[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Me Marie-Caroline HUBERT

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Me Antoine BENOIT-GUYOD

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/02615 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4G7M

N° MINUTE : 2

JUGEMENT
rendu le 04 février 2025

DEMANDERESSE

S.A. D’HABITATONS A LOYER MODERE TOIT ET JOIE,
[Adresse 2]

représentée par Me Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [K] [S],
[Adresse 1]

représentée par Me Marie-Caroline HUBERT, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 novembre 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 04 février 2025 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 04 février 2025
PCP JCP ACR fond – N° RG 24/02615 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4G7M

Par contrat du 25 août 2000, la SA d’HLM TOIT ET JOIE a consenti un bail d’habitation à Mme [K] [S] sur des locaux situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 2023,82 francs.

Par acte de commissaire de justice du 13 décembre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1465,39 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois.

La caisse d’allocations familiales de [Localité 3] a été informée de la situation de Mme [K] [S] le 27 novembre 2023.

Par assignation du 16 février 2024, la SA d’HLM TOIT ET JOIE a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail, en tout état de cause être autorisée à faire procéder à l’expulsion de la locataire ainsi qu’au transport et à la sequestration de ses meubles, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1855,31 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1465,39 euros et de l’assignation pour le surplus,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 février 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 juin 2024, et a fait l’objet de deux renvois, pour être finalement retenue à l’audience du 21 novembre 2024.

À l’audience du 21 novembre 2024, la SA d’HLM TOIT ET JOIE maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 18 novembre 2024, s’élève à 4824,12 euros, soit à 4517,01 euros, soustraction faite des frais de procédure.

La SA d’HLM TOIT ET JOIE s’oppose au plan d’apurement suspensif des effets de la clause résolutoire sollicité par Mme [K] [S], considérant qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [K] [S], representée par son conseil, demande, à titre principal, un plan d’apurement sur 36 mois suspensif des effets de la clause résolutoire, et, subsidiairement, des délais de paiement fondés sur l’article 1343-5 du code civil ainsi que des délais pour quitter les lieux. Elle fait valoir son handicap et sa situation de précarité.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SA d’HLM TOIT ET JOIE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer indiquant que la locataire devait s’acquitter de la somme en principal de 1465,39 euros sous deux mois et reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la le 13 décembre 2023.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1465,39 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 février 2024.

1.3 Sur la demande d’expulsion

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il résulte du décompte versé aux débats par la bailleresse qu’au 18 novembre 2024, la locataire n’avait pas repris le paiement du loyer courant.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à Mme [K] [S] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA d’HLM TOIT ET JOIE à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

1.4 Sur les délais pour quitter les lieux

Les articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution prévoient que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales. La durée des délais ne peut être inférieure à « un mois » ni supérieure à « un an » et il doit être tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, il ressort des éléments de la procédure et de l’audience que Mme [K] [S], dont le taux d’incapacité reconnu par la MDPH est compris entre 50 et 79%, vit avec de faibles ressources.

Dans ces conditions, il convient d’accorder à Mme [K] [S] un délai d’un an à compter de la signification de la présente décision pour quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

2.1 Sur le montant de la dette

En application des dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SA d’HLM TOIT ET JOIE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 18 novembre 2024, Mme [K] [S] lui devait la somme de 4446,29 euros, soustraction faite des frais autres que les loyers et charges (pénalités enquête ressources, commandement de payer, assignation).

Mme [K] [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1465,39 euros et de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

2.2. Sur les délais de paiement

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aux termes de l’artcile 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et de l’audience que les revenus du foyer de Mme [K] [S] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette.

Mme [K] [S] n’a en outre pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

Sa situation précaire justifie toutefois de lui accorder des délais de paiement, nécessairement fondés sur les dispositions de l’article 1343-5 du code civil et non sur celles de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en l’absence de reprise du paiement du loyer courant. Ils ne pourront donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

4. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera fixé à celui du loyer et des charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 14 février 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA d’HLM TOIT ET JOIE ou à son mandataire.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [K] [S], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de rejeter la demande formée au titre des frais irrépétibles.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 décembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 25 août 2000 entre la SA d’HLM TOIT ET JOIE, d’une part, et Mme [K] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] est résilié depuis le 14 février 2024,

ORDONNE à Mme [K] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

ACCORDE à Mme [K] [S] un délai d’un an pour quitter les lieux,

DIT qu’à défaut de libération volontaire à l’issue du délai d’un an, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [K] [S] à payer à la SA d’HLM TOIT ET JOIE la somme de 4446,29 euros (quatre mille quatre cent quarante six euros et vint-neuf centimes) au titre de l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation arrêté au 18 novembre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1465,39 euros à compter du commandement de payer et de l’assignation pour le surplus,

AUTORISE Mme [K] [S] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus de l’indemnité d’occupation courante, une somme minimale de 180 euros (cent quatre-vingt euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les 15 jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que l’indemnité d’occupation, au plus tard le quinzième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE Mme [K] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 19 novembre 2024,

DIT que cette indemnité d’occupation est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [K] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 13 décembre 2023 et celui de l’assignation du 16 février 2024.

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 février 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

Le Greffier Le Juge