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L’Essentiel : Le 21 mars 2016, Mme [X] a consenti un bail commercial à M. [M] et Mme [D] pour des locaux à [Adresse 1], avec un loyer annuel de 18.960 euros HT/HC. Le 9 février 2024, un commandement de payer a été délivré pour 10.810,26 euros, invoquant la clause résolutoire. Le 17 juin 2024, Mme [X] a assigné la société Bienvenue chez Zhu pour obtenir l’expulsion et le paiement des loyers dus. Lors de l’audience du 18 décembre 2024, un accord a été trouvé, fixant la dette à 22.053,90 euros, avec un plan de paiement échelonné sur 14 mois.
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Constitution du bail commercialPar acte du 21 mars 2016, Mme [X] a consenti un bail commercial à M. [M] et Mme [D], représentant la société Bienvenue chez Zhu, pour des locaux situés à [Adresse 1]. Le loyer annuel a été fixé à 18.960 euros HT/HC, payable mensuellement et d’avance. Commandement de payerLe 9 février 2024, Mme [X] a délivré un commandement de payer à la société Bienvenue chez Zhu, réclamant la somme de 10.810,26 euros en principal, en se basant sur la clause résolutoire du contrat de bail. Assignation en référéLe 17 juin 2024, Mme [X] a assigné la société Bienvenue chez Zhu devant le tribunal judiciaire de Paris, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion de la défenderesse, ainsi que le paiement de loyers et charges impayés, d’une indemnité d’occupation, et des dépens. Accord entre les partiesLors de l’audience du 18 décembre 2024, les parties ont annoncé avoir trouvé un accord sous l’égide d’un conciliateur. La dette actualisée a été fixée à 22.053,90 euros, avec un plan de paiement échelonné sur 14 mois à raison de 1.500 euros par mois, en plus du loyer courant. Conditions de l’accordL’accord stipule que la bailleresse accepte des délais de paiement, et que les dépens ainsi que l’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sont à la charge de la locataire. La clause résolutoire sera suspendue tant que la locataire respecte les conditions de paiement. Conséquences en cas de non-paiementIl est précisé que si la locataire ne respecte pas une seule échéance ou le paiement du loyer courant, la totalité de la somme due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire retrouvera son plein effet, entraînant potentiellement l’expulsion de la société Bienvenue chez Zhu. Décision du tribunalLe tribunal a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies et a condamné la société Bienvenue chez Zhu à payer 22.053,90 euros à titre de provision, avec un plan de paiement de 14 mensualités. La décision a également inclus des dispositions concernant l’indemnité d’occupation et les dépens. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelles sont les conditions d’acquisition de la clause résolutoire dans le cadre d’un bail commercial ?La clause résolutoire dans un bail commercial permet au bailleur de résilier le contrat en cas de non-paiement des loyers. Selon l’article L. 145-41 du Code de commerce, la clause résolutoire ne peut être mise en œuvre que si le locataire n’a pas apuré sa dette dans un délai imparti. Cet article stipule : « Le bailleur peut, après mise en demeure, demander la résiliation du bail si le locataire ne s’acquitte pas de ses obligations. » Dans le cas présent, il a été constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 9 mars 2024, car la locataire n’avait pas apuré les causes du commandement de payer délivré le 9 février 2024. Il est donc essentiel que le locataire soit informé des conséquences de son non-paiement, notamment l’expulsion et la reprise des effets de la clause résolutoire. Quels sont les effets d’un accord entre les parties sur les délais de paiement ?L’accord entre les parties, comme celui intervenu dans cette affaire, a des effets significatifs sur la clause résolutoire. Selon l’article L. 145-41 du Code de commerce, un accord sur des délais de paiement suspend les effets de la clause résolutoire. Cet article précise : « Les délais accordés par le juge suspendent la réalisation et les effets de la clause résolutoire. » Dans cette affaire, la bailleresse a accepté d’accorder des délais de paiement de 14 mois, ce qui signifie que la clause résolutoire ne jouera pas tant que la locataire respecte les conditions de paiement convenues. Il est important de noter que si la locataire ne respecte pas ces conditions, la clause résolutoire retrouvera son plein effet, entraînant des conséquences juridiques telles que l’expulsion. Quelles sont les conséquences d’un défaut de paiement dans le cadre de cet accord ?En cas de défaut de paiement d’une seule échéance ou du loyer courant, les conséquences sont clairement établies. Selon l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est tenu de respecter ses obligations contractuelles. Cet article stipule : « Le débiteur est tenu de réparer le préjudice causé par son inexécution. » Dans le cadre de l’accord, si la société Bienvenue chez Zhu ne paie pas une mensualité à la date convenue, la totalité de la somme due deviendra immédiatement exigible. Cela signifie que la clause résolutoire reprendra son plein effet, permettant au bailleur de demander l’expulsion. De plus, la société sera tenue de payer une indemnité d’occupation provisionnelle, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes, jusqu’à la libération effective des lieux. Quels sont les droits du bailleur en cas d’expulsion ?En cas d’expulsion, le bailleur dispose de droits spécifiques pour récupérer les lieux loués. Selon les articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, le bailleur peut demander l’expulsion avec le concours de la force publique si nécessaire. Ces articles précisent : « L’expulsion ne peut être effectuée que par un huissier de justice, et le concours de la force publique peut être requis. » Dans cette affaire, si la société Bienvenue chez Zhu ne respecte pas les conditions de paiement, le bailleur pourra procéder à l’expulsion des locaux situés à l’adresse indiquée, avec l’assistance des forces de l’ordre si cela s’avère nécessaire. Il est donc crucial pour le locataire de respecter les termes de l’accord pour éviter de telles mesures. |
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 24/54764
N° Portalis 352J-W-B7I-C4YI7
N° : 4
Assignation du :
17 juin 2024
[1]
[1] 1 copie exécutoire
délivrée le :
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 22 janvier 2025
par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier.
DEMANDERESSE
Madame [S] [X]
[Adresse 4]
[Localité 2]
représentée par Maître Jean Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER, plaidant, et par Maître Julien MAIMBOURG de l’AARPI ABSYS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #D0152, postulant,
DEFENDERESSE
La S.A.S. BIENVENUE CHEZ ZHU
[Adresse 1]
[Localité 3]
non représentée
DÉBATS
A l’audience du 18 décembre 2024, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Par acte du 21 mars 2016, Mme [X] a consenti un bail commercial à M. [M] et Mme [D], aux droits desquels se trouve la société Bienvenue chez Zhu, portant sur des locaux situés [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer annuel de 18.960 euros HT/HC payable mensuellement et d’avance.
Par acte du 9 février 2024, Mme [X] a fait délivrer à la société Bienvenue chez Zhu un commandement de payer la somme de 10.810,26 euros en principal, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.
Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, Mme [X] a, par acte du 17 juin 2024, assigné la société Bienvenue chez Zhu devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :
constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours de la force publique si besoin est ;condamner la défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 14.710,02 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;condamner la défenderesse à titre provisionnel au paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyer, outre les charges et taxes, jusqu’à la libération des locaux ;condamner la défenderesse au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer.
A l’audience de renvoi du 18 décembre 2024, la demanderesse expose oralement que les parties sont parvenues à un accord sous l’égide d’un conciliateur, qu’elles demandent au juge des référés d’entériner. Elle précise que la dette actualisée s’élève à 22.053,90 euros, terme de novembre 2024 inclus, et qu’elle accepte l’octroi de délais de paiement de 14 mois, courant à compter de la signification de la décision, moyennant le paiement de mensualités de 1.500 euros par mois en plus du loyer, les dépens et l’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile étant à la charge de la locataire.
La locataire n’a pas constitué avocat mais sa gérante, présente en personne, a confirmé les termes de cet accord.
La représentation par avocat étant obligatoire, la décision sera réputée contradictoire.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et à la note d’audience.
Il ressort des pièces produites par la bailleresse que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail liant les parties sont réunies au 9 mars 2024, faute d’apurement des causes du commandement de payer du 9 février 2024 par la locataire.
Cependant, il résulte de l’accord des parties, dont les termes ont été précisés oralement à l’audience, que :
– la dette locative actualisée s’élève à la somme de 22.053,90 euros, terme de novembre 2024 inclus ;
– la bailleresse accepte l’octroi de délais de paiement de 14 mois à la locataire, moyennant le paiement de mensualités de 1.500 euros par mois en plus du loyer courant ;
– les dépens et l’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sont à la charge de la locataire.
Il convient en conséquence de conférer force exécutoire à cet accord, qui comporte des concessions réciproques et est conforme aux dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce, qui permet, en accordant des délais, de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire, celle-ci ne jouant pas si la locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Il est rappelé à la locataire qu’à défaut de règlement d’une seule échéance ou du loyer courant et des charges et taxes afférentes à leur date prévue, le solde sera immédiatement exigible et la clause résolutoire retrouvera son plein effet, avec toutes conséquences de droit, dont l’expulsion.
La défenderesse sera alors tenue, jusqu’à la libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait dû payer si le bail n’avait pas été résilié.
Nous, juge des référés, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé réputée contradictoire et en premier ressort,
Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail liant les parties sont réunies ;
Condamnons la société Bienvenue chez Zhu à payer à Mme [X] la somme de 22.053,90 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative au terme de novembre 2024 inclus ;
Autorisons la société Bienvenue chez Zhu à s’acquitter de cette somme en 14 mensualités de 1.500 euros, la dernière étant majorée du solde, la première devant intervenir avant le 15 du mois suivant la signification de la présente décision et les suivantes avant le 15 de chaque mois, ces mensualités s’ajoutant aux loyers courants augmentés des charges et taxes afférentes ;
Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais et disons qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si la société Bienvenue chez Zhu se libère de sa dette dans ce délai et si les loyers courants augmentés des charges et taxes afférentes sont payés pendant le cours de ce délai dans les conditions fixées par le bail commercial ;
Disons qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges et taxes afférentes à leur échéance :
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ; la clause résolutoire reprendra son plein effet ; faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de la société Bienvenue chez Zhu et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 1], avec le concours de la force publique si nécessaire ;le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;la société Bienvenue chez Zhu sera condamnée, jusqu’à la libération effective des lieux, à payer à Mme [X] une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ;
Condamnons la société Bienvenue chez Zhu aux dépens ;
La condamnons à payer à Mme [X] la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.
Fait à Paris le 22 janvier 2025.
Le Greffier, Le Président,
Arnaud FUZAT Rachel LE COTTY
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