☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/07524 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XOQS

N° de Minute : 25/00022

JUGEMENT

DU : 04 Février 2025

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 3], pris en la personne de son Syndic, la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE

C/

[B] [J] épouse [F]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 04 Février 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 3], pris en la personne de son Syndic, la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Me Jean-Roch PARICHET, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [B] [J] épouse [F], demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Réza-jean NASSIRI, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 19 Novembre 2024

Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 04 Février 2025, date indiquée à l’issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG 7524/23 – Page – MA

[B] [J] épouse [F] est propriétaire des lots n°1, 12 et 38 d’un immeuble dépendant de la copropriété de la Résidence sise [Adresse 3] [Localité 4].

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 5 mai 2022, le syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de son Syndic, la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE, a mis [B] [J] épouse [F] en demeure de lui payer la somme de 666,09 euros au titre des charges de copropriété et frais de relance.

Par acte d’huissier de justice du 8 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 3] [Localité 4], pris en la personne de son Syndic, la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE, a fait délivrer à [B] [J] épouse [F] commandement de lui payer la somme de 1.879,48 euros au titre des charges de copropriété impayées et frais de recouvrement.

Par acte d’huissier délivré le 17 août 2023, le syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 3], pris en la personne de son Syndic, la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE, a fait citer [B] [J] épouse [F] à comparaître à l’audience du 5 mars 2024 du tribunal judiciaire de Lille afin d’obtenir la condamnation de cette dernière à lui payer, sur le fondement des articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, la somme de 2.661,66 euros, outre la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 19 novembre 2024.

Se référant oralement aux termes de ses dernières écritures visées à l’audience, le syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 3], représenté par son conseil, a maintenu l’ensemble des demandes contenues dans son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa demande en paiement des charges de copropriété à la somme de 3.808,71 euros au 28 août 2024 et à solliciter le rejet des prétentions adverses.

Se référant oralement aux termes de ses dernières conclusions visées à l’audience, [B] [J] épouse [F], représentée par son conseil, a demandé au tribunal de débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, subsidiairement d’annuler les frais de recouvrement et de commandement de payer figurant dans le décompte à hauteur de 1.696,46 euros et en tout état de cause, de condamner le requérant à lui payer la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour l’exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs écritures conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 février 2025.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et provisions

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
RG 7524/23 – Page – MA

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.”

L’article 10-1 de cette même loi prévoit que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

L’article 14-1 de cette même loi dispose que : « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée général ».

L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.

En l’espèce, l’historique de compte produit par le requérant fait apparaître une somme de 3.808,71 euros dont [B] [J] épouse [F] serait redevable pour la période du 1er janvier 2022 au 28 août 2024, dont :

– 15 euros facturés le 6 mai 2022 au titre d’une mise en demeure ;
– 49,20 euros facturés le 24 mai 2022 au titre d’une relance ;
– 15 euros facturés le 8 août 2022 au titre d’une mise en demeure ;
– 49,20 euros facturés le 23 août 2022 au titre d’une relance ;
744,33 euros facturés le 28 septembre 2022 sous l’intitulé « doublon saisie remise vir 25/02/21 »;1,64 euros facturés au titre des intérêts de retard ;– 200 euros euros facturés le 20 octobre 2022 sous le libellé « constitution dossier huissier »
125,44 euros facturés le 15 novembre 2022 au titre du commandement de payer ;350 euros facturés le 26 juillet 2023 sous le libellé « constitution dossier avocat » ;52,62 euros facturés le 30 septembre 2023 sous le libellé « fact Waterlot » ;240 euros facturés le 15 décembre 2023 au titre du suivi de la procédure de recouvrement ;52,62 euros facturés le 30 janvier 2024 sous le libellé « frais de procédure affaire » ;240 euros facturés le 22 mars 2024 au titre du suivi du dossier transmis à l’avocat ;240 euros facturés le 19 juin 2024 au titre du suivi du dossier transmis à l’avocat ;– le surplus au titre des charges, provisions sur charges et appels de fonds travaux durant la période considérée.
Le syndicat des copropriétaires justifie, par la production des procès verbaux d’assemblée générale les ayant votés, de l’approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux pour toute la période considérée ; est également justifié de l’approbation de la détermination de la cotisation obligatoire du fonds travaux durant ces exercices. Le requérant produit les appels de fonds adressés à la défenderesse pour la période litigieuse. Les sommes inscrites au débit du compte au titre des charges, provisions sur charges et cotisations de fonds de travaux apparaissent par conséquent suffisamment justifiées.
Néanmoins, comme le relève à juste titre la défenderesse, il résulte de l’appel de provisions pour la période du 1er avril 2022 au 30 juin 2022 que cette dernière s’est acquittée le 21 janvier 2022 d’un virement de 862,34 euros, lequel n’apparaît pas dans le décompte. Il appartenait au syndicat des copropriétaires, qui soutient que cette somme a été imputée sur la créance antérieure, de produire un décompte susceptible d’en justifier. La somme de 862,34 euros sera par conséquent déduite de la créance du syndicat des copropriétaires.
Il résulte en outre du contrat de syndic que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais suivants :
– mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception : 45 euros ;
– relance après mise en demeure : 35 euros ;
– constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) : 350 euros.
suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) : au temps passé.Le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé la mise en demeure du 5 mai 2022 par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et produit une copie de la relance adressée le 24 mai 2022 ; néanmoins, dès lors que la somme de 862,34 euros payée par la défenderesse le 21 janvier 2022 avait manifestement été omise de son décompte, cette mise en demeure était sans cause, en sorte que le requérant apparaît malfondé à solliciter le paiement de celle-ci, de même que celui de la relance adressée par la suite, étant observé que le coût de cette dernière excède sans explication aucune les dispositions du contrat de syndic.
En outre, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir effectivement adressé, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, la mise en demeure du 8 août 2022. Il en résulte qu’il ne peut solliciter le paiement des celle-ci. Il ne peut pas plus solliciter le paiement de la relance y afférente, laquelle suppose pour être définie comme telle d’avoir été précédée d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ce qui n’est pas démontré en l’espèce.
Le requérant n’établit pas non plus avoir effectué les diligences exceptionnelles requises en vertu du contrat de syndic pour obtenir le paiement des frais de constitution de dossier transmis aux auxiliaires de justice ; il en va de même quant aux prestations de suivi de dossier.
Les sommes facturées sous les intitulés « frais de procédure » et « facture Waterlot » seront également déduites du décompte faute d’apparaître justifiées, étant rappelé que le coût de l’assignation fait partie des dépens et sera examiné à ce titre.
Enfin, comme le relève à juste titre la défenderesse, la somme de 744,33 euros inscrite au débit du compte sous l’intitulé obscur « doublon saisie remise vir 25/02/21 » ne saurait donner lieu à condamnation en l’absence d’explications sur l’origine de cette ligne comptable.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le commandement de payer délivré le 8 novembre 2022 était également dépourvu de cause en l’absence de créance à cette date. Par conséquent, son coût ne saurait être supporté par la défenderesse.
Au regard de ces éléments,[B] [J] épouse [F] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 3] la somme de 452,96 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er janvier 2022 au 28 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.
Le surplus de la demande présentée à ce titre sera rejeté.

Sur les demandes accessoires

Chaque partie succombant partiellement à l’instance supportera la charge des dépens par elle exposés, tandis que les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Enfin, il sera rappelé que le présent jugement est exécutoire de droit par provision.

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE [B] [J] épouse [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE, la somme de 452,96 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er janvier 2022 au 28 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

REJETTE les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSE à chaque partie la charge des dépens par elle exposés ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé à Lille, le 4 Février 2025.
Le Greffier La Juge