Dans cette affaire, un couple d’acheteurs a engagé une procédure judiciaire contre plusieurs sociétés, dont une société civile immobilière et deux sociétés par actions simplifiées. Ces sociétés étaient impliquées dans la construction et la commercialisation d’un programme immobilier. Les acheteurs ont acquis un appartement en l’état futur d’achèvement, avec l’intention de le louer dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation. En 2021, les acheteurs ont estimé subir un préjudice en raison d’une surévaluation à l’achat et ont assigné les sociétés devant le Tribunal judiciaire, demandant réparation pour le préjudice financier et moral. Le Tribunal a débouté les acheteurs de leurs demandes.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les implications du dol dans cette affaire ?

Le dol est défini par l’article 1116 du Code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, comme suit :

« Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé. »

Dans cette affaire, les demandeurs, un acheteur et une vendeuse, soutiennent que la société OMNIUM CONSEIL, ainsi que ses mandants, ont engagé leur responsabilité en présentant une valeur du bien surévaluée, tant à l’achat qu’à la revente.

Ils affirment que cette présentation dolosive a été déterminante pour leur consentement à l’achat. Cependant, les défenderesses, notamment la SCI CYRANO et la SAS PROMOTION PICHET, contestent cette allégation, arguant qu’aucune preuve de manœuvres dolosives n’a été apportée.

Il est essentiel de noter que les demandeurs n’ont pas produit de documents prouvant une surévaluation mensongère du bien. Les évaluations fournies par des experts ne suffisent pas à établir que le prix d’achat était dolosif, car elles ne démontrent pas une différence significative par rapport aux prix du marché à l’époque de l’achat.

Quelles sont les obligations d’information et de conseil des agents immobiliers ?

L’article L. 111-1 du Code de la consommation stipule :

« Tout professionnel vendeur de biens ou prestataire de services doit, avant la conclusion du contrat, mettre le consommateur en mesure de connaître les caractéristiques essentielles du bien ou du service. »

Dans le cadre de cette affaire, les demandeurs soutiennent que la société OMNIUM CONSEIL, en tant qu’agent immobilier, avait une obligation d’information et de conseil concernant l’investissement proposé. Ils affirment que cette société les a induits en erreur sur le montant de l’effort financier et sur la valeur patrimoniale du bien.

Cependant, le tribunal a constaté que l’appartement vendu correspondait à sa description dans le contrat de réservation et que les demandeurs avaient régulièrement mis leur bien en location, bénéficiant ainsi de l’avantage fiscal annoncé.

De plus, les documents remis par la société OMNIUM CONSEIL mentionnaient que le prix de revente d’un bien immobilier reste du domaine de la prospective, ce qui implique que les acheteurs devaient être conscients des risques associés à l’investissement.

Quelles sont les conséquences de la prescription de l’action ?

L’article 1343-2 du Code civil précise :

« Le débiteur d’une obligation de payer une somme d’argent est tenu de payer des intérêts au créancier à compter de la mise en demeure. »

Dans cette affaire, les défenderesses ont soulevé une fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action. Le juge de la mise en état a initialement jugé l’action prescrite, mais la Cour d’appel a infirmé cette décision, déclarant l’action recevable comme non prescrite.

Cela signifie que les demandeurs, un acheteur et une vendeuse, ont pu poursuivre leur action en justice pour obtenir réparation de leur préjudice, malgré les arguments des défenderesses concernant la prescription.

Cette décision souligne l’importance de la mise en demeure dans le cadre des obligations contractuelles et des délais de prescription, permettant aux créanciers de revendiquer leurs droits dans un délai raisonnable.