TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Elise POURON, Juge

GREFFIER : Madame Maëva MARTOL, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS À IVRY-SUR-SEINE ( 94200), 58 TER AVENUE MAURICE THOREZ
Représenté par son Syndic, le Cabinet IFNOR, SARL
Immatriculée au RCS de LISIEUX sous le numéro 490 279 510
dont le siège social est 41, Boulevard Pitre Chevalier- 14640 VILLERS-SUR-MER

représenté par Maître Eric SIMONNET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0839

DEFENDEURS

Madame [H] [M]
Née le 31 Mars 1989 à LA REOLE
demeurant 58 Ter, Maurice Thorez – 94200 IVRY-SUR-SEINE

Non représentée

Monsieur [X] [Y] [K] [V]
Né le 09 Novembre 1988 à SOISY-SOUS-MONTMORENCY
demeurant 58 Ter, Avenue Maurice Thorez – 94200 IVRY-SUR-SEINE

Non représenté

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Débats tenus à l’audience du : 09 Janvier 2025
Date de délibéré indiquée par le Président : 03 Février 2025
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 03 Février 2025

Par actes de commissaire de justice du 8 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 58 ter avenue Maurice Thorez 94200 Ivry sur Seine a fait assigner Madame [H] [M] et Monsieur [X] [V], copropriétaires indivis des lots 7 et 22 dans ledit immeuble, devant le Président du tribunal judiciaire de Créteil statuant selon la procédure accélérée au fond afin de les condamner solidairement au paiement de :

– 20 650,38 € au titre des charges de copropriété et des appels de travaux impayés arrêtés au 1 octobre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;
– 2 189,44 € au titre des provisions sur charges non encore échues dues au titre du budget prévisionnel approuvé par l’assemblée générale du 15 mars 2024 ;
– 106,12 euros au titre des provisions non échues au titre de la cotisation au fonds travaux approuvée par l’assemblée générale du 15 mars 2024,
– 2 000 € à titre de dommages et intérêts ;
– 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été entendue à l’audience du 9 janvier 2025 à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 58 ter avenue Maurice Thorez 94200 Ivry sur Seine a maintenu ses demandes conformément à son acte introductif d’instance.

Les défendeurs, régulièrement assignés par actes déposés à étude, n’ont pas constitué avocat.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires de participer, d’une part, aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, d’autre part, aux charges relatives à l’entretien des parties communes.

L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements courants de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’article 19-2 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2.

Au cas présent, il est versé aux débats une lettre recommandée avec accusé de réception (antérieure d’un mois à la délivrance de l’assignation) du 5 août 2024 mettant en demeure Madame [H] [M] et Monsieur [X] [V] de régler la somme de 551,72 € au titre des charges de copropriétés dues par Madame [H] [M] et Monsieur [X] [V] au 5 août 2024, suivant décompte annexé à cette mise en demeure arrêté au 5 août 2024.

Cette mise en demeure précise qu’à défaut de règlement dans le délai de 30 jours, les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pourront être mise en oeuvre rendant exigibles les provisions à échoir évaluées à la somme de 22 945,70 euros.

Cette mise en demeure est restée infructueuse et le demandeur produit les pièces justifiant le bien fondé de sa créance, à savoir :

– la matrice cadastrale,
– le contrat de syndic,
– le règlement de copropriété, lequel prévoit une solidarité au paiement des charges des copropriétaires indivis,
– les procès-verbaux des assemblées générales des 20 juin 2022, 12 décembre 2022, 12 juin 2023, 27 novembre 2023 et 15 mars 2024 ayant approuvé les budgets des exercices 2021, 2022 et 2023 et les budgets prévisionnels des exercices 2024 et 2025 ainsi que les fonds travaux,
– les attestations de non recours,
– les appels de fonds sur la période du 14 décembre 2021 (appel du 1er trimestre 2022) au 23 décembre 2024 (appel du 1er trimestre 2025),
– l’historique du compte de copropriétaire arrêté au 1 octobre 2024,

Il convient de condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 19 552,38 € au titre des charges de copropriétés dues par Madame [H] [M] et Monsieur [X] [V] au 1 octobre 2024 avec intérêts au taux légal courant à compter du 8 octobre 2024 sur la somme de 551,72 euros et du 5 août 2024 pour le surplus. Il convient en effet de déduire du décompte produit les frais, lesquels font l’objet d’une condamnation distincte.

S’agissant des appels provisionnels non encore échus à la date de délivrance de la mise en demeure, le syndicat des copropriétaires peut invoquer sur le fondement de l’article 19-2 l’exigibilité anticipée des appels provisionnels de l’exercice 2025, ayant réclamé en vain le paiement du 1er appel de cet exercice.

Le syndicat des copropriétaires est fondé à réclamer le paiement de la somme de 2 295,56 € au titre des provisions sur charges et cotisations au fonds travaux devenues exigibles sur la base du budget prévisionnel approuvé par l’assemblée générale du 15 mars 2024 pour l’exercice en cours 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le demandeur n’établit en rien l’existence d’un préjudice distinct de celui représentant du retard dans les paiements et qui se trouve réparé par les intérêts moratoires ni l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts. La demande formée de ce chef sera rejetée.

Sur la demande relative aux frais

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 58 ter avenue Maurice Thorez 94200 Ivry sur Seine fait état des frais suivants :

– 792 euros au titre des honoraires de suivi du dossier contentieux,
– 36 euros pour mise en demeure,
– 156 euros pour constitution du dossier pour l’auxiliaire de justice,
– 114 euros pour constitution du dossier pour l’avocat.

Concernant les frais exposés par le syndicat des copropriétaires et dont il réclame le paiement, il résulte de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, commandement, et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, seront imputables au seul copropriétaire concerné.

Si les frais de mise en demeure, tels que prévus au contrat de syndic à hauteur de 36 euros TTC, ne sont pas contestables, en revanche, la constitution du dossier pour l’avocat et l’huissier ne se justifient qu’en cas de diligences exceptionnelles.

La diligence exceptionnelle s’entend d’une démarche rendant l’action du syndic plus difficile et plus complexe, justifiant une activité inhabituelle du syndic pour y parvenir.

La constitution et la transmission du dossier, comportant certes les appels de fonds et les procès-verbaux d’assemblées générales sur une période de 3 années, ne sauraient être qualifiées de diligences exceptionnelles.

Les frais d’avocat sont par ailleurs inclus dans l’indemnité versée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi, par application des dispositions susvisées et de celles de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 58 ter avenue Maurice Thorez 94200 Ivry sur Seine est fondé à réclamer le paiement des frais nécessaires pour recouvrer les sommes dues à hauteur de la somme de 36 euros.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Madame [H] [M] et Monsieur [X] [V], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’équité commande d’allouer au syndicat des copropriétaires 58 ter avenue Maurice Thorez 94200 Ivry sur Seine la somme de 1 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant publiquement, en procédure accélérée au fond, par décision réputée contradictoire susceptible d’appel assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

CONDAMNE solidairement Madame [H] [M] et Monsieur [X] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 58 ter avenue Maurice Thorez 94200 Ivry sur Seine la somme de 19 552,38 €, avec intérêts au taux légal courant à compter du 5 août 2024 sur la somme de 551,72 euros et au 8 octobre 2024 pour le surplus, au titre des provisions et des cotisations du fonds travaux dues au 1 octobre 2024,

CONDAMNE solidairement Madame [H] [M] et Monsieur [X] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 58 ter avenue Maurice Thorez 94200 Ivry sur Seine la somme de 2 295,56 € au titre des provisions sur charges et cotisations au fonds travaux devenues exigibles sur la base du budget prévisionnel approuvé par l’assemblée générale du 15 mars 2024 pour l’exercice en cours 2025,

REJETTE la demande au titre des dommages et intérêts,

CONDAMNE solidairement Madame [H] [M] et Monsieur [X] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 58 ter avenue Maurice Thorez 94200 Ivry sur Seine la somme de 36 € au titre des frais,

CONDAMNE Madame [H] [M] et Monsieur [X] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 58 ter avenue Maurice Thorez 94200 Ivry sur Seine la somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 3 février 2025.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT