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L’Essentiel : La société SOGOFI a assigné NEUFTEX en référé le 27 mai 2024, demandant la résiliation du bail et l’expulsion de la locataire, ainsi qu’un paiement provisionnel de 65 724,50 euros. Lors de l’audience du 17 décembre 2024, les parties ont sollicité l’homologation de leur accord. SOGOFI a maintenu sa demande de 4 841,05 euros, tandis que NEUFTEX a demandé une relance. L’accord finalisé a reconnu la résiliation du bail au 5 mars 2024, condamnant NEUFTEX à payer 101 494 euros, avec une indemnité mensuelle d’occupation de 7 585,12 euros à partir du 1er novembre 2024.
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Contexte du litigeLa société SOGOFI, héritière de M. [L] [D], a conclu plusieurs baux commerciaux avec la société NEUFTEX pour des locaux situés à [Adresse 3]. Les baux ont été signés respectivement le 2 octobre 1991, le 5 avril 1993 et le 15 octobre 1994. Procédure judiciaireLe 27 mai 2024, SOGOFI a assigné NEUFTEX en référé devant le Tribunal judiciaire de Versailles. Elle a demandé la constatation de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 5 mars 2024, ainsi que l’expulsion de la locataire. SOGOFI a également réclamé le paiement d’une somme provisionnelle de 65 724,50 euros, des intérêts, une indemnité d’occupation mensuelle de 22 753,88 euros, et 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Audience et accord des partiesLors de l’audience du 17 décembre 2024, les parties ont sollicité l’homologation de leur accord. SOGOFI a maintenu sa demande de paiement de 4 841,05 euros, tandis que NEUFTEX a demandé une relance avant l’application de la clause de déchéance, ce que SOGOFI a contesté. La décision a été mise en délibéré pour le 28 janvier 2025. Homologation de l’accordLes parties ont convenu que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 5 mars 2024, entraînant la résiliation du bail et l’expulsion de NEUFTEX dans un délai de huit jours. NEUFTEX a été condamnée à payer 101 494 euros, ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation de 7 585,12 euros à partir du 1er novembre 2024. Un étalement de la dette sur 18 mois a été convenu, avec suspension des effets de la clause résolutoire sous certaines conditions. Conséquences de l’accordL’accord stipule que les délais de paiement suspendent les effets de la clause résolutoire. En cas de non-paiement d’une mensualité, la totalité de la somme due redeviendra exigible. Chaque partie conservera la charge de ses propres frais et dépens. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelles sont les conditions d’acquisition de la clause résolutoire dans le cadre d’un bail commercial ?La clause résolutoire dans un bail commercial est une disposition qui permet au bailleur de résilier le contrat de bail en cas de manquement par le locataire à ses obligations, notamment le non-paiement des loyers. Selon l’article 1184 du Code civil, la résiliation d’un contrat peut être prononcée en cas d’inexécution de ses obligations, sous réserve que cette inexécution soit suffisamment grave. Dans le cas présent, il a été constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 5 mars 2024. Cela signifie que la société NEUFTEX avait manqué à ses obligations contractuelles, justifiant ainsi la résiliation du bail. Il est important de noter que, conformément à l’article 835 du Code de procédure civile, la résiliation du bail entraîne des conséquences immédiates, notamment l’expulsion du locataire. Quels sont les effets de la clause résolutoire sur le bail commercial ?Les effets de la clause résolutoire sont significatifs et entraînent la résiliation automatique du bail en cas de non-respect des obligations par le locataire. L’article 1184 du Code civil précise que la résiliation produit ses effets de plein droit, ce qui signifie qu’il n’est pas nécessaire d’obtenir une décision judiciaire pour que la résiliation soit effective, sauf si le contrat en dispose autrement. Dans le cas présent, la décision du juge a confirmé que la clause résolutoire avait été acquise, entraînant la résiliation du bail et l’expulsion de la défenderesse dans un délai de huit jours. Il est également stipulé que si le locataire ne respecte pas les délais de paiement convenus, la totalité des sommes dues redeviendra immédiatement exigible, et les effets de la clause résolutoire redeviendront effectifs. Quelles sont les modalités de l’expulsion du locataire en cas de résiliation du bail ?L’expulsion d’un locataire suite à la résiliation d’un bail commercial est encadrée par le Code de procédure civile. L’article 561 du Code de procédure civile précise que l’expulsion doit être ordonnée par le juge, qui peut autoriser l’usage de la force publique si nécessaire. Dans le cas présent, le tribunal a ordonné l’expulsion de la société NEUFTEX, en précisant que cela pourrait se faire avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin. Il est essentiel que l’expulsion soit effectuée dans le respect des droits du locataire, et que toutes les procédures légales soient suivies pour éviter des abus. Comment se calcule l’indemnité d’occupation due par le locataire après la résiliation du bail ?L’indemnité d’occupation est due par le locataire après la résiliation du bail pour la période durant laquelle il continue d’occuper les lieux. L’article 1728 du Code civil stipule que le locataire est tenu de payer le loyer convenu, et en cas de maintien dans les lieux après la résiliation, il doit verser une indemnité d’occupation. Dans cette affaire, la demanderesse a demandé une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation de 7585,12 euros, calculée sur la base du loyer trimestriel convenu. Cette indemnité est due à compter du 1er novembre 2024 jusqu’à la libération complète des locaux, tout mois commencé étant dû en totalité, conformément aux stipulations du bail. Quelles sont les implications de l’article 700 du Code de procédure civile dans ce litige ?L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais irrépétibles, c’est-à-dire des frais qui ne peuvent pas être récupérés par la partie gagnante. Dans le cas présent, la demanderesse a sollicité le paiement d’une somme de 4841,05 euros au titre de l’article 700, en plus des dépens. Le juge a la faculté d’apprécier le montant de cette indemnité en fonction des circonstances de l’affaire et des frais engagés par la partie gagnante. Il est à noter que la partie défenderesse s’est opposée à cette demande, ce qui a conduit à un débat sur la nécessité de relance avant la mise en œuvre de la clause de déchéance. |
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 28 JANVIER 2025
N° RG 24/00758 – N° Portalis DB22-W-B7I-SDCI
Code NAC : 30B
AFFAIRE : S.A.R.L. SOGOFI C/ S.A.S. NEUFTEX
DEMANDERESSE
Société SOGOFI,
immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le n° 350 536 033, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège,
représentée par Me Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ, vestiaire :, Me Philippe CHATEAUNEUF, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 643
DEFENDERESSE
La Société NEUFTEX exerçant sous l’enseigne TOTO,
Société par actions simplifiée immatriculée au RCS sous le numéro 612 053 207, dont le siège social est [Adresse 2], prise en son établissement sis [Adresse 3], représentée par son Président en exercice pour ce domicilié audit siège,
représentée par Me Clément GAMBIN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 589, Me Deborah COHEN TAIEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0626
Débats tenus à l’audience du : 17 Décembre 2024
Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal Judiciaire de Versailles, assistée de Virginie DUMINY, Greffier,
Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 17 Décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 28 Janvier 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :
Selon baux des 2 octobre 1991, 5 avril 1993 et 15 octobre 1994, la société SOGOFI venant aux droits de M. [L] [D] a donné à bail commercial à la société NEUFTEX les locaux sis [Adresse 3].
Par acte de Commissaire de Justice en date du 27 mai 2024, la société SOGOFI a fait assigner en référé la société NEUFTEX devant le Tribunal judiciaire de Versailles afin de voir :
– constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 5 mars 2024,
– ordonner l’expusion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,
– condamner la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 65 724,50 euros, avec intérêts courant à compter du 5 février 2024 sur la somme de 32 803,31 euros et sur le solde de la créance soit 32 921,19 euros à compter de l’assignation,
– condamner la locataire à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation mensuelle de 22 753,88 euros à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’ à la complète libération des locaux,
– condamner la locataire à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.
A l’audience du 17 décembre 2024, les parties sollicitent l’homologation de leur accord précisé dans leurs conclusions respectives.
La demanderesse maintient sa demande de paiement de la somme de 4841,05 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens. La défenderesse s’y oppose, et sollicite en outre à faire l’objet d’une relance de la bailleresse avant la mise en oeuvre de la clause de déchéance, ce à quoi la demanderesse s’oppose, sollicitant une clause de déchéance à effets de plein droit.
La décision a.été mise en délibéré au 28 janvier 2025.
Sur l’homologation du protocole d’accord transactionnel
Aux termes de l’article 1565 du code de procédure civile, l’accord auquel sont parvenues les parties à une médiation, une conciliation ou une prócédure participative peut être soumis, aux fins de le rendre exécutoire, à l’homologation du juge compétent pour connaître du contentieux dans la matière considérée. Le juge à qui est soumis l’accord ne peut en modifier les termes.
L’article 1567 du même code dispose que les dispositions des articles 1565 et 1566 sont applicables à la transaction conclue sans qu’il ait été recouru à une médiation, une conciliation ou une procédure participative. Le juge est alors saisi par la partie la plus diligente ou l’ensemble des parties à la transaction.
Par ailleurs, le troisième alinéa de l’article 384 du code de procédure civile précise qu’il appartient au juge de donner force exécutoire à l’acte constatant l’accord des parties, que celui-ci intervienne devant lui ou ait été conclu hors sa présence.
En l’espèce, les parties ont convenu de :
– constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 5 mars 2024 et en conséquence constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de la défenderesse dans un délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir en tant que de besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
– condamner la défenderesse, en application de l’article 835 du code de procédure civile, à payer à la demanderesse la somme de 101 494 euros selon décompte arrêté au 31 octobre 2024, outre le paiement des dépens ;
– condamner en outre la défenderesse à payer à la demanderesse une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation de 7585,12 € (soit la somme trimestreielle de 22 755,36 €) à compter du 1er novembre 2024 jusqu’à libération des locaux, tout mois commencé étant dû en totalité ;
– donner acte à la bailleresse de ce qu’elle consent à un étalement de la dette sur une période de 18 mois à compter du 1er novembre 2024 avec reprise du paiement des loyers courants,
– en conséquence, ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire du bail et juger que celle-ci sera censée ne pas avoir joué en cas de respect des délais de grâce octroyés ci-dessus.
Il convient de constater les termes de cet accord.
Il convient d’ajouter que les délais de paiement suspendent les effets de la clause résolutoire et qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, la totalité de la somme restant due redeviendra immédiatement exigible de plein droit, et les effets de la clause résolutoire redeviendront effectifs. Il n’est pas besoin d’une relance préalable.
Chacune des parties conservera la charge de ses frais frais irrépétibles et de ses propres dépens.
Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente, statuant en qualité de Juge des référés, par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe après débats en audience publique :
Constatons l’accord suivant des parties;
Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 5 mars 2024 et en conséquence constatons la résiliation du bail et ordonnons l’expulsion de la défenderesse dans un délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir en tant que de besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
Condamnons la défenderesse, en application de l’article 835 du code de procédure civile, à payer à la demanderesse la somme de 101 494 euros selon décompte arrêté au 31 octobre 2024, outre le paiement des dépens ;
Condamnons la défenderesse à payer à la demanderesse une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation de 7585,12 € (soit la somme trimestreielle de 22 755,36 €) à compter du 1er novembre 2024 jusqu’à libération des locaux, tout mois commencé étant dû en totalité ;
Donnons acte à la bailleresse de ce qu’elle consent à un étalement de la dette sur une période de 18 mois à compter du 1er novembre 2024 avec reprise du paiement des loyers courants, et en conséquence, ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire du bail et jugeons que celle-ci sera censée ne pas avoir joué en cas de respect des délais de grâce octroyés ci-dessus ;
Disons que les délais de paiement suspendent les effets de la clause résolutoire et qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, la totalité de la somme restant due redeviendra immédiatement exigible de plein droit, et les effets de la clause résolutoire redeviendront effectifs,
Disons que chacune des parties conservera la charge de ses frais frais irrépétibles et de ses propres dépens.
Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT HUIT JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.
Le Greffier La Première Vice-Présidente
Virginie DUMINY Gaële FRANÇOIS-HARY
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