Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés

Ordonnance du 10 janvier 2025
MINUTE N° 25/______
N° RG 24/01248 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QSAP

PRONONCÉE PAR

Elisa VALDOR, Juge,
Assistée de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 31 décembre 2024 et lors du prononcé

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires DIVERCITY, situé [Adresse 1], représenté par son syndic la SARL L’IMMOBILIERE – ADMINISTRATEUR DE BIENS, exerçant sous le nom commercial LE RESEAU IMMOBILIER
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

Monsieur [M] [G]
demeurant [Adresse 1]

non comparant ni constitué

DÉFENDEUR

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Autorisé par ordonnance sur requête du 26 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires DIVERCITY sis [Adresse 1], représentée par son syndic en exercice, la SARL L’IMMOBILIERE-ADMINISTRATEUR DE BIENS exerçant sous le nom commercial LE RÉSEAU IMMOBILIER, par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2024, a assigné en référé d’heure à heure devant le président du tribunal judiciaire d’Evry Monsieur [M] [G] aux fins de voir :

déclarer recevable et bien fondée le syndicat des copropriétaires DIVERCITY en ses demandes, fins et prétentions telles qu’elles résultent des présentes écritures ;ordonner l’ouverture de l’appartement de Monsieur [M] [G] afin de permettre l’intervention en urgence d’un plombier afin de réaliser les travaux nécessaires à la mise en sécurité de l’immeuble ;désigner la SELARL COJUSTICE, commissaires de justice associés dont le siège social est [Adresse 4] à [Localité 7], ou tout autre étude de commissaire de justice mandatée à la demande du syndicat des copropriétaires à l’effet de :
se rendre au [Adresse 1] à [Localité 6], dans l’appartement de Monsieur [M] [G],y pénétrer, si nécessaire avec l’assistance d’un serrurier, accompagné de deux témoins majeurs, le cas échéant avec l’assistance des autorités mentionnées à l’article L142-1 du code des procédures civiles d’exécution et accompagné d’un représentant du syndic en exercice,dresser un procès-verbal de constat sommaire de l’état des ouvertures, des canalisations et de l’état général de salubrité de l’appartement,
autoriser le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic en exercice, sous constat du commissaire de justice, à permettre un plombier d’intervenir en urgence afin de traiter la cause du sinistre et réaliser les travaux conservatoires de mise en sécurité de l’immeuble ;condamner Monsieur [M] [G] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner Monsieur [M] [G] aux entiers dépens de l’instance.
Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires DIVERCITY sis [Adresse 1] expose, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, et de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, que :

d’importantes fuites d’eau impactent l’immeuble et notamment les compteurs électriques de sorte que par arrêté dit de mise en sécurité du 22 octobre 2024, le maire de la commune d'[Localité 6] a considéré que la situation compromettait la sécurité des occupants et a accordé un délai de 15 jours pour effectuer les mesures d’urgence nécessaires ;
la fuite provenant du logement de Monsieur [M] [G], il est activement intervenu auprès de lui afin que la société AEREAUFLUID auquel il a fait appel puisse accéder à son logement pour réaliser les travaux prescrits cependant l’intéressé a refusé l’accès à son logement de façon réitérée ou l’a conditionné à des garanties ;une mise en demeure a donc été adressée à Monsieur [M] [G], qui est restée sans effet ;la mairie d'[Localité 6] lui a rappelé, par courriels du 20 et 21 novembre 2024, que le délai pour la réalisation des travaux prescrits par l’arrêté de mise en sécurité était largement passé et qu’elle allait donc réaliser les travaux d’office à ses frais et risques ;l’inaction et la résistance abusive de Monsieur [M] [G] cause un important préjudice à la copropriété en ce que cette dernière est dans l’impossibilité de faire réaliser des travaux nécessaires à la suppression des désordres et à déférer aux demandes de la commune.
L’affaire appelée à l’audience du 3 décembre 2024 a été renvoyée à l’audience du 31 décembre 2024, à la demande du syndicat des copropriétaires DIVERCITY [Adresse 1].

A l’audience du 31 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires DIVERCITY [Adresse 1], représenté par son conseil, a soutenu son acte introductif d’instance et déposé ses pièces.

Bien que régulièrement assigné, Monsieur [M] [G] n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement ainsi qu’aux notes d’audience.

La décision a été mise en délibéré au 10 janvier 2024.

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’autorisation de pénétrer dans le logement de Monsieur [M] [G]

Selon les dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que :

«I.-Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.
Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.
II – un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu’il existe une autre solution n’affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.»

En dehors de ces dispositions, le juge des référés peut toujours autoriser un accès à des parties privatives pour procéder à des travaux nécessaires poursuivant un but légitime, lorsque ceux-ci ne portent pas une atteinte disproportionnée au droit de propriété et que la consistance ou la jouissance de la partie privative ne sont pas altérées de manière durable.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que par arrêté du 22 octobre 2024, le maire de la commune d'[Localité 6], au vu notamment du rapport de l’inspecteur de salubrité de la commune du 10 octobre 2024, a considéré que tant le fonctionnement défectueux que le défaut d’entretien d’un certain nombre d’équipements communs de l’immeuble collectif situé [Adresse 2] et les fuites d’eau importantes en partie commune des bâtiments 2 et 3, sont de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants et des tiers et qu’il y a donc lieu d’ordonner les mesures indispensables pour faire cesser ce danger imminent et, a par conséquent, mis en demeure le syndicat des copropriétaire et le syndic d’effectuer dans un délai de 15 jours les mesures d’urgence listées.

Le procès-verbal de constat établi par Maître [J] [V], commissaire de justice, le 31 octobre 2024, à la demande du syndicat des copropriétaires DIVERCITY [Adresse 1], confirme la réalité des désordres, notamment les fuites d’eau dans le placard où se trouve les compteurs électriques.

Bien qu’aucun relevé de propriété ne soit produit, il n’est pas discuté que Monsieur [M] [G] est propriétaires d’un appartement au sein de l’ensemble immobilier objet de l’arrêté de mise en sécurité susvisé.

Le syndicat des copropriétaires DIVERCITY [Adresse 1] produit aux débats, d’une part, un devis de la société AEREAUFLUID pour la réalisation des travaux de remplacement du tronçon de la colonne d’évacuation, d’autre part les réponses de Monsieur [M] [G] à ses demandes de pénétrer dans son logement pour réaliser les travaux prescrits par l’arrêté du 22 octobre 2024, à savoir un sms et un courriel du 13 novembre 2024 aux termes desquels il conditionne l’intervention dans son logement à plusieurs conditions, notamment que les travaux soient provisoires et ne dégradent pas son intérieur, une prise en charge totale en cas de fuites, et enfin, la mise en demeure adressée à l’intéressé, par lettre recommandée du 21 novembre 2024, de permettre l’accès à son bien aux intervenants mandatés par le syndicat des copropriétaires, afin de permettre la réalisation des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble.

En outre, le syndicat des copropriétaires DIVERCITY [Adresse 1] [Localité 5] verse aux débats les courriels qui lui ont été adressés par la commune d'[Localité 6] en date des 20 et 21 novembre 2024 aux termes desquels il lui est notamment indiqué que le délai pour réaliser les travaux prescrits par l’arrêté de mise en sécurité est largement dépassé de sorte qu’elle est contrainte, compte tenu de son inaction, de réaliser les travaux d’office à ses frais et risques.

Au regard de ces éléments, il est établi, d’une part, l’urgence pour le syndicat des copropriétaires DIVERCITY [Adresse 1] de réaliser les travaux prescrits par l’arrêté de mise en sécurité du 22 octobre 2024 compte tenu des risques graves pour la sécurité des occupants et des tiers résultant notamment des fuites d’eau dans les compteurs électriques, d’autre part, la nécessité pour ce faire d’accéder à l’appartement de Monsieur [M] [G], ce que dernier refuse ou subordonne à de nombreuses conditions, malgré la mise en demeure adressée, sans pour autant contester la nécessité des travaux.

Par conséquent, il convient d’autoriser l’accès au logement de Monsieur [M] [G], au syndicat des copropriétaires DIVERCITY [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SARL L’IMMOBILIERE- ADMINISTRATEUR DE BIENS, exerçant sous le nom commercial LE RÉSEAU IMMOBILIER, dans les conditions fixées au dispositif.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Monsieur [M] [G], qui succombe à la présente instance, sera condamné aux entiers dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Monsieur [M] [G] sera, en outre, condamné à payer au syndicat des copropriétaires DIVERCITY [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la SARL L’IMMOBILIERE- ADMINISTRATEUR DE BIENS, exerçant sous le nom commercial LE RÉSEAU IMMOBILIER, la somme de 600 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

ORDONNE à Monsieur [M] [G] de laisser le syndicat des copropriétaires DIVERCITY [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SARL L’IMMOBILIERE- ADMINISTRATEUR DE BIENS, exerçant sous le nom commercial LE RÉSEAU IMMOBILIER, accéder à son appartement situé au [Adresse 1] à [Localité 6], afin de permettre l’intervention d’un plombier pour réaliser les travaux nécessaires à la mise en sécurité de l’immeuble prescrits par l’arrêté municipal de mise en sécurité du 22 octobre 2024 ;

DIT que le syndicat des copropriétaires DIVERCITY [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SARL L’IMMOBILIERE- ADMINISTRATEUR DE BIENS, exerçant sous le nom commercial LE RÉSEAU IMMOBILIER, pourra être accompagné de tout commissaire de justice de son choix à effet de :

se rendre au [Adresse 1] à [Localité 6] dans l’appartement de Monsieur [M] [G],y pénétrer si nécessaire avec l’assistance d’un serrurier, accompagné de deux témoins majeurs, d’un représentant du syndic en exercice et le cas échéant à l’aide de la force publique,faire dresser un état des lieux.
AUTORISE le syndicat des copropriétaires DIVERCITY [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SARL L’IMMOBILIERE – ADMINISTRATEUR DE BIENS, exerçant sous le nom commercial LE RÉSEAU IMMOBILIER, à faire intervenir un plombier en urgence afin de traiter la cause du sinistre et de réaliser les travaux conservatoires de mise en sécurité de l’immeuble ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE Monsieur [M] [G] [S] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [M] [G] à payer au syndicat des copropriétaires DIVERCITY [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SARL L’IMMOBILIERE – ADMINISTRATEUR DE BIENS, exerçant sous le nom commercial LE RÉSEAU IMMOBILIER, la somme de 600 (six cents) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 10 janvier 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,