La société civile immobilière (SCI) EA 1975 est propriétaire de deux lots de copropriété dans un immeuble. Le syndicat des copropriétaires a adressé une mise en demeure à la SCI EA 1975 pour le règlement de charges impayées. En conséquence, le syndicat a assigné la SCI devant le tribunal judiciaire pour obtenir le paiement des arriérés. La SCI a demandé un échéancier, mais n’a pas respecté cet engagement. Le tribunal a statué sur le fond, constatant que la SCI était débiteur de 7.415,53 euros. La SCI a été condamnée à payer cette somme, ainsi que des frais de recouvrement et des dépens.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété ?

Les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété sont énoncées dans les articles 10 et 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Ces articles stipulent que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’« aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation ».

Il est également précisé dans l’article 42 de la même loi que lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne peuvent plus contester ces comptes et ce budget provisionnel.

Ainsi, ils ne peuvent pas refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive.

Quels sont les recours possibles pour le syndicat des copropriétaires en cas de non-paiement des charges ?

Le syndicat des copropriétaires dispose de plusieurs recours en cas de non-paiement des charges, notamment en vertu des articles 1231-6 et suivants du Code civil.

L’article 1231-6 précise que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ».

En cas de non-paiement, le syndicat peut également demander la condamnation du copropriétaire débiteur au paiement des charges dues, ainsi que des frais de recouvrement, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Cet article stipule que « sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ».

Il est donc essentiel pour le syndicat de produire les preuves des assemblées générales et des décisions prises pour justifier ses demandes.

Comment le tribunal évalue-t-il les demandes de dommages et intérêts en cas de non-paiement ?

Le tribunal évalue les demandes de dommages et intérêts en se référant à l’article 1231-6 du Code civil, qui stipule que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Cependant, pour obtenir des dommages et intérêts distincts, le créancier doit prouver que le débiteur a agi de mauvaise foi et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

La jurisprudence, notamment l’arrêt de la Cour de cassation du 20 octobre 2016, précise que le syndicat des copropriétaires doit démontrer que le défaut de paiement a causé un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Dans l’affaire en question, le syndicat n’a pas réussi à prouver que le défaut de paiement avait causé des difficultés financières ou nécessité des appels de fonds exceptionnels, ce qui a conduit à un rejet de sa demande de dommages et intérêts.

Quelles sont les conséquences de la non-constitution en défense d’un copropriétaire ?

La non-constitution en défense d’un copropriétaire a des conséquences importantes, notamment en vertu de l’article 472 du Code de procédure civile.

Cet article stipule que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Dans le cas présent, la SCI EA 1975 n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu, ce qui a conduit le tribunal à statuer sur la base des seules conclusions du syndicat des copropriétaires.

Cela signifie que le tribunal a pu prendre en compte les éléments présentés par le syndicat sans avoir à considérer une éventuelle défense ou contestation de la part de la SCI EA 1975, rendant ainsi la décision plus favorable au syndicat.

Quels sont les frais qui peuvent être récupérés par le syndicat des copropriétaires en cas de recouvrement de créance ?

Les frais récupérables par le syndicat des copropriétaires en cas de recouvrement de créance sont précisés dans l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Cet article énonce que « sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ».

Cependant, il est important de noter que tous les frais ne sont pas considérés comme nécessaires. Par exemple, les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier, ne peuvent pas être récupérés.

Dans l’affaire en question, le tribunal a reconnu certains frais comme nécessaires, tels que ceux liés à la mise en demeure et à la prise d’hypothèque, mais a rejeté d’autres frais qui ne répondaient pas aux critères de nécessité.