[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Madame [Y] [L]
Madame [F], [U] [V]
Monsieur [Z], [D], [N] [S]

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Maître Dikpeu-Eric BALE

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/07205 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5QB4

N° MINUTE : 5

JUGEMENT
rendu le 04 février 2025

DEMANDEURS

Madame [J] [O],
[Adresse 2] – COTE D’IVOIRE
représentée par Maître Dikpeu-Eric BALE de la SELARL BALE & KOUDOYOR, avocats au barreau de PARIS,

Monsieur [H] [B],
[Adresse 1] – COTE D’IVOIRE
représenté par Maître Dikpeu-eric BALE de la SELARL BALE & KOUDOYOR, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Madame [Y] [L],
[Adresse 5]
non comparante, ni représentée

Madame [F], [U] [V],
[Adresse 4]
non comparante, ni représentée

Monsieur [Z], [D], [N] [S],
[Adresse 3]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

Décision du 04 février 2025
PCP JCP ACR fond – N° RG 24/07205 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5QB4

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 novembre 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 04 février 2025 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Par contrat du 7 octobre 2021, Mme [J] [O] et M. [H] [B] ont consenti un bail d’habitation à Mme [Y] [L] sur des locaux situés au [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 942 euros et d’une provision pour charges de 58 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de Mme [F] [V] et de M. [Z] [S].

Par acte de commissaire de justice du 13 décembre 2023, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 14 096,08 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines.

Ce commandement a été dénoncé à Mme [F] [V] et M. [Z] [S] par actes délivrés selon les modalités prévues à l’article 659 du code de procédure civile les 26 et 30 mars 2024.

Par assignation du 25 avril 2024, Mme [J] [O] et M. [H] [B] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail consenti à Mme [Y] [L], à titre subsidiaire, prononcer sa résiliation judiciaire, en tout état de cause être autorisée à faire procéder, sans délai, à l’expulsion de la locataire, ainsi qu’au transport et à la sequestration de ses meubles, et obtenir :
la condamnation solidaire de Mme [Y] [L], Mme [F] [V] et M. [Z] [S] au paiement de la somme de 13 918,24 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,la condamnation de Mme [Y] [L] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré des charges, à compter du 14 février 2024 et jusqu’à libération des lieux,3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 mai 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 octobre 2024, à laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 21 novembre 2024.

À l’audience du 21 novembre 2024, Mme [J] [O] et M. [H] [B], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance.
Mme [J] [O] et M. [H] [B] exposent qu’il y a eu reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ils ne s’opposent pas à la demande de délais pour quitter les lieux sollicitée en défense.

Mme [Y] [L] reconnaît le montant de sa dette et ne s’oppose pas à la demande d’expulsion; elle sollicite des délais de paiement sur 36 mois ainsi que des délais pour quitter les lieux.

Elle expose que le loyer qu’elle supporte actuellement est trop onéreux pour elle, être désormais employée en tant qu’infirmère au sein de l’APHP, grâce à laquelle elle bénéficiera prochainement d’un logement de fonction. Elle fait état de problèmes de santé, pour lesquels elle bénéficie d’un suivi thérapeutique;

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [F] [V] et M. [Z] [S], assignés selon les modalités prévues à l’article 659 du code de procédure civile, n’ont pas comparu, ni personne pour eux, de sorte qu’il sera statué par jugement réputé contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [J] [O] et M. [H] [B] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus ou reconduits antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois — le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail et jusqu’à la reconduction de ce dernier, postérieure au 29 juillet 2023.

En l’espèce, si le contrat a été reconduit postérieurement à l’entrée en vigueur de ladite loi, il n’avait pas encore été reconduit à la date de la délivrance du commandement de payer.

Si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié à la locataire le 13 décembre 2023 et que la somme de 14 096,08 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur.

Il convient donc de substituer le délai de deux mois au délai de six semaines visé au commandement de payer.

Il sera toutefois relevé que la locataire n’avait pas réglé la dette dans le délai compris entre six semaines et deux mois, bien que le bailleur soit à l’origine d’une application dans le temps de la loi qui contrevient aux principes précités, si bien qu’il n’existe pas de grief, qui puisse faire encourir une nullité de commandement.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 février 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à Mme [Y] [L] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [J] [O] et M. [H] [B] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

1.3 Sur les délais pour quitter les lieux

Les articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution prévoient que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales. La durée des délais ne peut être inférieure à « un mois » ni supérieure à « un an » et il doit être tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, il ressort des éléments de la procédure et de l’audience que Mme [Y] [L], infirmière, a rencontré des difficultés financières suite à l’échec d’une activité entreprise en libéral, ainsi que des difficultés de santé, pour lesquelles elle justifie d’un suivi thérapeutique. Elle justifie en outre d’un emploi récemment retrouvé au sein de l’APHP, et de ce que sa nouvelle situation professionnelle lui ouvrira droit à un logement de fonction. Elle a repris le paiement de ses loyers courants.

Dans ces conditions, il convient d’accorder à Mme [Y] [L] un délai d’un an à compter de la signification de la présente décision pour quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

2.1 Sur le montant de la dette

En application des dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Mme [J] [O] et M. [H] [B] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 9 avril 2024, Mme [Y] [L] leur devait la somme de 13918,24 euros.

Mme [Y] [L] ne conteste pas devoir cette somme et n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, de sorte qu’elle sera condamnée à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2024, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Les actes de cautionnement du 7 octobre 2021 étant réguliers et comprenant une clause de renonciation au bénéfice de discussion et de division, Mme [F] [V] et M. [Z] [S] seront condamnés solidairement avec la locataire au paiement de la somme due aux bailleurs au titre de l’arriéré locatif.

2.2 Sur les délais de paiement

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aux termes de l’artcile 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et des declarations de Mme [Y] [L] à l’audience, que ses revenus, d’un montant mensuel de 2500 euros, lui permettent d’envisager un plan d’apurement de la dette, cela d’autant qu’elle bénéficiera prochainement d’un logement de fonction.

Mme [Y] [L] a en outre repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement s’échelonnant sur 36 mois pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera fixé à celui du loyer actuel et des charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [J] [O] et M. [H] [B] ou à leur mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Y] [L], Mme [F] [V] et M. [Z] [S] qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 900 euros à la demande de Mme [J] [O] et M. [H] [B] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, reputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 décembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois applicable au present litige,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 7 octobre 2021 entre Mme [J] [O] et M. [H] [B], d’une part, et Mme [Y] [L], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] est résilié depuis le 14 février 2024,

ORDONNE à Mme [Y] [L] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

ACCORDE à Mme [Y] [L] un délai d’un an pour quitter les lieux,

DIT qu’à défaut de libération volontaire à l’issue du délai d’un an, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement Mme [Y] [L], Mme [F] [V] et M. [Z] [S] à payer à Mme [J] [O] et M. [H] [B] la somme de 13918,24 euros (treize mille neuf cent dix-huit euros et vingt-quatre centimes) au titre l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation arrêté au 9 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du de l’assignation,

AUTORISE Mme [Y] [L] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 380 euros (trois cent quatre-vingt euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

CONDAMNE Mme [Y] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 10 avril 2024,

DIT que cette indemnité d’occupation payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à les bailleurs ou à leur mandataire,
CONDAMNE Mme [Y] [L], Mme [F] [V] et M. [Z] [S] in solidum aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 13 décembre 2023 et celui de l’assignation du 25 avril 2024

CONDAMNE Mme [Y] [L], Mme [F] [V] et M. [Z] [S] in solidum à payer à Mme [J] [O] et M. [H] [B] la somme de 900 euros (neuf cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 février 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

Le Greffier Le Juge