N° RG 24/01170 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PZMQ
du 04 Février 2025

N° de minute 25/00205

affaire : [J] [P]
c/ [I] [Z]

Grosse délivrée

à Me ZAGO

Expédition délivrée

à Me ROMEO

le
l’an deux mil vingt cinq et le quatre Février à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, Juge des Référés, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 24 Juin 2024 déposé par commissaire de justice.

A la requête de :

M. [J] [P]
[Adresse 3]
[Localité 16]
Rep/assistant : Me Alexandre ZAGO, avocat au barreau de NICE

DEMANDEUR

Contre :

M. [I] [Z]
[Adresse 15]
[Localité 16]
Rep/assistant : Maître Florence ROMEO, avocats au barreau de NICE

DÉFENDEUR

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 17 Décembre 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 04 Février 2025.

Par acte du commissaire de justice en date du 24 juin 2024, M. [J] [P] autorisé à assigner en référé d’heure à heure, a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, M. [I] [Z], aux fins de :
– le condamner à procéder à l’enlèvement du portail situé sur le seul accès carrossable afin de lui permettre d’accéder dans des conditions normales à sa propriété et ce sous astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance,
– à lui verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 27 juin 2024, à laquelle l’affaire a été retenue, M. [J] [P] représenté par son conseil a maintenu ses demandes.

Il expose être propriétaire de plusieurs parcelles situées au [Adresse 15] à [Localité 16] sur lesquelles est implantée une maison d’habitation, que l’accès à cette maison s’effectue par un chemin traversant d’abord sa propriété puis celle de Monsieur [Z], que cette voie carrossable a été réalisée d’un commun accord par leur grand-père respectif il y a plus de 60 ans et qu’il s’agit du seul chemin qui constitue l’accès pouvant être emprunté depuis la voie publique par des véhicules légers pour accéder aux parcelles. Il ajoute cependant que M.[Z] a décidé d’installer illégalement un portail pour bloquer le passage et qu’il s’apprête à poser un grillage sur toute la longueur du chemin afin de lui interdire l’accès définitif à sa propriété et ce alors même que ce dernier passe chez lui sur son fonds, pour accéder à sa propriété. Il ajoute l’avoir mis en demeure de cesser toute entrave au passage desservant sa propriété en vain et qu’il y a une extrême urgence à ce que des mesures judiciaires soient prises dans les plus brefs délais afin que le portail soit déposé eu égard à la voie de fait et au trouble manifestement illicite subi. Il précise être en outre contraint de reporter les travaux de sa maison car le transport des matériaux et des machines s’avèrent très compliqué. En réponse aux moyens soulevés, il indique qu’il est intolérable d’installer un portail privant un propriétaire du seul accès carrossable à sa propriété et que le défendeur reconnaît par aveu judiciaire avoir clôturé l’accès sans lui donner une clé pour accéder chez lui et ce alors que de son côté il continue d’emprunter ses parcelles pour se rendre chez lui.

M. [I] [Z], représenté par son conseil demande aux termes de ses écritures reprises à l’audience :
– le rejet des demandes
– de condamner M. [J] [P] à lui verser la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il expose être propriétaire des parcelles cadastrées [Cadastre 6] [Cadastre 8] [Cadastre 12] et [Cadastre 9] à [Localité 16], qui sont entourées de celles de Monsieur [P], sur laquelle est édifiée une maison à usage d’habitation. Il précise que le passage qui relie la voie communale en passant par le fonds [P] jusqu’à son fonds constitue une simple tolérance de part et d’autre, que ce passage n’est formalisé par aucun acte notarié et qu’il n’existe aucune servitude légale ni conventionnelle. Il ajoute passer par les parcelles [P] numérotées [Cadastre 4] et [Cadastre 7] car à défaut de ce passage, il serait enclavé et n’aurait aucun accès à la voie publique alors que ce dernier dispose d’un accès direct à la voie publique et n’est pas enclavé de sorte qu’il ne justifie d’aucun motif pour utiliser sa parcelle sauf pour sa simple convenance personnelle car ce dernier n’entend pas réaliser les travaux nécessaires mais souhaite profiter d’un chemin existant situé sur sa propriété. Il soutient qu’aucun trouble manifestement illicite n’est démontré, qu’une simple tolérance ne suffit pas à confirmer l’existence d’une servitude, que les parcelles du demandeur ne sont pas enclavées, que la parcelle [Cadastre 7] du demandeur longeant sa parcelle est utilisée à pied par les locataires ou les ouvriers actuels et qu’elle est tout à fait susceptible de supporter une voie d’accès pour les véhicules. Il ajoute que Monsieur [P] ne démontre pas que le passage existant est le seul qu’il puisse prendre pour rejoindre son fonds alors qu’il dispose d’un accès à la voie publique et d’un passage pédestre. Il ajoute être en droit de clore son héritage et qu’en l’absence de titre de convention Monsieur [P] ne peut pas se prévaloir d’un droit de passage.

Par une ordonnance du 28 juin 2024, le juge des référés a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur avec renvoi de l’affaire au 17 septembre 2024.

À l’audience du 17 décembre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue après un renvoi, les parties ont respectivement maintenu leur demande aucun accord n’ayant été trouvé.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 février 2025.

Sur la demande principale :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique, qui directement ou indirectement constitué une violation évidente de la règle de droit. L’existence de contestations, fussent elles sérieuses, n’empêche pas le juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [P] est propriétaire des parcelles cadastrées n°[Cadastre 7],[Cadastre 13],[Cadastre 11],[Cadastre 10], [Cadastre 1] et [Cadastre 2] à [Localité 16] et que M. [Z] des parcelles cadastrées n°[Cadastre 6], [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 12], qui sont entourées en partie par celles de M. [P].

Il est constant que Monsieur [Z] utilise un chemin carossable qui traverse les parcelles de M. [P] puis se prolonge sur ses parcelles afin d’accéder de la voie commune à sa propriété, sans justifier à ce titre détenir un acte de servitude de passage, ce dernier faisant état d’une tolérance de passage existante depuis de nombreuses années entre les parties.

Il est également établi que jusqu’alors Monsieur [P] empruntait également depuis le chemin communal, le chemin privatif carrossable situé sur ses parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 7] se poursuivant sur la parcelle [Cadastre 8] appartenant à Monsieur [Z], afin de rejoindre sa maison d’habitation située sur la parcelle [Cadastre 13].

Le demandeur justifie en produisant un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 7 juin 2024 que :
– l’accès à la parcelle [Cadastre 13] se fait nécessairement par la rampe bétonnée traversant les parcelles [Cadastre 1],[Cadastre 5] appartenant à Monsieur [P] puis la parcelle [Cadastre 8] appartenant à Monsieur [Z],
– qu’en contrebas du [Adresse 15] débute la rampe d’accès bétonné menant aux propriétés [P] et [Z], avec les deux boîtes aux lettres à l’entrée,
– qu’un portail gris anthracite en PVC à double manteau a été installé entre deux piliers sur la parcelle de M.[Z] et qu’à l’arrière du pilier gauche se trouve sur quelques mètres une clôture en bois qui a été installée par ce dernier,

Il est établi que le 7 juin 2024, M. [P] a adressé par l’intermédiaire de son conseil une mise en demeure à M.[Z] de déposer sous 15 jours le portail installé afin de cesser toute entrave à son droit de passage desservant sa maison.

Il justifie que l’entreprise qu’il a mandaté pour réaliser des travaux dans sa maison rencontre des difficultés pour y accéder suite à la fermeture de la route.

Par un courrier du 19 juin 2024, M.[Z] a répondu par l’intermédiaire de son conseil que le chemin utilisé n’était qu’une simple latitude qui n’avait pas été formalisée, et que M.[P] était en mesure de créer un chemin vers sa maison sans passer par sa parcelle tout en faisant état du fait que bien que ses locataires actuels soient respectueux, il avait rencontré des difficultés avec les anciens locataires de sorte qu’il était en droit de poser une clôture et un portail.

Le défendeur verse un procès-verbal de commissaire de justice du 5 juin 2024 mentionnant que:
– ses parcelles se situent en partie sud-ouest en contrebas du [Adresse 15],
– que le seul accès à sa propriété s’effectue par un chemin en pente descendante qui est privatif et appartient à Monsieur [P] car sa propriété est enclavée,
– que le chemin constitué de terre de cailloux et de graviers est en mauvais état général,
– que les travaux sont en cours chez Monsieur [P],
– qu’un portail à deux vantaux intégrés a été installé à l’entrée du terrain de Monsieur [Z] et qu’à gauche de ce portail un chemin piétonnier visible sur la parcelle [Cadastre 7] appartient à Monsieur [P] et contourne sa parcelle pour déboucher sur la parcelle [Cadastre 14] appartenant également à Monsieur [P],
– que ce chemin est plat et facilement carrossable depuis le chemin situé un peu plus haut sur la parcelle [Cadastre 1] et présente une largeur d’environ 3 m.

Force est ainsi de relever qu’il ressort des éléments de la procédure, que depuis plusieurs années et d’un commun accord, M.[P] et M.[Z] empruntent le chemin carrossable partant de la voie communale, [Adresse 15], qui se situe sur les parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 7] appartenant à Monsieur [P] puis se prolonge sur les parcelles [Cadastre 6] et [Cadastre 8] appartenant à M. [Z] pour accéder à leur propriété, de sorte que chacune des parties bénéficiait d’un passage sur le fonds de l’autre.

M.[P] fait valoir que ce droit de passage remonte à plus de soixante ans suite à un accord passé entre leur grand-père et qu’il subit une atteinte à son droit de propriété car depuis l’installation de ce portail par M.[Z], il ne peut plus utiliser la rampe bétonnée traversant les parcelles de ce dernier qui constitue le seule accès carrosable pour accéder à sa propriété eu égard à la configuration des lieux.

Bien que Monsieur [Z] reconnaisse emprunter le chemin carossable privé situé sur le fonds du demandeur au motif que sa propriété est enclavée tout en faisant valoir que M.[P] ne doit plus emprunter le chemin se poursuivant sur ses parcelles pour accéder à sa maison, en arguant de l’absence de titre formalisant une servitude de passage, d’accord écrit et d’indemnité fixée, force est de relever que sa position apparaît contradictoire puisque de son côté, il continue de passer sur les parcelles du demandeur afin d’accéder à son fonds alors qu’il ne dispose également d’aucun titre et ce sans verser d’indemnité.

En outre, bien M. [Z] soutienne que M. [P] est en mesure de créer un chemin carrossable sur ses parcelles afin de rejoindre le chemin communal sans passer par sa propriété et qu’il n’est pas enclavé contrairement à lui, force est de relever que le seul procès-verbal de constat qu’il produit est insuffisant à l’établir dans la mesure où le commissaire de justice se contente d’effectuer des relevés sur une petite portion du chemin en indiquant qu’il comprend une largeur de 3 m et qu’il est carrossable sans procéder aux mesures et vérifications nécessaires sur toute la longueur des parcelles. Dès lors, il ne rapporte pas la preuve avec l’évidence requise en référé, que M. [P] serait en mesure de créer aisément une voie carrosable sur ses parcelles eu égard à la configuration des lieux. En outre, à supposer que ces travaux seraient réalisables, force est de considérer que des démarches préalables s’avéreront nécessaires et qu’ils nécessiteront un certain délai pour être achevés au vu de la nature et de l’ampleur des travaux.

Or, il est constant que Monsieur [Z] a subitement installé sur sa parcelle, un portail bloquant l’accès au chemin carossable s’y trouvant à M. [P] alors que ce chemin lui permet depuis de nombreuses années d’accéder à sa maison en véhicule et qu’il ne dispose à ce jour d’aucun autre accès carrossable mais uniquement d’un chemin pédestre, aucune pièce probante ne permettant d’établir que cet usage ancien, utilisé réciproquement par les deux parties ne serait pas paisible.

Enfin, s’il est constant qu’un propriétaire peut décider de se clore notamment pour des raisons de sécurité, il ne peut y procéder en portant atteinte au droit de propriété d’autrui, l’existence de contestations, fussent elles sérieuses n’empêchant pas le juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Or, ainsi que le soulève le demandeur, si M.[Z] lui avait fourni une clé ou un autre moyen lui permettant d’ouvrir ce portail et de continuer à passer sur le chemin litigieux, ce contentieux aurait pu être évité.

Enfin, même en l’absence de servitude établie, le trouble manifestement illicite peut être caractérisé lorsqu’il est fait obstacle à une utilisation paisible et prolongée d’un passage.

Dès lors, il convient de considérer que Monsieur [P] justifie du trouble manifestement illicite subi, caractérisé par une atteinte à son droit d’accéder à son fonds et ainsi à son droit de propriété, causé par l’installation d’un portail par M. [Z] sur sa parcelle, le privant de l’utilisation de la seule voie carrossable lui permettant d’accéder à sa propriété et notamment à sa maison édifiée sur la parcelle n°[Cadastre 13], et ce alors que de son côté, M.[Z] utilise le chemin privatif appartenant à M. [P] pour rejoindre sa propriéré sans justifier d’un titre.

M. [Z] sera en conséquence condamné, à déposer le portail litigieux sous astreinte de 300 euros par jour de retard qui courra, passé le délai d’un mois suivant la signification de la décision pendant une durée de trois mois.

Sur les demandes accessoires :

M. [I] [Z] qui succombe à l’instance, supportera les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [J] [P] la totalité des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une indemnité de 1800 euros.

Nous, Céline POLOU, juge des Référés du tribunal judiciaire de Nice, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme il appartiendra, mais d’ores et déjà,

CONDAMNONS M. [I] [Z], à déposer le portail installé sur sa parcelle, sur le seul accès carrossage existant à ce jour et ce afin de permettre à M. [J] d’accéder à sa propriété, soit notamment à la parcelle cadastrée n°[Cadastre 13] et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard qui courra passé le délai d’un mois suivant la signification de la décision pendant une durée de trois mois ;

CONDAMNONS M. [I] [Z], à payer à M. [J] [P] la somme de 1800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [I] [Z], aux dépens ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT