera déclarée adjudicatrice d’office pour le montant de la mise à prix fixé à l’audience”.

La convocation pour l’assemblée générale du 8 juin 2023 mentionne dans l’ordre du jour les projets de résolutions dont celui des résolutions querellées ainsi rédigées :
“Résolution 18 Décision à prendre quant à la saisie immobilière des lots 1022 et 1158
Résolution n°18-1 : Principe de l’adjudication. L’assemblée générale, informée des démarches engagées devant le Tribunal judiciaire de Montpellier, autorise le syndic conformément à l’article 55 du décret du 17 mars 1967, à procéder à la saisie immobilière en vue de la vente des lors 1022 appartement et 1158 cave appartenant à la succession [E], afin de recouvrer le montant de la créance du syndicat des copropriétaires s’élevant à ce jour à la somme de 52.505,87 euros pour les lots 1022 et 1158 à laquelle s’ajouteront les futures charges liquides et exigibles non acquittées, ainsi que les frais et charges à venir jusqu’au jugement d’adjudication définitif.
Résolution n°18-2 : Montant de la mise à prix des lots 1022 et 1158. Le montant des mises à prix est fixé à la somme minimum arrondie de 225 000 euros pour les lots 1022 et 1158 et à laquelle s’ajouteront les futures charges liquides et exigibles non acquittées, ainsi que les frais et charges à venir jusqu’au jugement d’adjudication définitif. L’assemblée prend acte qu’à défaut d’enchérisseur, la copropriété sera déclarée adjudicatrice d’office pour le montant de la mise à prix fixé à l’audience”.

Or, il n’est pas contesté que seule la résolution n°18-1 et son projet de résolution diffèrent en ce que le montant des mises à prix des lots appartenant à la succession [E] a été revu à la baisse lors du vote, le prix initialement fixé à 225.000 € passant à celui de 90.000€.

Dès lors seule cette résolution est susceptible d’être annulée pour dénaturation, et cela même si la résolution querellée est comprise dans une résolution 18 intitulée “Décision à prendre quant à la saisie immobilière des lots 1022 et 1158”, les deux autres résolutions (18-1 et 18-3) étant dissociables et rédigées exactement dans les mêmes termes.

Par ailleurs, si l’article 13 du décret du 17 mars 1967 impose un respect absolu de l’ordre du jour, il convient de rappeler que l’assemblée générale a le pouvoir d’amender ou d’améliorer sans les dénaturer les résolutions qui lui sont soumises.
Ainsi, la diminution de la mise à prix des lots appartenant à la succession [E] ne dénature pas la résolution litigieuse mais relève du pouvoir de l’assemblée générale de compléter en cours de séance, une question de l’ordre du jour, étant rappelé qu’aucune disposition n’impose la stricte identité de rédaction du projet de résolution et du texte définitivement adopté, sauf à nier la liberté de discussion et de vote des copropriétaires lors de l’assemblée générale.
En outre, comme le soutient justement le syndicat des copropriétaires, la succession [E] dispose de voies de recours pour contester le montant de la mise à prix fixé par le créancier poursuivant.

[K] et [J] [E] font également valoir un abus de majorité, estimant déloyal de convoquer [K] [E], en sa qualité de mandataire judiciaire de l’indivision, sans la prévenir de la diminution de la mise à prix de l’immeuble.

Or il résulte des pièces produites et des explications des parties que cette résolution autorisant le syndic à recourir à cette procédure exceptionnelle ne revêt pas le caractère abusif allégué dès lors que l’assemblée n’a nullement cherché à nuire aux demanderesses mais à défendre les intérêts de la copropriété.

En effet, non seulement le syndicat des copropriétaires justifie des autres mesures d’exécution forcées révélées infructueuses, mais les demanderesses produisent un arrêt de la Cour d’appel de Montpellier du 7 avril 2023 faisant état des difficultés rencontrées par la succession pour vendre ce seul actif successoral.

Enfin, [K] et [J] [E], sans plus de développement, reprochent au syndicat des copropriétaires de ne pas avoir convoqué tous les indivisaires à l’assemblée générale décidant du sort de l’immeuble indivis.

Toutefois, la qualité d’administrateur de la succession de [K] [E] justifie que seule cette dernière soit convoquée aux assemblées générales, peu important l’objet des résolutions, la loi du 10 juillet 1965, prévoyant en son article 23, que les indivisaires sont représentés à l’assemblée générale par un mandataire commun qui est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal judiciaire.

Dans ces conditions, il convient de débouter [K] et [J] [E] de leur demande d’annulation des résolutions n°18-1 et 18-2 de l’assemblée générale du 8 juin 2023 sur l’ensemble de leurs fondements.

➢ Sur les dépens et les frais irrépétibles

[K] et [J] [E] qui succombent, supporteront in solidum la charge des dépens de l’instance.

L’équité commande de condamner in solidum [K] et [J] [E] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.600€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

➢ Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne justifie de l’écarter en l’espèce.

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

DÉBOUTE [K] et [J] [E] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum [K] [E] et [J] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], située [Adresse 2] à Montpellier, pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.600€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum [K] et [J] [E] aux dépens ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire ;

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE