Type de juridiction : Tribunal judiciaire

Juridiction : Tribunal judiciaire de Paris

Thématique : Résiliation de bail et modalités de paiement des arriérés locatifs

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Isabelle ULMANN

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Keltoum MESSAOUDEN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/06738 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5MI5

N° MINUTE :
4

JUGEMENT
rendu le 06 février 2025

DEMANDERESSE
S.C.I. RESIDENCE D’ALBOY, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Keltoum MESSAOUDEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0568

DÉFENDEUR
Monsieur [R] [F], demeurant [Adresse 1]
comparant en personne assisté de Maître Isabelle ULMANN de la SELARL ULMANN EDERY, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #A0449

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Karine METAYER, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 25 novembre 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 06 février 2025 par Karine METAYER, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 06 février 2025
PCP JCP ACR fond – N° RG 24/06738 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5MI5

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 26 mars 2021, avec prise d’effet au 1er avril 2021, la SCI RESIDENCE D’ALBOY a donné à bail à Monsieur [R] [F] un appartement à usage d’habitation situé dans le même immeuble situé [Adresse 1], 1er étage, pour un loyer mensuel de 600,80 euros, outre 29,45 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI RESIDENCE D’ALBOY a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 6134,54 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, au 13 janvier 2024 visant la clause résolutoire contractuelle, le 26 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 juillet 2024, la SCI RESIDENCE D’ALBOY a fait assigner Monsieur [R] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur ;
– ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
– autoriser son expulsion immédiate par exception au délai légal de deux mois ;
– condamner Monsieur [R] [F] à lui payer les loyers et charges impayés à mai 2024, soit la somme de 4233,94 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel de 800 euros ;
– condamner Monsieur [R] [F] à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au soutien de ses prétentions, la SCI RESIDENCE D’ALBOY expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 26 février 2024, et ce pendant plus de deux mois.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été porté à la connaissance des parties à l’audience.

A cette audience, la SCI RESIDENCE D’ALBOY, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la baisse à la somme de 4063,98 euros, selon décompte en date du 24 novembre 2024. Elle expose que le locataire a régulièrement manqué au paiement de ses loyers. Elle évoque par ailleurs des troubles anormaux de voisinage, faisant valoir que le locataire prête son logement pour des activités prostitutionnelles. Elle précise toutefois qu’elle n’a pas porté plainte en ce sens, ni ne produit d’attestation.
Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement sollicités et à une suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [R] [F], représenté par son conseil, par conclusions écrites soutenues oralement sollicite de :
A titre liminaire
Déclarer irrecevable l’assignation pour défaut de notification de l’assignation à la préfecture dans le délai légal ; A titre principal
Accorder au locataire un délai de 36 mois pour apurer l’arriéré de la dette ;Suspendre les effets de la clause résolutoire prévue au bail conclu entre les parties, pendant le cours des délais accordés ;En tout état de cause
Débouter la SCI RESIDENCE D’ALBOY de sa demande d’article 700 du CPC ; Laisser les dépens à la charge de la SCI RESIDENCE D’ALBOY.
A l’audience, Monsieur [R] [F] expose que deux baux successifs ont été signés entre les parties. Il expose que le second logement situé au 1er étage est dégradé. Le service technique de l’habitat a d’ailleurs constaté l’humidité ainsi que les moisissures qui se sont développées dans le logement, notamment dans les WC et a enjoint la bailleresse d’effectué les travaux aux fins d’y remédier. Il souligne que la bailleresse n’a, au jour de l’audience, pas remédié à ces désordres.
Le locataire fait par ailleurs état de soucis de santé et explique ses défauts de paiement de loyers par ces derniers.
Il a reconnu le principe de la dette locative. Concernant son montant, il fait valoir que 3 mois d’allocation logement de 332 euros par mois n’ont pas été pris en compte dans le décompte locatif. Il précise qu’il a opéré un versement le 22 novembre 2024 de 800 euros ramenant la dette à 3011,98 euros.
Toutefois, il a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 83 euros par mois en règlement de l’arriéré.
Sur sa situation financière, Monsieur [R] [F] déclare travailler dans la restauration et percevoir un salaire mensuel de 1700 euros.
Le locataire a sollicité d’écarter la condition légale de reprise du paiement intégral des loyers courant pour la suspension de l’effet de la clause résolutoire.
Concernant enfin les allégations de la bailleresse, le locataire les conteste précise que la bailleresse ne rapporte aucun élément de preuve à ce sujet.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 6 février 2025.

Par note en délibéré, les parties ont été autorisées à produire un décompte actualisé de la dette locative.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de Monsieur [R] [F] au titre de l’irrecevabilité de l’assignation pour défaut de notification de l’assignation à la préfecture dans le délai légal ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 mars 2021 entre la SCI RESIDENCE D’ALBOY et Monsieur [R] [F] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], 1er étage, sont réunies à la date du 26 avril 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [R] [F] à verser à la SCI RESIDENCE D’ALBOY la somme de 4063,98 euros (décompte arrêté au 24 novembre 2024, incluant la mensualité de novembre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 26 février 2024 sur l’intégralité de la somme ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

AUTORISE Monsieur [R] [F] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 83 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’en application de l’article R. 824-29 du code de la construction et de l’habitation, sous réserve du respect de ce plan d’apurement, l’aide personnelle au logement est maintenue ou rétablie dans les conditions prévues à l’article R. 824-26 ;

RAPPELLE qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu’à défaut pour Monsieur [R] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI RESIDENCE D’ALBOY puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
* que Monsieur [R] [F] soit condamné à verser à la SCI RESIDENCE D’ALBOY une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 24 novembre 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la SCI RESIDENCE D’ALBOY ou à son mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [R] [F] à verser à la SCI RESIDENCE D’ALBOY une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [R] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 6 février 2025 par la juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection