[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Monsieur [Z] [E]
Madame [X] [E]

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Maître Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/08986 – N° Portalis 352J-W-B7I-C55SO

N° MINUTE : 9

JUGEMENT
rendu le 04 février 2025

DEMANDERESSE

S.A. d’HLM 1001 VIES HABITAT,
[Adresse 1]

représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [Z] [E],
[Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [X] [E],
[Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 novembre 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 04 février 2025 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 04 février 2025
PCP JCP ACR fond – N° RG 24/08986 – N° Portalis 352J-W-B7I-C55SO

Par contrat du 24 août 2021, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [Z] [E] et Mme [X] [E] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial, charges comprises, de 750,14 euros.

Par acte de commissaire de justice du 20 février 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de justifier de l’assurance et de payer la somme principale de 2528,22 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois.

La caisse d’allocations familiales de [Localité 3] a été informée de la situation de M. [Z] [E] et Mme [X] [E] le 3 juillet 2024.

Par assignation du 18 septembre 2024, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion des locataires sans délai, ainsi qu’au transport et à la sequestration de leurs meubles, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
– une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
– 3754,34 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 septembre 2024, mois d’août 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
– 390 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 septembre 2024, et un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 novembre 2024.

A cette audience, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 8 novembre 2024, s’élève désormais à 3610,70 euros. La SA d’HLM 1001 VIES HABITAT ne sollicite pas de plan d’apurement suspensif des effets de la clause résolutoire, considérant n’y a pas eu reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Bien que régulièrement assignés à étude, M. [Z] [E] et Mme [X] [E] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Il sera statué par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par courriel du 3 décembre 2024, le conseil de la bailleresse a fait parvenir à la juridicition un décompte actualisé de la dette locative, ainsi qu’elle y avait été autorisée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SA d’HLM 1001 VIES HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir informé la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 7 g) de la même loi dispose par ailleurs que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant ; Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, un commandement d’azvoir à justifier de l’assurance et de payer l’arriéré de loyers reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 20 février 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2528,22 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et il n’est pas non plus établi qu’ils ont justifié de l’assurance du logement dans le délai d’un mois.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 avril 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à M. [Z] [E] et Mme [X] [E] ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

En application des dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 8 novembre 2024, M. [Z] [E] et Mme [X] [E] lui devait la somme de 3610,70 euros, soustraction faite des frais de procédure. Il a été produit en délibéré un décompte arrêté au 27 novembre 2024, dont il résulte que la dette s’élevait à cette date à la somme de 2161,94 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [Z] [E] et Mme [X] [E] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 20 février 2024, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera fixé à celui du montant actuel du loyer et des charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 28 novembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT ou à son mandataire.

4.Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Z] [E] et Mme [X] [E], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, reputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 février 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, et qu’il n’a pas été justifié de l’assurance locative dans le délai d’un mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 24 août 2021 entre la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT, d’une part, et M. [Z] [E] et Mme [X] [E], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 21 avril 2024,

ORDONNE à M. [Z] [E] et Mme [X] [E] de libérer de leur personnes, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [Z] [E] et Mme [X] [E] à payer à la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT la somme de 2161,94 euros (deux mille cent soixante et un euros et quatre-vingt-quatorze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 20 février 2024,

CONDAMNE M. [Z] [E] et Mme [X] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 9 novembre 2024,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 21 avril 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [Z] [E] et Mme [X] [E] i solidum aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 20 février 2024 et celui de l’assignation du 18 septembre 2024.

CONDAMNE M. [Z] [E] et Mme [X] [E] in solidum à payer à La SA d’HLM 1001 VIES HABITAT la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 février 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

Le Greffier Le Juge