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L’Essentiel : Dans cette affaire, un syndicat de copropriétaires, représenté par son syndic, a engagé une procédure contre plusieurs copropriétaires indivis de la Résidence [Adresse 5] pour le recouvrement de charges de copropriété impayées. Le syndicat a mis en demeure l’indivision des copropriétaires de payer une somme de 1.235,28 euros pour des charges impayées. Suite à leur absence à l’audience, le tribunal a statué par défaut, concluant que la créance de 175,62 euros était justifiée. En conséquence, les copropriétaires ont été condamnés à payer cette somme, ainsi que des intérêts et des frais d’avocat, le jugement étant exécutoire de plein droit.
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Contexte de l’affaireDans cette affaire, un syndicat de copropriétaires, représenté par son syndic, a engagé une procédure contre plusieurs copropriétaires indivis de la Résidence [Adresse 5] pour le recouvrement de charges de copropriété impayées. Les copropriétaires concernés sont un copropriétaire, un autre copropriétaire et un troisième copropriétaire. Demande de paiement des chargesLe syndicat des copropriétaires a mis en demeure l’indivision des copropriétaires de payer une somme de 1.235,28 euros pour des charges impayées, ainsi que des frais supplémentaires. Suite à cette mise en demeure, le syndicat a assigné les copropriétaires à comparaître devant le Tribunal judiciaire de Lille pour obtenir le paiement d’une somme totale de 4.196,98 euros, incluant des intérêts et des frais de justice. Absence de comparution des défendeursLes copropriétaires n’ont pas comparu à l’audience prévue, ce qui a conduit le tribunal à statuer par défaut. Selon le code de procédure civile, le jugement peut être rendu même en l’absence des défendeurs, à condition que la citation ait été régulièrement délivrée. Justification de la créanceLe tribunal a examiné les éléments fournis par le syndicat des copropriétaires, notamment les relevés de propriété, les appels de charges, et les procès-verbaux des assemblées générales. Il a conclu que la créance de 175,62 euros pour charges de copropriété était justifiée pour la période concernée, après déduction de certains frais non justifiés. Condamnation des copropriétairesEn conséquence, le tribunal a condamné les copropriétaires à payer la somme de 175,62 euros au syndicat des copropriétaires, ainsi que des intérêts au taux légal. De plus, ils ont été condamnés à verser 840 euros pour les frais d’avocat, en raison de leur absence à l’audience. Exécution du jugementLe jugement a été déclaré exécutoire de plein droit, ce qui signifie qu’il peut être mis en œuvre immédiatement, sans attendre l’éventuel appel. Les copropriétaires sont également tenus de supporter les dépens de la procédure. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelle est la portée de l’absence de comparution des défendeurs dans le cadre de cette procédure ?L’absence de comparution des défendeurs a des conséquences importantes sur le déroulement de la procédure. En application de l’article 472 du code de procédure civile, il est stipulé que si le défendeur ne comparaît pas, le juge statue néanmoins sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. De plus, selon l’article 473 du même code, le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. Dans cette affaire, le jugement a été rendu par défaut, car il n’est pas susceptible d’appel et que la citation n’a pas été délivrée à la personne des défendeurs. Ainsi, leur absence a permis au tribunal de statuer sans leur présence, ce qui a conduit à une décision en leur défaveur. Quelles sont les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété ?Les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété sont clairement définies par la loi du 10 juillet 1965. L’article 10 de cette loi énonce que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes. Ils doivent également verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Il est également précisé que tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 doit indiquer les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. En cas de non-paiement, le syndicat des copropriétaires peut engager des actions pour recouvrer les sommes dues. Quelles sont les conséquences financières pour les copropriétaires en cas de non-paiement des charges ?Les conséquences financières pour les copropriétaires en cas de non-paiement des charges de copropriété sont significatives. L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que certains frais sont imputables au seul copropriétaire concerné, notamment les frais de mise en demeure et de relance. Cela inclut également les droits et émoluments des actes des huissiers de justice. En cas de non-paiement, le syndicat des copropriétaires peut demander le recouvrement de la créance, ce qui peut entraîner des frais supplémentaires pour le copropriétaire défaillant. Dans cette affaire, le syndicat a demandé le paiement de 1.235,28 euros au titre des charges impayées, ainsi que des honoraires et frais de constitution de dossier. Le tribunal a finalement condamné les copropriétaires à payer une somme de 175,62 euros, en tenant compte des frais justifiés. Comment se détermine la solidarité entre copropriétaires en matière de charges ?La solidarité entre copropriétaires en matière de charges de copropriété est un sujet complexe. En principe, l’obligation de paiement d’une somme d’argent est divisible, et la solidarité entre plusieurs débiteurs ne s’attache pas de plein droit à leur qualité d’indivisaires. Cependant, en cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges. Chaque copropriétaire doit s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf si le syndicat des copropriétaires justifie de l’existence d’une clause de solidarité dans le règlement de copropriété. Dans cette affaire, le syndicat des copropriétaires n’a pas produit le règlement de copropriété, et n’a donc pas justifié d’une clause de solidarité. Les défendeurs, en tant que copropriétaires indivis, doivent donc supporter la dette à hauteur de leur part et proportion dans l’indivision. Quelles sont les implications des demandes accessoires dans cette procédure ?Les demandes accessoires dans cette procédure ont des implications financières pour les défendeurs. En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal peut condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés. Dans cette affaire, les copropriétaires ont été condamnés à payer 840 euros sur ce fondement, en raison des factures d’honoraires produites par le syndicat des copropriétaires. De plus, les défendeurs ont également été condamnés aux dépens, ce qui signifie qu’ils doivent couvrir les frais de la procédure. Ces condamnations financières s’ajoutent à leur obligation de paiement des charges de copropriété, augmentant ainsi leur charge financière globale. Le jugement est également exécutoire de droit par provision, ce qui signifie qu’il peut être exécuté immédiatement, sans attendre l’éventuel appel. |
de LILLE
[Localité 4]
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 24/07481 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YRKQ
N° de Minute : 25/00016
JUGEMENT
DU : 04 Février 2025
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 5], pris en la personne de son Syndic, la SAS SERGIC
C/
[R] [N] [G]
[N] [G] [E]
[Y] [G] [E]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU 04 Février 2025
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 5], pris en la personne de son Syndic, la SAS SERGIC, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Maître Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE
ET :
DÉFENDEURS
Madame [R] [N] [G], demeurant [Adresse 3]
Monsieur [N] [G] [E], demeurant [Adresse 3]
Madame [Y] [G] [E], demeurant [Adresse 3]
non comparants
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 19 Novembre 2024
Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 04 Février 2025, date indiquée à l’issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier
RG n°7481/24 – Page KB
[R] [N] [G], [N] [G] [E] et [Y] [G] [E] sont copropriétaires indivis des lots n°2060, 2215 et 2216 d’immeubles dépendant de la copropriété de la Résidence [Adresse 5].
Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 27 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5], pris en la personne de son Syndic, la SAS SERGIC, a mis l’indivision [N] [G] [E] en demeure de lui payer la somme de 1.235,28 euros au titre des charges de copropriété impayées, outre les honoraires de son conseil (120 euros) et frais de constitution de dossier (192 euros).
Par actes d’huissier délivrés le 8 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5], pris en la personne de son Syndic, la SAS SERGIC, a fait citer [R] [N] [G], [N] [G] [E] et [Y] [G] [E] à comparaître à l’audience du 19 novembre 2024 du Tribunal judiciaire de Lille afin d’obtenir la condamnation in solidum de ces derniers à lui payer, sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la somme de 4.196,98 euros avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2023, outre la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.
A cette audience, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5], représenté par son conseil, a maintenu l’ensemble des demandes présentées dans son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa demande en paiement des charges de copropriété à la somme de 367,62 euros au 7 novembre 2024.
Assignés par actes d’huissier de justice délivrés à l’étude, [R] [N] [G], [N] [G] [E] et [Y] [G] [E] n’ont pas comparu.
L’affaire a été mise en délibéré au 4 février 2025.
Sur l’absence de comparution des défendeurs :
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En application de l’article 473 du même code, le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.
En l’espèce, le présent jugement sera rendu par défaut dès lors qu’il n’est pas susceptible d’appel et que la citation n’a pas été délivrée à la personne des défendeurs.
Sur la demande en paiement des charges de copropriété et provisions :
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.”
L’article 10-1 de cette même loi prévoit que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
RG n°7481/24 – Page KB
c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;
d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.
Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».
L’article 14-1 de cette même loi dispose que : « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.
L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée général ».
L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :
le relevé de propriété ;les appels de charges et travaux ;le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 août 2023 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux,le décompte de la créance pour la période du 1er janvier 2023 au 6 novembre 2024,la mise en demeure du 27 février 2023 et son accusé de réception,le courrier de relance du 27 mars 2023 ;la mise en demeure du 27 juin 2023 et son accusé de réception ;le contrat de syndic.
Au regard de ces éléments, qui ne souffrent aucune contestation en l’absence des défendeurs, la créance détenue par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de [R] [N] [G], [N] [G] [E] et [Y] [G] [E] apparaît suffisamment justifiée à hauteur de 175,62 euros (367,62 – 192). La somme de 192 euros facturée le 23 juin 2023 au titre de la constitution du dossier transmis à l’avocat doit en effet être défalquée du décompte faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier des diligences exceptionnelles requises en vertu du contrat de syndic pour obtenir paiement de cette prestation.
Au regard de ces éléments, [R] [N] [G], [N] [G] [E] et [Y] [G] [E] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] la somme de 175,62 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er janvier 2023 au 6 novembre 2024.
Dès lors que les causes de la mise en demeure du 27 juin 2023 ont été entièrement soldées, les intérêts au taux légal courront sur la somme de 175,62 euros à compter de la signification du présent jugement.
Il convient en outre de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et que la solidarité entre plusieurs débiteurs ne s’attache pas de plein droit à leur qualité d’indivisaires.
En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf si le syndicat des copropriétaires justifie de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété laquelle est désormais admise, que l’indivision soit d’origine conventionnelle ou légale.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, qui ne produit pas le règlement de copropriété, ne justifie pas d’une clause de solidarité, de sorte que les défendeurs, copropriétaires indivis, doivent être condamnés à supporter la dette à hauteur de leur part et proportion dans l’indivision.
Sur les demandes accessoires :
Succombant à l’instance, [R] [N] [G], [N] [G] [E] et [Y] [G] [E] seront condamnés aux dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] la somme de 840 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au regard des factures d’honoraires produites.
Enfin, il sera rappelé que le présent jugement est exécutoire de droit par provision.
Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,
CONDAMNE conjointement [R] [N] [G], [N] [G] [E] et [Y] [G] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, la SAS SERGIC, la somme de 175,62 euros au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement dus pour la période du 1er janvier 2023 au 6 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;
CONDAMNE [R] [N] [G], [N] [G] [E] et [Y] [G] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, la SAS SERGIC, la somme de 840 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE [R] [N] [G], [N] [G] [E] et [Y] [G] [E] aux entiers dépens ;
RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 4 février 2025.
Le Greffier La Juge
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