[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Monsieur [U] [Z]

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Maître Sarah KRYS

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/08541 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53AH

N° MINUTE : 3

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 04 février 2025

DEMANDERESSE

S.A. ELOGIE SIEMP,
[Adresse 2]

représentée par Maître Sarah KRYS de l’AARPI KOSMA, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [Z],
[Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 novembre 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 04 février 2025 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 04 février 2025
PCP JCP ACR référé – N° RG 24/08541 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53AH

Par contrat du 3 août 1998, la société de Gérance d’Immeubles Municipaux, aux droits de laquelle vient la SA ELOGIE SIEMP, a consenti un bail d’habitation à M. [U] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 1].

Par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3644,24 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [U] [Z] le 25 janvier 2024.

Par assignation du 12 septembre 2024, la SA ELOGIE SIEMP a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de M. [U] [Z], autoriser le transport et à la sequestration de ses meubles, et le condamner par provision au paiement des sommes suivantes :
– une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
– 6041,35 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
– 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 novembre 2024.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 21 novembre 2024, la SA ELOGIE SIEMP maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 12 novembre 2024, s’élève à 6841,91 euros.

La SA ELOGIE SIEMP ne sollicite ni délais de paiement au bénéfice de M. [U] [Z], ni suspension des effets de la clause résolutoire, considérant qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [U] [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait representer.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SA ELOGIE SIEMP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois — le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion ou de la dernière reconduction du bail.

En l’espèce, le contrat de bail a pour la dernière fois été reconduit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, de sorte que le délai de six semaines n’était pas applicable.

Si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 24 janvier 2024 et que la somme de 3644,24 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur.

Il convient donc de substituer le délai de deux mois au délai de six semaines visé au commandement de payer.

Il sera relevé que le locataire n’avait pas réglé la dette dans le délai compris entre six semaines et deux mois, bien que le bailleur soit à l’origine d’une application dans le temps de la loi qui contrevient aux principes précités, si bien qu’il n’existe pas de grief, qui puisse faire encourir une nullité de commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 mars 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à M. [U] [Z] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA ELOGIE SIEMP à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il covient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la provision au titre de l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SA ELOGIE SIEMP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 novembre 2024, M. [U] [Z] lui devait la somme de 6841,91 euros, cette somme comprenant une somme de 3255,12 euros, correspondante au solde de la régularisation des charges opérée au titre de l’exercice 2022, justifiée par le décompte de régularisation produit aux débats.

M. [U] [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

Décision du 04 février 2025
PCP JCP ACR référé – N° RG 24/08541 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53AH

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera provisoirement fixé à celui du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1 novembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA ELOGIE SIEMP ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [U] [Z], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la SA ELOGIE SIEMP concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 janvier 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, applicable en l’espèce,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 3 août 1998 entre la SA ELOGIE SIEMP, d’une part, et M. [U] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] est résilié depuis le 25 mars 2024,

ORDONNE à M. [U] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [U] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit [Adresse 1] euros par mois, à compter du 1 novembre 2024,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 25 mars 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [U] [Z] à payer à la SA ELOGIE SIEMP la somme de 6841,91 euros (six mille huit cent quanrante et un euros et quatre-vingt-onze centimes) à titre de provision sur l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation arrêté au 31 octobre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 6041,35 euros à compter de l’assignation,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [U] [Z], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

CONDAMNE M. [U] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 24 janvier 2024 et celui de l’assignation du 12 septembre 2024,

CONDAMNE M. [U] [Z] à payer à la SA ELOGIE SIEMP la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 février 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge