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L’Essentiel : Le 14 janvier 2021, un effondrement partiel du plafond de l’appartement loué par Madame [T] [C] à Madame [P] [M] [Z] a conduit à un arrêté de péril, interdisant l’accès aux lieux. En juin 2024, Madame [T] [C] a assigné sa locataire pour obtenir l’accès afin de réaliser des travaux. Malgré plusieurs tentatives d’assignation, Madame [P] [M] [Z] n’a pas été jointe. Lors de l’audience du 10 octobre 2024, le juge a constaté l’obstruction de la locataire et a ordonné l’accès à l’appartement dans un délai de 15 jours, sous peine d’intervention judiciaire. Madame [P] [M] [Z] a également été condamnée à des frais.
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Contexte du litigePar acte sous seing privé du 2 août 2014, Madame [T] [C] a loué un appartement à usage d’habitation à Madame [P] [M] [Z] situé à [Adresse 3] à [Localité 4]. Événements déclencheursLe 14 janvier 2021, une partie du plafond de l’appartement s’est effondrée, entraînant un arrêté de péril de la Ville de Paris qui interdisait l’accès et l’occupation des lieux loués. Procédure judiciaireLe 19 juin 2024, Madame [T] [C] a assigné Madame [P] [M] [Z] devant le juge des contentieux de la protection pour obtenir l’accès à l’appartement afin de réaliser des travaux, ainsi que le transport et l’entreposage des meubles de la locataire. Difficultés d’assignationL’assignation initiale a été délivrée à une adresse où Madame [P] [M] [Z] n’a jamais confirmé avoir déménagé. Une seconde assignation a été faite le 19 septembre 2024, mais les lettres recommandées ont été retournées avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse ». Audience et demandes de la bailleresseLors de l’audience du 10 octobre 2024, Madame [T] [C] a demandé à bénéficier de son acte introductif d’instance, soutenant que la locataire avait refusé l’accès aux lieux malgré plusieurs mises en demeure. Absence de la défenderesseMadame [T] [C] n’a pas comparu à l’audience, et la décision a été prise en application de l’article 473 du code de procédure civile, étant susceptible d’appel. Analyse des demandesLe juge a examiné la demande de la bailleresse en se basant sur les articles 834 et 835 du code de procédure civile, ainsi que sur les obligations du locataire selon la loi du 6 juillet 1989, qui impose de permettre l’accès pour des travaux nécessaires. Constatations sur l’obstructionMalgré plusieurs mises en demeure, Madame [P] [M] [Z] n’a pas permis l’accès à l’appartement pour les travaux, ce qui constitue un trouble manifestement illicite justifiant des mesures de remise en état. Décision du jugeLe juge a décidé de faire droit à la demande de Madame [T] [C], ordonnant à Madame [P] [M] [Z] de laisser l’accès à l’appartement pour les travaux dans un délai de 15 jours, sous peine d’autoriser l’entrée avec l’assistance d’un commissaire de justice. Condamnations et fraisMadame [P] [M] [Z] a été condamnée à payer 1 500 euros à Madame [T] [C] au titre des frais irrépétibles et aux dépens, avec exécution provisoire de la décision. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelles sont les obligations du locataire en matière d’accès aux lieux loués pour des travaux ?Le locataire a des obligations spécifiques en matière d’accès aux lieux loués, notamment en ce qui concerne les travaux nécessaires à l’entretien et à la sécurité du logement. Selon l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration, ainsi que pour les travaux nécessaires au maintien en l’état ou à l’entretien normal des locaux loués. De plus, l’article 1724 du code civil stipule que si, durant le bail, la chose louée nécessite des réparations urgentes qui ne peuvent être différées jusqu’à la fin du bail, le locataire doit les souffrir, même si cela lui cause des incommodités. Ces obligations sont également rappelées dans les conditions générales du bail, ce qui renforce leur caractère contraignant. En l’espèce, Madame [P] [M] [Z] a refusé à plusieurs reprises de permettre l’accès à son logement pour réaliser les travaux de sécurisation nécessaires, ce qui constitue une violation de ses obligations légales et contractuelles. Quels recours sont disponibles pour le bailleur en cas de refus d’accès par le locataire ?En cas de refus d’accès par le locataire, le bailleur dispose de plusieurs recours pour faire valoir ses droits. L’article 834 du code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire ou au juge du contentieux de la protection d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse. Cela inclut la possibilité d’ordonner l’accès au logement pour réaliser des travaux urgents. L’article 835 du même code précise que même en présence d’une contestation sérieuse, le juge peut prescrire des mesures conservatoires ou de remise en état pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas présent, le refus de Madame [P] [M] [Z] d’accorder l’accès à son logement pour des travaux de sécurisation a été qualifié de trouble manifestement illicite, justifiant ainsi l’intervention du juge. Le bailleur peut également demander des dommages-intérêts pour couvrir les frais engagés en raison de ce refus, conformément à l’article 700 du code de procédure civile. Quelles sont les conséquences d’une décision de justice en référé concernant l’accès au logement ?Une décision de justice rendue en référé a des conséquences immédiates et exécutoires. Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la décision doit être motivée et renvoyer aux éléments de l’assignation pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. Dans le cas présent, le juge a ordonné à Madame [P] [M] [Z] de laisser l’accès à son logement pour la réalisation des travaux de sécurisation, et ce, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance. Si le locataire ne respecte pas cette décision, le bailleur est autorisé à pénétrer dans le logement avec l’assistance d’un commissaire de justice, d’un serrurier et, si nécessaire, de la force publique. Cette exécution forcée est prévue pour garantir que les travaux urgents puissent être réalisés sans délai supplémentaire, protégeant ainsi les droits du bailleur et la sécurité des lieux. En outre, le locataire peut être condamné à payer des frais supplémentaires, comme les dépens et des dommages-intérêts, en cas de non-respect de l’ordonnance. |
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le : 26//11/24
à : Madame [P] [M] [Z]
Copie exécutoire délivrée
le : 26/11/24
à : Maître Xavier LAUREOTE
Pôle civil de proximité
PCP JCP référé
N° RG 24/06730
N° Portalis 352J-W-B7I-C5MGC
N° MINUTE : 2/2024
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 26 novembre 2024
DEMANDERESSE
Madame [T] [C], demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Xavier LAUREOTE de la SELARL L.A.H. AVOCATS, avocats au barreau d’ESSONNE, vestiaire : #P0572 substituée par Maître François FOURNIER-DEVILLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0517
DÉFENDERESSE
Madame [P] [M] [Z], demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 10 octobre 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 26 novembre 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière
Décision du 26 novembre 2024
PCP JCP référé – N° RG 24/06730 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5MGC
Par acte sous seing privé du 2 août 2014 Madame [T] [C] a donné à bail à Madame [P] [M] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3]) à [Localité 4].
À la suite de l’effondrement d’une partie du plafond le 14 janvier 2021, un arrêté de péril a été pris par la Ville de Paris interdisant l’accès et l’occupation des lieux loués.
Par acte de commissaire de justice du 19 juin 2024 Madame [T] [C] a fait assigner Madame [P] [M] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins d’être autorisée à pénétrer dans les lieux loués, assistée d’un commissaire de justice, de la force publique et d’un serrurier, ainsi qu’à faire transporter et entreposer les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble de son choix aux frais et risques de la défenderesse et à obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.
L’assignation ayant été délivrée selon procès-verbal de recherches infructueuses à une adresse où Madame [P] [M] [Z] n’a jamais confirmé avoir aménagé, Madame [T] [C] a été invitée à l’audience du 2 septembre 2024 à faire citer sa locataire à l’adresse du bien loué, ce qu’elle a fait le 19 septembre suivant.
Cette seconde assignation a également été délivrée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile. Les lettres recommandées adressées par le commissaire de justice lui ont été retournées avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse ».
À l’audience du 10 octobre 2024, Madame [T] [C], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.
Au soutien de ses prétentions, Madame [T] [C] fait valoir en application des articles 834 et 835 du code de procédure civile et 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 qu’en dépit de plusieurs mises en demeure et d’une sommation, la locataire s’est toujours refusée à permettre l’accès aux lieux loués et à retirer ses effets personnels empêchant la réalisation des travaux nécessaires à la sécurisation et à la remise en état des lieux.
Madame [T] [C] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter. En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des moyens et prétentions de la demanderesse.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 novembre 2024 puis a été prorogé à ce jour.
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande de condamnation à laisser l’accès au logement pour effectuer les travaux de sécurisation et de remise en état des lieux
En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
Il résulte de l’article 835 du même code que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestée, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
L’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en l’état ou à l’entretien normal des locaux loués. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat.
L’article 1724 du code civil dispose que si durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée.
Ces obligations sont rappelées aux conditions générales du bail à l’article VI e).
En l’espèce, si l’arrêté de péril pris par la ville de Paris n’est pas communiqué, il résulte suffisamment des éléments versés aux débats notamment des rapports d’expertise amiable des assureurs que le plafond du logement donné à bail à Madame [P] [M] [Z] s’est effondré le 14 janvier 2021 nécessitant des travaux de remise en état ainsi qu’au préalable le retrait des effets personnels de la locataire, étant rappelé que le logement litigieux n’est constitué que d’une seule pièce.
Or, en dépit de plusieurs mises en demeure par lettres recommandées avec accusé de réception revenues non réclamées ou « destinataire inconnu à l’adresse » ainsi que par mails et d’une sommation par acte de commissaire de justice du 3 mai 2023, Madame [P] [M] [Z] n’a pas déféré aux demandes de la bailleresse tendant à lui permettre l’accès aux lieux loués pour la réalisation des travaux et n’a pas plus procédé au retrait de ses effets personnels.
Cette obstruction caractérise avec l’évidence requise en référé un trouble manifestement illicite permettant d’ordonner en référé des mesures de remise en état pour le faire cesser.
Le droit de Madame [T] [C] de réaliser les travaux nécessaires afin de pouvoir sécuriser les lieux et les remettre en état n’est affecté d’aucune contestation, ni a fortiori d’aucune contestation sérieuse.
La demande de la bailleresse est en conséquence bien fondée et il y sera fait droit selon les modalités précisées au dispositif de la présente ordonnance.
Sur les demandes accessoires
Madame [P] [M] [Z], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité et les circonstances de la cause commandent en outre de la condamner au paiement de la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire est de droit et sera rappelée.
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,
CONDAMNONS Madame [P] [M] [Z] à laisser l’accès à Madame [T] [C] ainsi qu’à toute entreprise de son choix au logement loué situé [Adresse 3] (5ème étage gauche) à [Localité 4] pour la réalisation des travaux de sécurisation et de remise en état du logement après avoir procédé à l’enlèvement de ses meubles et objets personnels, et ce dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance,
AUTORISONS, à défaut d’accès, et passé ce délai de 15 jours Madame [T] [C] et toute société mandatée par elle à pénétrer dans le logement loué à Madame [P] [M] [Z], avec l’assistance d’un commissaire de justice, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, ou à défaut de deux témoins majeurs qui ne sont pas à son service, pour la réalisation des travaux précités,
AUTORISONS Madame [T] [C] à faire transporter et entreposer les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans un garde-meuble de son choix aux frais, risques et périls de Madame [P] [M] [Z],
CONDAMNONS Madame [P] [M] [Z] à payer à Madame [T] [C] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
DÉBOUTONS Madame [T] [C] de ses demandes plus amples ou contraires,
CONDAMNONS Madame [P] [M] [Z] aux dépens,
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et la greffière susnommés.
La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,
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