La société civile immobilière (SCI) est propriétaire de deux lots de copropriété dans un immeuble soumis au statut de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires a mis en demeure la SCI de régler des charges impayées par lettre recommandée. Le syndicat a ensuite assigné la SCI en paiement des arriérés devant le tribunal judiciaire, avec une audience prévue. La SCI a demandé un échéancier, mais n’a pas respecté cet engagement. Le tribunal a condamné la SCI à régler les charges impayées, ainsi que des frais de recouvrement, tout en déboutant le syndicat de sa demande de dommages et intérêts.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété ?

Les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété sont énoncées dans les articles 10 et 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Ces articles stipulent que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’« aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation ».

Il est également précisé dans l’article 42 de la même loi que lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne peuvent plus contester ces comptes et ce budget provisionnel.

Ainsi, tout copropriétaire est tenu de payer les charges appelées, sauf s’il a contesté une décision de l’assemblée générale et a obtenu son annulation de manière définitive.

Quels sont les recours possibles pour le syndicat des copropriétaires en cas de non-paiement des charges ?

Le syndicat des copropriétaires dispose de plusieurs recours en cas de non-paiement des charges, notamment en vertu des articles 1231-6 et suivants du Code civil.

L’article 1231-6 précise que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ».

En cas de non-paiement, le syndicat peut également demander le recouvrement des frais nécessaires exposés pour le recouvrement de la créance, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Cet article stipule que « sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ».

Il est important de noter que le syndicat doit produire les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels pour justifier sa demande.

Comment sont déterminés les frais de recouvrement des charges de copropriété ?

Les frais de recouvrement des charges de copropriété sont déterminés selon les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Cet article précise que les frais nécessaires exposés par le syndicat, tels que les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque, sont à la charge du copropriétaire débiteur.

Cependant, il est également mentionné que cette énumération n’est pas exhaustive et que la juridiction dispose d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

Il est à noter que certains frais, comme ceux de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure ou les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance, ne sont pas considérés comme nécessaires au sens de l’article 10-1.

Ainsi, le juge peut décider de ne pas inclure certains frais dans le montant réclamé au copropriétaire débiteur.

Quelles sont les conditions pour obtenir des dommages et intérêts en cas de non-paiement des charges ?

Pour obtenir des dommages et intérêts en cas de non-paiement des charges, le syndicat des copropriétaires doit démontrer que le copropriétaire a fait preuve de mauvaise foi et qu’il a subi un préjudice distinct du seul retard de paiement.

L’article 1231-6 du Code civil stipule que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Cependant, le créancier peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire si le débiteur a causé un préjudice indépendant de ce retard.

Il est donc nécessaire que le syndicat prouve que le défaut de paiement a causé un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’absence de preuve de mauvaise foi ou de préjudice distinct, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Quelles sont les conséquences de la décision de justice sur les dépens et les frais irrépétibles ?

Les conséquences de la décision de justice sur les dépens et les frais irrépétibles sont régies par les articles 696 et 700 du Code de procédure civile.

L’article 696 dispose que « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Dans le cas présent, la SCI EA 1975, en tant que partie perdante, a été condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

En ce qui concerne les frais irrépétibles, l’article 700 précise que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Dans cette affaire, la SCI EA 1975 a été condamnée à payer 1.500 euros au titre des frais irrépétibles, en raison des frais non compris dans les dépens exposés dans le cadre de l’instance.