Un copropriétaire détient le lot n° 4 d’un immeuble soumis au statut de copropriété. Le syndicat des copropriétaires a mis en demeure ce copropriétaire de régler une somme de 2.758,47 euros, correspondant aux charges de copropriété, par lettre recommandée. Suite à l’absence de réponse, le syndicat a assigné le copropriétaire devant le tribunal judiciaire. Lors de l’audience, le syndicat a réitéré ses demandes, mais le copropriétaire n’a pas constitué avocat. Le tribunal a déclaré irrecevables les demandes du syndicat, soulignant que la mise en demeure ne respectait pas les exigences légales, et a condamné le syndicat à supporter les dépens.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les conditions de recevabilité des demandes en matière de charges de copropriété ?

La recevabilité des demandes en matière de charges de copropriété est régie par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Cet article stipule que :

« À défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. »

Ainsi, pour qu’une demande soit recevable, il est nécessaire que le syndicat des copropriétaires ait préalablement mis en demeure le copropriétaire débiteur de régler une provision spécifique.

Cette mise en demeure doit être claire et indiquer que le non-paiement de la provision dans le délai imparti entraînera l’exigibilité des autres sommes dues.

En l’espèce, la mise en demeure du 6 février 2024 ne précisait pas qu’il s’agissait d’une provision, mais d’un arriéré total, ce qui ne permet pas au copropriétaire de comprendre ses obligations.

Quels sont les effets d’une mise en demeure insuffisante sur la procédure de recouvrement ?

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 précise que la mise en demeure doit être effectuée pour une provision spécifique. Si cette mise en demeure est insuffisante, les conséquences sont significatives.

En effet, l’article mentionne que :

« Ce n’est qu’en cas de non-paiement après mise en demeure de payer une provision dans un délai de trente jours que le syndicat des copropriétaires est en droit de saisir le président du tribunal judiciaire. »

Dans le cas présent, la mise en demeure ne permet pas de considérer que le copropriétaire a été informé de ses obligations de paiement.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires ne peut pas valablement engager une procédure accélérée de recouvrement, car les conditions d’exigibilité des sommes dues ne sont pas remplies.

Quelles sont les conséquences de l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires ?

L’irrecevabilité des demandes a des conséquences directes sur la procédure judiciaire. Selon l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit, mais cela ne s’applique que si les demandes sont recevables.

Dans cette affaire, le tribunal a déclaré irrecevables l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires, ce qui signifie que :

« Le syndicat des copropriétaires, qui succombe à l’instance, conservera la charge des dépens qu’il a exposés. »

Cela implique que le syndicat devra supporter les frais de la procédure, sans possibilité de recouvrement des sommes demandées.

De plus, le tribunal a débouté le syndicat de sa demande au titre des frais irrépétibles, ce qui signifie qu’il ne pourra pas récupérer les frais engagés pour cette action en justice.

Ainsi, l’irrecevabilité des demandes entraîne une perte financière pour le syndicat et souligne l’importance de respecter les procédures légales en matière de recouvrement des charges de copropriété.