RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/03178 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-ILZP

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 03 Février 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Monsieur Jean-Philippe BELPERRON, Juge chargé des contentieux de la protection assisté de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 03 Décembre 2024

ENTRE :

S.A. BATIR ET LOGER
dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 2]

représenté par Monsieur [I], muni d’un pouvoir

ET :

Madame [S] [D] épouse [L]
demeurant [Adresse 3] – [Localité 4]

non comparante

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 03 Février 2025

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Suivant contrat signé le 25 mai 2022 prenant effet le 1er juin 2022, la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré BATIR ET LOGER (S.A. BATIR ET LOGER) a donné à bail à Madame [S] [D] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 368,04 euros outre une provision mensuelle pour charges de 78,19 euros.
Le 23 avril 2024, la S.A. BATIR ET LOGER a signalé à la Caisse d’Allocations Familiales de la Loire la situation d’impayé de Madame [S] [D].
Par acte de commissaire de justice du 7 mai 2024, la S.A. BATIR ET LOGER a fait signifier à Madame [S] [D] un commandement de fournir les justificatifs d’assurance et de payer les loyers visant la clause résolutoire pour la somme de 301,59 euros arrêtée au 30 avril 2024, outre la somme de 63,41 euros au titre de l’acte, remis à étude.
Par assignation en date du 11 juillet 2024, la S.A. BATIR ET LOGER a attrait Madame [S] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de SAINT-ETIENNE aux fins de :
Constater la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire ;Ordonner l’expulsion de Madame [S] [D] et tous occupants de son chef, par tous moyens et voies de droit et notamment avec l’aide de la force publique si besoin est ;Ordonner la suppression du délai de deux mois du commandement de quitter les lieux ; Condamner Madame [S] [D] au paiement de la somme de 566,04 euros outre les loyers échus entre la date d’assignation et la date d’audience ;Condamner Madame [S] [D] au paiement de la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts ; Madame [S] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer, des révisions légales et des charges à compter de la date de résiliation jusqu’à la reprise des lieux ; Madame [S] [D] au paiement de la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Madame [S] [D] au paiement des entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement visant la clause résolutoire. La S.A. BATIR ET LOGER a notifié l’assignation à la préfecture de la Loire par voie électronique avec accusé de réception délivré le 11 juillet 2024.
Les débats se sont tenus à l’audience du 03 décembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de SAINT-ETIENNE.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Lors de l’audience, la S.A. BATIR ET LOGER, représenté par Monsieur [I], a maintenu l’ensemble de ses demandes et actualisé le montant de la dette locative à la somme totale de 1809,77 euros, arrêtée au 31 octobre 2024, échéance d’octobre incluse. A titre subsidiaire, la demanderesse sollicite que soit prononcée la résiliation du bail.
Au soutien de sa demande principale, la S.A. BATIR ET LOGER fait valoir, sur le fondement de l’article 7a et 7g de la loi du 06 juillet 1989, que Madame [S] [D] n’a plus réglé ses loyers et charges depuis le mois de décembre 2023 et ni fourni d’attestation d’assurance, malgré la signification d’un commandement de payer et de fournir les justificatifs d’assurance. Elle en tire, pour conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail.
La demande subsidiaire en prononcé de la résiliation du contrat de bail au visa des articles 1224 et suivants du code civil résulte du non-respect de ses obligations contractuelles et légales par la locataire : le non-paiement des loyers et l’absence de remise de l’attestation d’assurance.
Au soutien de sa demande en paiement de dommages et intérêts, elle fait valoir les frais de gestion des impayés de Madame [S] [D].
Enfin, au soutien de sa demande de suppression des délais de deux mois du commandement de quitter les lieux, la demanderesse fait valoir, se fondant sur les articles L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’absence d’assurance de la locataire et les risques engendrés sur l’immeuble.

Madame [S] [D], citée à étude, n’a pas comparu ni été représentée.

L’affaire a été mise en délibérée au 03 février 2025.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et suppression du délai de deux mois d’avoir à quitter les lieux
Sur la demande de constat de la résiliation du bail :
A titre liminaire, la S.A. BATIR ET LOGER sollicite le constat de la résiliation du bail sur le fondement d’une part d’une absence de règlement des loyers impayés, et d’autre part sur l’absence de justification d’un contrat d’assurance habitation. Il convient d’analyser en premier lieu le moyen tenant à l’absence de règlement des loyers impayés, puis le moyen relatif à l’absence de justification d’un contrat d’assurance habitation.
L’article 24-I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, dispose que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou non pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».
En l’espèce, le bail conclu entre les parties, qui n’est pas remis en question par la locataire compte tenu de son absence, contient une clause, insérée en son article X, aux termes de laquelle :
« Le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit : deux mois après un commandement demeuré infructueux, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice dans les cas suivants :
– défaut de paiement des loyers, charges et accessoires, dûment justifiés, au terme fixé par les conditions particulières du contrat, […] »
Il résulte des pièces versées aux débats, et notamment de l’extrait de compte en date du 26 novembre 2024, que Madame [S] [D] n’a pas procédé au règlement de l’intégralité des sommes visées dans le commandement de payer délivré le 07 mai 2024 pour un arriéré de loyers de 301,59 euros dans le délai imparti par l’acte, ni postérieurement en ce que la dette de loyer s’élève à 1809,77 euros au mois d’octobre 2024.
Dès lors, Madame [S] [D] n’a pas réglé sa dette locative et le commandement de payer qui lui a été délivré est resté infructueux.
Par ailleurs, si le commandement de payer vise le délai de six semaines en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, il convient de relever que le contrat de bail fixe le délai à deux mois. Ainsi, eu égard à la force obligatoire du contrat liant les parties conformément à l’article 1103 du Code civil, il sera fait application de ce délai.
Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’égard de Madame [S] [D] et que le bail est résilié à la date du 08 juillet 2024, soit deux mois après la délivrance du commandement de payer.
La résiliation étant constatée pour impayés de loyers, il n’y a pas lieu d’examiner la demande fondée sur le défaut d’assurance.

Sur la demande d’expulsion
Aux termes de l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution « sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux ».
L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».
Suite à la résiliation du contrat de bail, Madame [S] [D] est désormais occupante sans droit ni titre et il lui sera donc ordonné, ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.
En l’espèce, la S.A. BATIR ET LOGER sollicite la suppression du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux.
Si la demanderesse fait valoir l’absence d’assurance et le risque engendré pour l’immeuble, elle n’apporte, au soutien de ses déclarations, aucun élément démontrant la mauvaise foi de sa locataire, qui ne peut être uniquement déduite du défaut d’attestation d’assurance.
Par conséquent, la S.A. BATIR ET LOGER sera déboutée de sa demande de suppression du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux et ne sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de Madame [S] [D] ainsi qu’à tous les occupants de son chef qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.
Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif
Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, ainsi que les stipulations du bail liant les parties, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En l’espèce, la S.A. BATIR ET LOGER actualise, à l’audience, le montant de la dette locative à la somme de 1809,77 euros.
La demanderesse verse aux débats un décompte détaillé en date du 26 novembre 2024 fixant l’arriéré locatif à la somme de 1809,77 euros arrêté au 31 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse.
Au vu de ces justificatifs fournis, la dette de Madame [S] [D] est établie dans son principe, que toutefois la S.A. BATIR et LOGER ne justifie pas les sommes facturées au titre de « présence et médiation », de « forfait de réparation locative » et de « facture de réparations locatives » ; Ces sommes n’étant pas prévues dans le contrat de bail, ni justifiées par d’autres éléments de la procédure, il convient dès lors de soustraire à la somme demandée 11 x 2,00 € de frais de présence et médiation, 30,00 € de « forfait de réparation locative » et 121,33 de « facture de réparations locatives ».
Par conséquent, il convient de condamner Madame [S] [D] à payer à la S.A. BATIR ET LOGER la somme de 1636,44 euros arrêté au 31 octobre 2024 et échéance d’octobre 2024 incluse au titre de l’arriéré locatif, comprenant les indemnités d’occupation dues à compter du 08 juillet 2024, date de résiliation du contrat de bail, jusqu’au 31 octobre 2024.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation
Madame [S] [D] est désormais occupante sans droit ni titre.
Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 1er novembre 2024.
Par conséquent, il y a lieu de condamner Madame [S] [D] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande en versement de dommages et intérêts
Aux termes de l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil dispose que « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».
Si la partie demanderesse fait valoir la nécessité de relances dans le cadre de cette action, elle n’apporte au soutien de sa demande aucune pièce ou argument permettant de démontrer l’existence d’un préjudice, qui ne peut être uniquement déduit de la nécessité de relances.
Par conséquent, il convient de rejeter la demande en paiement de dommages et intérêts formée par la S.A. BATIR ET LOGER.

Sur les demandes accessoires
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, Madame [S] [D], qui succombe à l’instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce, l’équité et la situation économique des parties ne commandent pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la S.A. BATIR ET LOGER et il convient de rejeter sa demande formée en ce sens.
Il sera rappelé que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que le bail conclu le 25 mai 2022 par Madame [S] [D] et la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré BATIR ET LOGER concernant le bien situé [Adresse 3] à LA [Localité 4]) s’est trouvé résilié de plein droit le 08 juillet 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE Madame [S] [D] à payer à la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré BATIR ET LOGER la somme de 1636,44 euros comprenant les loyers et charges impayés ainsi que l’indemnité d’occupation due à compter du 08 juillet 2024, date de résiliation du bail, et jusqu’au 31 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse ;

CONDAMNE Madame [S] [D] à payer à la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré BATIR ET LOGER une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DIT que faute par Madame [S] [D] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leurs chefs avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

DEBOUTE la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré BATIR ET LOGER de sa demande de suppression du délai de deux mois du commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

DEBOUTE la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré BATIR ET LOGER de leur demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [S] [D] au paiement des dépens, comprenant notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire ;

Notification le :
– CCC à :
– Copie exécutoire à :
– CCC au dossier

DEBOUTE la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré BATIR ET LOGER de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE