La société civile propriétaire des locaux, désignée comme « la propriétaire », possède des locaux au rez-de-chaussée d’un immeuble soumis à la copropriété. Elle loue un local à une entreprise de boucherie, désignée comme « le locataire ». Le 13 janvier 2017, un affaissement de plancher se produit dans le local. Après une expertise amiable infructueuse, la propriétaire, le locataire et la mutuelle d’assurance assignent le syndicat des copropriétaires et son assureur devant le juge des référés. Le tribunal conclut que l’affaissement engage la responsabilité du syndicat, ordonnant des indemnités pour les travaux de réparation et les préjudices subis.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la responsabilité du syndicat des copropriétaires en cas de dommages causés aux parties privatives ?

La responsabilité du syndicat des copropriétaires est régie par l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui stipule que :

« Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

Il est établi que l’affaissement du plancher, qui constitue une partie commune, engage la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

La victime n’a pas à prouver une faute de la part du syndicat pour engager sa responsabilité.

Ainsi, même si le syndicat n’a pas commis de faute, il ne peut s’exonérer de sa responsabilité que s’il prouve une faute avérée de la victime ou un cas de force majeure.

Dans cette affaire, l’affaissement du plancher a été reconnu comme un dommage causé par une partie commune, ce qui engage la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

Quelles sont les garanties d’assurance applicables en cas de dommages matériels ?

Les garanties d’assurance applicables sont définies par les articles 4-1, 4-2, 4-3, 4-5 et 4-6 des conditions générales du contrat d’assurance multirisque immeuble.

L’article 4-1 précise que sont garantis « les pertes matérielles » et les responsabilités « pouvant incomber à l’assuré, en qualité de propriétaire, à raison de dommages matériels causés à autrui ».

L’article 4-2 mentionne que les dommages matériels causés par des « ruptures, débordements, fuites accidentelles provenant de tous appareils fixés à effet d’eau et des canalisations situés à l’intérieur des bâtiments » sont couverts.

L’article 4-5 étend les garanties aux « canalisations enterrées situées à l’extérieur du bâtiment ».

Dans le cas présent, la stagnation des eaux usées, qui a causé l’affaissement du plancher, est couverte par ces garanties, car elle résulte d’un débordement.

L’exclusion de garantie pour vétusté ou défaut d’entretien, mentionnée à l’article 4-6, n’est pas applicable ici, car l’expert a identifié d’autres causes des désordres.

Comment se détermine l’indemnisation des préjudices subis par les victimes ?

L’indemnisation des préjudices est déterminée par le principe de réparation intégrale, qui vise à compenser la victime pour l’ensemble des pertes subies.

Dans cette affaire, les préjudices incluent les frais de travaux de réfection du plancher et de la chambre froide, ainsi que les préjudices de jouissance.

L’expert judiciaire a évalué les travaux nécessaires à la somme de 31.000 à 33.000 euros, et les frais ont été justifiés par des devis et factures.

Les articles 700 et 699 du code de procédure civile prévoient également la possibilité d’indemniser les frais de procédure et d’expertise.

Ainsi, l’EURL Boucherie Vernier a été indemnisée pour les frais restés à sa charge, et la société civile SASO a également été indemnisée pour les travaux de réfection du sol.

Quelles sont les conséquences de la subrogation de l’assureur dans les droits des victimes ?

La subrogation de l’assureur est régie par l’article 12 de la loi n° 85-677 du 5 juillet 1985, qui stipule que :

« L’assureur qui a indemnisé la victime est subrogé dans ses droits contre le responsable du dommage. »

Dans cette affaire, la société MAPA, ayant indemnisé les victimes, est subrogée dans leurs droits.

Cela signifie qu’elle peut exercer des actions en justice contre le syndicat des copropriétaires et la société SADA pour récupérer les sommes versées.

Cette subrogation permet à l’assureur de se retourner contre les responsables des dommages, renforçant ainsi la protection des victimes tout en assurant le droit de recours de l’assureur.

Quelles sont les implications de la théorie du trouble anormal de voisinage dans ce litige ?

La théorie du trouble anormal de voisinage est fondée sur le principe selon lequel chacun doit supporter les inconvénients normaux de la vie en société.

Elle est souvent appliquée dans les cas où des nuisances causées par un voisin entraînent des préjudices pour autrui.

Dans cette affaire, les demandeurs soutiennent que l’affaissement du plancher et les dommages qui en résultent constituent un trouble anormal de voisinage, car ils affectent l’exploitation de la boucherie.

Cette théorie peut renforcer la responsabilité du syndicat des copropriétaires, car elle établit que les dommages subis par les victimes dépassent les inconvénients normaux liés à la copropriété.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires pourrait être tenu responsable non seulement en vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, mais également sur la base de la théorie du trouble anormal de voisinage.