N° RG 24/01044 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PXOE
du 07 Janvier 2025

N° de minute 25/

affaire : Syndic. de copro. [Adresse 4], sis [Adresse 2] et [Adresse 1]
c/ [L] [Z]

Grosse délivrée

à Me Alexia PICCERELLE

Expédition délivrée

à Maître Etienne BERARD

le
l’an deux mil vingt cinq et le sept Janvier à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, Juge des référés, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 28 Mai 2024 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 4], sis [Adresse 2] et [Adresse 1]
Représenté par son syndic en exercice SOGEAIC
[Adresse 3]
[Localité 5]
Rep/assistant : Me Alexia PICCERELLE, avocat au barreau de GRASSE

DEMANDERESSE

Contre :

M. [L] [Z]
[Adresse 2]
[Adresse 6]
[Localité 5]
Rep/assistant : Maître Etienne BERARD de la SCP BERARD & NICOLAS, avocats au barreau de NICE

DÉFENDEUR

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 19 Novembre 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 07 Janvier 2025

Par acte du commissaire de justice en date du 28 mai 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, M.[L] [Z] aux fins de:
– lui ordonner de laisser le plombier missionné par le syndic de l’immeuble, accéder à son appartement situé [Adresse 6] à [Localité 5] afin qu’il puisse procéder à une recherche de fuite et qu’il réalise le cas échéant des travaux conservatoires nécessaires pour y mettre un terme en respectant un délai de prévenance de 48 heures et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier
-le condamner à lui verser la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

A l’audience du 19 novembre 2024, à laquelle l’affaire a été retenue, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] représenté par son conseil a maintenu ses demandes à l’exception du délai de prévenance qu’il accepte de voir fixer à sept jours.

Il expose que Monsieur [Z] est propriétaire au sein de l’ensemble immobilier d’un appartement, que des infiltrations ont été constatées dans les caves situées au sous-sol du bâtiment A2, que son appartement est situé juste au-dessus et que le syndic lui a adressé plusieurs courriers et mises en demeure afin qu’il laisse un accès à son bien, au plombier pour qu’une recherche de fuite soit effectuée en vain. Il ajoute qu’une recherche de fuite doit être effectuée pour déterminer son origine et y mettre un terme et qu’il est nécessaire que le plombier pénètre dans l’appartement de ce dernier au regard de l’urgence de la situation et de son refus abusif qui lui cause un trouble manifestement illicite.

M.[L] [Z] représenté par son conseil demande aux termes de ses écritures reprises à l’audience:
– de limiter le libre accès à son lot aux seules opérations de recherche de fuite non destructives à l’exclusion de touts autres travaux avec un délai de prévenance de sept jours pour déterminer la date d’intervention
– de rejeter la demande d’astreinte ainsi que les demandes formées au titre des frais irrépétibles et les dépens

Il expose que le syndicat des copropriétaires dépeint une situation d’urgence qui ne transparaît pas au vu des éléments versés, qu’une infiltration est apparue au pourtour d’une canalisation collective d’évacuation des eaux usées mais qu’aucun lot privatif n’est affecté par ce sinistre, qu’aucun dommage imminent n’est démontré que le trouble manifestement illicite allégué n’est pas rapporté et que suite aux courriers qui lui ont été adressés, il a échangé avec le syndic et a demandé des informations sur la teneur de l’intervention qui ne lui ont jamais été précisées. Il précise être handicapé car atteint d’une maladie génétique qui est particulièrement invalidante, être conscient de la nécessité de procéder à des investigations nécessaires, qu’il n’a jamais entendu s’opposer à la recherche de fuite et que son assureur a mandaté un expert le 24 octobre 2024 afin d’organiser cette recherche. Il expose ne pas s’opposer à ce qu’elle soit réalisée mais s’oppose à ce qu’elle soit destructive car plusieurs techniques existent, qu’un délai de prévenance de sept jours est nécessaire compte tenu de son état de santé et qu’il est opposé s’agissant des mesures conservatoires réclamées, à mise hors service ou une coupure d’eau qui ne serait pas compatible avec son état de santé.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 janvier 2025.

Sur la demande principale d’accès aux lieux sous astreinte

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend .

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort des pièces versées par le syndicat des copropriétaires et notamment de deux photographies que des infiltrations affectent les caves et qu’elles se situent au pourtour d’une canalisation d’évacuation.

Il est établi que le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic a adressé à compter du 21 mars 2023 des courriers à Monsieur [Z], propriétaire d’un appartement situé au rez-de-chaussée dans le bâtiment A2, afin qu’il laisse un accès à son appartement pour y effectuer des travaux de plomberie en urgence en raison d’une fuite importante dans les caves de son bâtiment en vain et qu’il fixe un rendez-vous.

Une mise en demeure lui a été adressée le 23 novembre 2023 afin de prendre contact avec le plombier de la copropriété puis une relance le 29 décembre 2023.

Il est établi que le 20 janvier 2024, M.[Z] a sollicité du syndic des informations concernant l’apparition de ce dégât des eaux en faisant état de ses problèmes de santé et de son impossibilité de sortir pour récupérer des courriers recommandés.

Il n’est cependant pas justifié de la réponse adressée par le syndic.

Bien que M.[Z] expose ne pas être opposé par principe à la réalisation de la recherche de fuite dans son appartement, force est de relever qu’il ne démontre pas avoir proposé une date d’intervention à l’entreprise, qui à ce jour n’a toujours pas pu se rendre dans son appartement.

Il justifie cependant avoir saisi son assureur, qui le 25 octobre 2024 a informé la société ELEX qui souhaite organiser une recherche de fuite non destructive dans son appartement, qu’il n’était pas opposé en donnant ses coordonnées et en privilégiant un contact par téléphone.

Il démontre être âgé de 64 ans et rencontrer d’importants problèmes de santé.

Dès lors au vu de ces éléments, de l’urgence de la situation caractérisée par le fait que la fuite perdure depuis plus d’un an et de l’accord du défendeur, il convient de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires et d’ordonner à ce dernier de laisser un accès à son appartement au plombier mandaté par le syndic de l’immeuble afin qu’il procède à une recherche de fuite non destructive avec un délai de prévenance de 7 jours par mail et SMS compte tenu de ses difficultés à se déplacer.

Il convient au vu du délai s’étant déjà écoulé et afin de garantir l’exécution de la décision, d’assortir cette condamnation d’une astreinte de 80 € par jour de retard qui courra en cas de refus d’accès à l’appartement passé un délai d’un mois suivant la signification de la présente décision et après expiration d’un premier délai de prévenance de 7 jours pendant une durée de deux mois et de préciser que le syndicat des copropriétaires pourra en cas de besoin se faire assister d’un commissaire de justice et d’un serrurier afin de pénétrer dans les lieux.

Il convient en outre de prévoir que le syndicat des copropriétaires pourra prendre les seules mesures conservatoires qui se montrent nécessaires lors de la recherche de fuite, avec cette précision eu égard à l’état de santé de Monsieur [Z], qu’il ne devra pas être procédé à une mise hors sercive ou une coupure d’eau consécutive pendant plus de 10h qui serait incompatible avec son état de santé.

Sur les demandes accessoires

Il résulte de l’article 491 du code de procédure civile que le juge des référés statue sur les dépens.

M.[Z] qui succombe partiellement à l’instance, supportera les dépens.

La nature de l’affaire et la situation des parties commandent toutefois de rejeter la demande formée au titre des frais irrépétibles par le syndicat des copropriétaires

Nous, Céline POLOU, juge des Référés du tribunal judiciaire de Nice, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme il appartiendra, mais d’ores et déjà,

Condamnons M.[L] [Z], à laisser un accès à son appartement situé [Adresse 4], au plombier missionné par le syndic de l’immeuble de procéder et ce afin qu’il procéde aux opérations de recherche de fuite non destructives et aux seules mesures conservatoires nécessaires, après un délai de prévenance de 7 jours, la demande d’intervention devant lui être adressée par mail et SMS;

Disons que la condamnation sera assortie d’une astreinte de 80 € par jour de retard en cas de refus d’accès à l’appartement en dépit de la date d’intervention fixée et du délai de prévenance de 7 jours, qui courra passé le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision (et ce après expiration d’un premier délai de prévenance de 7 jours), pendant une durée de deux mois

Disons qu’en cas de refus en dépit de la date d’intervention fixée et du délai de prévenance de 7 jours, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] pourra dans ce cas se faire assister d’un commissaire de justice de son choix et d’un serrurier pour pénétrer dans les lieux afin de procéder à la recherche de fuite;

Précisons que lors des opérations de recherche de fuite, il ne devra pas être procédé à une coupure d’eau consécutive d’une durée excédant 10 h eu égard à l’état de santé de M.[L] [Z] ;

Rejetons la demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons M.[L] [Z], aux dépens ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT