Une copropriétaire, désignée comme une copropriétaire, possède plusieurs lots dans un immeuble de la copropriété de la Résidence. Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a mis en demeure cette copropriétaire de régler des charges de copropriété impayées. Lors de l’audience, le syndicat a actualisé sa demande à 3.808,71 euros. La copropriétaire, représentée par son avocat, a contesté les demandes du syndicat. Le tribunal a conclu que le commandement de payer était sans cause, condamnant la copropriétaire à payer 452,96 euros au titre des charges dues, tout en rejetant les demandes de frais supplémentaires.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété ?

Les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété sont énoncées dans l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Cet article stipule que :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. »

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il est également précisé que tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 doit indiquer les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Ainsi, chaque copropriétaire a l’obligation de s’acquitter des charges qui lui incombent, proportionnellement à la valeur de son lot dans la copropriété.

Quels frais peuvent être imputés au copropriétaire en cas de recouvrement de créances ?

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives.

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Ces dispositions permettent de clarifier les frais qui peuvent être réclamés à un copropriétaire en cas de non-paiement des charges.

Comment se justifient les demandes de paiement des charges de copropriété ?

Pour justifier les demandes de paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires doit produire des éléments probants, tels que :

– Les procès-verbaux d’assemblée générale ayant voté les charges.
– Les appels de fonds adressés au copropriétaire pour la période litigieuse.
– Les comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes.

Les copropriétaires doivent verser des provisions égales au quart du budget voté, et la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou selon les modalités fixées par l’assemblée générale.

Ainsi, le syndicat doit démontrer que les sommes réclamées correspondent à des charges effectivement votées et approuvées.

Quelles sont les conséquences d’une mise en demeure non justifiée ?

Une mise en demeure non justifiée peut entraîner l’irrecevabilité de la demande de paiement des frais associés. En effet, si le syndicat des copropriétaires ne peut prouver qu’une mise en demeure a été correctement adressée, il ne peut pas exiger le paiement des frais qui en découlent.

Dans le cas présent, le tribunal a relevé que la mise en demeure du 8 août 2022 n’avait pas été justifiée par une preuve d’envoi, ce qui a conduit à la conclusion que le syndicat ne pouvait pas demander le paiement des frais associés.

Cela souligne l’importance pour le syndicat de respecter les procédures de notification et de conserver des preuves de l’envoi des mises en demeure pour pouvoir réclamer les frais de recouvrement.

Quelles sont les implications des décisions judiciaires sur les frais de procédure ?

Les décisions judiciaires peuvent avoir des implications significatives sur les frais de procédure. Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge peut condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés.

Cependant, dans le cas présent, le tribunal a rejeté les demandes fondées sur l’article 700, ce qui signifie que chaque partie a supporté ses propres frais. Cela peut être le résultat d’une évaluation des circonstances de l’affaire et de la répartition des responsabilités entre les parties.

Il est essentiel pour les parties de bien préparer leurs demandes et de justifier leurs frais pour maximiser leurs chances d’obtenir une condamnation au titre de l’article 700.