|
L’Essentiel : Dans cette affaire, une copropriétaire a assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire pour contester une résolution adoptée lors d’une assemblée générale. Elle a formulé une demande d’annulation de la résolution n°9, relative à l’installation de volets roulants, en invoquant des irrégularités dans la procédure. Le syndicat a contesté ces demandes, arguant que la copropriétaire avait réalisé des travaux sans autorisation préalable. Le tribunal a constaté que le procès-verbal de l’assemblée ne respectait pas les exigences légales, entraînant ainsi l’annulation de la résolution et condamnant le syndicat à rembourser les frais de procédure de la copropriétaire.
|
|
Contexte de l’AffaireDans cette affaire, une copropriétaire a assigné le syndicat des copropriétaires d’une résidence devant le tribunal judiciaire pour contester une résolution adoptée lors d’une assemblée générale. La demande d’annulation de la résolution n°9, qui concernait l’installation de volets roulants, a été formulée par la copropriétaire, qui a estimé que la procédure suivie était entachée d’irrégularités. Demandes de la CopropriétaireLa copropriétaire a demandé au tribunal de constater plusieurs irrégularités dans la procédure d’adoption de la résolution, notamment l’absence de notification adéquate de son projet de résolution, une dénaturation de celui-ci par le syndicat, et un procès-verbal incomplet. Elle a également sollicité l’annulation de la résolution, le remboursement de ses frais de procédure, ainsi qu’une indemnité pour couvrir ses frais juridiques. Réponse du Syndicat des CopropriétairesLe syndicat des copropriétaires a contesté les demandes de la copropriétaire, arguant qu’elle avait réalisé des travaux sans autorisation préalable et en violation du règlement de copropriété. Il a également soutenu que sa demande d’annulation était infondée, car elle n’avait pas démonté son installation illicite après le vote négatif de l’assemblée générale. Analyse des IrrégularitésLe tribunal a examiné les arguments des deux parties et a constaté que le procès-verbal de l’assemblée générale ne respectait pas les exigences légales, notamment en ce qui concerne l’indication des noms des copropriétaires opposants et le décompte des voix. Ces irrégularités ont été jugées suffisamment graves pour entraîner la nullité de la résolution contestée. Décision du TribunalEn conséquence, le tribunal a annulé la résolution n°9 de l’assemblée générale et a condamné le syndicat des copropriétaires à payer une somme à la copropriétaire au titre des frais de procédure. De plus, il a décidé que la copropriétaire serait dispensée de toute participation aux frais de procédure, qui seraient répartis entre les autres copropriétaires. ConclusionCette affaire met en lumière l’importance du respect des procédures légales dans la prise de décisions au sein des assemblées générales de copropriété. Les irrégularités constatées ont conduit à l’annulation d’une résolution, soulignant ainsi la nécessité d’une transparence et d’une rigueur dans la gestion des affaires de copropriété. |
|
Q/R juridiques soulevées :
Sur l’annulation de la résolution n°9 de l’assemblée générale du 4 mai 2022La demande d’annulation de la résolution n°9 de l’assemblée générale du 4 mai 2022 est fondée sur plusieurs irrégularités procédurales. Selon l’article 17 du décret du 17 mars 1967, le procès-verbal d’assemblée doit comporter, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote, avec le nom des copropriétaires qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix. Cet article stipule : « Le procès-verbal doit mentionner le résultat des votes, en précisant le nom des copropriétaires ayant voté contre la décision ainsi que le nombre de voix exprimées. » En l’espèce, le procès-verbal ne mentionne pas les noms des copropriétaires opposants, ce qui empêche de reconstituer le sens du vote. De plus, la résolution a été votée sans indication sur la majorité requise, et le nombre de copropriétaires ayant participé au vote diffère de celui annoncé dans le procès-verbal. Ces irrégularités retirent toute force probante au vote de la résolution, entraînant ainsi sa nullité. Il convient donc de prononcer l’annulation de la résolution n°9 de l’assemblée générale du 4 mai 2022, sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens de nullité invoqués. Sur les dépens et les frais irrépétiblesConcernant les dépens, le syndicat des copropriétaires, qui succombe dans cette instance, supportera la charge des dépens. L’article 700 du Code de procédure civile prévoit que : « La partie qui gagne le procès peut demander à l’autre partie le remboursement des frais irrépétibles qu’elle a exposés. » Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse l’intégralité des frais exposés à l’occasion de la présente procédure. Ainsi, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à la demanderesse la somme de 1.600 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Sur la demande de dispense fondée sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. » En l’espèce, la demanderesse a vu sa prétention déclarée fondée par le juge, ce qui justifie l’accueil de sa demande de dispense de participation aux frais de procédure. Ainsi, il y a lieu d’accueillir la demande formulée par la demanderesse à ce titre. Sur l’exécution provisoireLa décision rendue est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du Code de procédure civile, qui stipule que : « Les jugements sont exécutoires provisoirement, même en cas d’appel, sauf disposition contraire. » Aucun motif ne justifie de l’écarter en l’espèce. Il est donc rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire. |
TOTAL COPIES
COPIE REVÊTUE formule exécutoire avocat demandeur
1
COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT
(Me MEYNADIER)
2
COPIE EXPERT
COPIE DOSSIER + AJ
1
N° : N° RG 22/03505 – N° Portalis DBYB-W-B7G-N2ME
Pôle Civil section 1
Date : 06 Février 2025
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
Pôle Civil section 1
a rendu le jugement dont la teneur suit :
DEMANDERESSE
Madame [K], [I] [U]
née le 27 Septembre 1983 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2] / UK
représentée par Me Héloïse PINDADO, avocat au barreau de MONTPELLIER
DEFENDEUR
Syndic. de copro. de la résidence [Localité 5] sis [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL MONTPELLIERAINE D’ADMINISTRATION DE BIENS, exerçant sous le nom commercial SARL MAB (“MAB PLANCHON”), immatriculée au RCS de Montpellier sous le n°414 920 884, sise [Adresse 1], elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès-qualités audit siège,
représenté par Maître ROCHIGNEUX, avocat au barreau de MONTPELLIER
(Me Meynadier)
COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :
Président : Christine CASTAING
Juge unique
assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et du prononcé.
DEBATS : en audience publique du 09 Décembre 2024
MIS EN DELIBERE au 06 Février 2025
JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 06 Février 2025
Par exploit de commissaire de justice en date du 5 août 2022, [K] [U] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] située [Adresse 7] à [Localité 6], pris en la personne de son syndic, la SARL MAB PLANCHON devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins notamment d’annulation de la résolution n°9 de l’assemblée générale du 4 mai 2022.
Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 29 février 2024, [K] [U] demande au tribunal, au visa de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 10, 11, 13 et 17 du décret du 17 mars 1967 de :
– constater que le projet de résolution, dont la demande d’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires a été régulièrement notifiée par elle, n’a pas été notifié au plus tard en même temps que l’ordre du jour,
– constater que sa demande d’inscription à l’ordre du jour a été reformulée en modifiant substantiellement son sens et sa portée, et n’a, en conséquence, pas été soumise au vote des copropriétaires,
– constater que le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 mai 2022 ne mentionne ni le nom des copropriétaires s’étant opposés à la résolution n°9, ni le nombre de leur voix, ne permettant pas de déduire dans quelles conditions le scrutin est intervenu, ni le sens du vote,
– débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,
– déclarer son action recevable et bien-fondée,
– annuler résolution n°9 de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 mai 2022 ;
– la dispenser de toute participation aux frais de procédure afférents à la présente instance dont la charge sera répartie entre tous les autres copropriétaires,
– condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
– condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.
Au soutien de ses demandes, elle expose notamment que :
– aucun document afférent à son projet de résolution n’a été joint à la convocation adressée par le syndicat des copropriétaires le 25 mars 2022, en violation de l’article 11 du décret du 17 mars 1967,
– le projet de résolution inscrit à l’ordre du jour ne correspond pas à celui effectué par ses soins, de sorte que les copropriétaires n’ont pas délibéré en toute connaissance de cause,
– le syndicat des copropriétaires a dénaturé le projet de résolution soumis, la demande de ratification de pose d’un volet roulant sur une seule fenêtre ayant été transformée en la demande d’autorisation de pose de volets roulants sur l’ensemble des fenêtres de son appartement,
– la réécriture injustifiée de la résolution par le syndicat des copropriétaires a notamment empêché les copropriétaires votant par correspondance (18 copropriétaires), de voter en pleine connaissance de cause, les privant d’un débat effectif,
– la résolution n°9 a été rejetée faute de majorité sans précision sur le nom des copropriétaires s’étant opposés à la résolution, le nombre de votants est erroné.
Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 12 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
– juger que [K] [U] sollicitait une ratification «a posteriori» de travaux qu’elle avait réalisés, sans autorisation et en violation du règlement de copropriété,
– juger qu’elle forme sa demande alors même qu’elle n’a pas démonté, depuis le vote négatif du 4 mai 2022, son installation illicite,
– juger que pareille demande est vouée à l’échec,
– débouter, purement et simplement, la demanderesse de sa demande d”annulation de la résolution 9 de l’assemblée générale du 4 mai 2022 en ce qu’il lui a été refusé la validation, a posteriori, de travaux réalisés en violation du règlement de copropriété et des assemblées générales antérieures, définitives,
– la condamner au paiement de la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.
Au soutien de ses demandes, il expose que :
– la pose de volets roulants est de nature à affecter l’harmonie de la façade de sorte que la réalisation de tels travaux sans autorisation préalable interdit aux copropriétaires de solliciter une autorisation judiciaire,
– le courrier de [K] [U] ne comportant ni question, ni majorité, il n’y a pas dénaturation,
– il n’y a pas non plus d’abus de majorité, d’autres copropriétaires ayant vu leur demande similaire rejetée lors d’assemblées générales antérieures.
La clôture de la procédure a été ordonnée à la date du 13 novembre 2024.
A l’issue de l’audience du 9 décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2025.
➢ Sur l’annulation de la résolution n°9 de l’assemblée générale du 4 mai 2022
En application de l’article 17 du décret du 17 mars 1967, le procès-verbal d’assemblée doit comporter sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote, avec le nom des copropriétaires qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix. Cependant, la nullité de la résolution n’est pas nécessairement encourue lorsqu’une reconstitution du vote est possible permettant de déterminer le sens du vote et d’identifier les copropriétaires opposants .
En l’espèce, [K] [U] sollicite l’annulation la résolution n°9 de l’assemblée générale du 4 mai 2022, faisant notamment valoir l’absence de mention des noms des copropriétaires opposants ainsi qu’un décompte erroné des votants empêchant de reconstituer le sens du vote.
Elle soutient également une dénaturation de la résolution ainsi qu’une absence de notification des documents joints à sa demande.
Le syndicat des copropriétaires qui estime le projet de résolution soumis par la demanderesse incomplet en ce qu’il ne comporte ni question, ni majorité requise, ne conclut pas sur les irrégularités du vote alléguées.
La 9ème résolution du procès-verbal d’assemblée générale du 4 mai 2022 est ainsi libellée :
« A la demande de Mme [U] [K], propriétaire au bâtiment M, lot 193, autorisation d’installer des volets roulants sur les fenêtres de son appartement. Il est rappelé que le style de volets installés d’origine sur la résidence sont des persiennes et que le règlement de copropriété interdit toute installation non conforme et nuisant à l’harmonie des façades de la résidence. De plus, la pose de volets roulants avait déjà fait l’objet d’une résolution aux AG de 2018 et 2019 qui n’a pas été adoptée. Le conseil syndical est, par ailleurs, contre l’installation de volets roulants.
L’assemblée générale décide de ne pas autoriser l’installation de volets roulants sur les fenêtres de l’appartement de Mme [U] [K]. Il est précisé que Mme [U] a demandé la ratification de son installation de volet roulant pour cause de sécurité car elle s’est faite cambriolée. Le règlement de copropriété prévoit des volets à persienne et le conseil syndical émet le vœux que ce principe soit respecté. Des volets métalliques ont été autorisés lors d’une précédente assemblée générale.
Résultat du vote :
ont voté “pour” : 7 votants soit 563 tantièmes (noms des copropriétaires précisés),ont voté “contre”: 24 votants soit 1869 tantièmes (sans précision des noms des copropriétaires)se sont abstenus : 4 votants, soit 305 tantièmes (noms des copropriétaire précisés)Faute de majorité, la résolution n’est pas adoptée (563/10048 en voix)
Se sont opposés 7 votants, soit 563 tantièmes (noms des copropriétaires précisés)».
Nonobstant la rédaction hasardeuse et erronée de la résolution querellée, les 7 opposants (totalisant 563 tantièmes) votants “pour” la résolution ont décidé “de ne pas autoriser l’installation de volets roulants” et les 24 votants “contre” (totalisant 1869 tantièmes) ont voté contre la décision “de ne pas autoriser l’installation de volets roulants”, il apparaît qu’en réalité 24 votants totalisant 1869 tantièmes ont voté pour la ratification des travaux effectués par [K] [U].
Il résulte également de la lecture de ce texte que la résolution a été votée sans indication sur la majorité requise et que comme soutenu par [K] [U], le nombre de copropriétaires ayant participé au vote de cette résolution (35) diffère de celui annoncé en préambule du procès-verbal de l’assemblée générale du 4 mai 2022, celui-ci mentionnant 23 copropriétaires présents (5 “sur place” et 18 votants par correspondance), 11 copropriétaires représentés et 93 copropriétaires absents, soit 34 copropriétaires présents ou représentés.
L’ensemble de ces irrégularités retire toute force probante au vote de la résolution querellée entraînant sa nullité.
Dans ces conditions, il y a lieu de prononcer l’annulation de la résolution n°9 de l’assemblée générale du 4 mai 2022, sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens de nullité invoqués par [K] [U].
➢ Sur les dépens et les frais irrépétibles
Le syndicat des copropriétaires qui succombe supportera la charge des dépens.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse l’intégralité des frais exposés à l’occasion de la présente procédure.
Le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à [K] [U] la somme de 1.600€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile
➢ Sur la demande de dispense fondée sur l’article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965
L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, disposant que le copropriétaire qui à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires, il y a lieu d’accueillir la demande formulée par [K] [U] à ce titre.
➢ Sur l’exécution provisoire
Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne justifie de l’écarter en l’espèce.
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe ;
ANNULE la résolution n°9 de l’assemblée générale du 4 mai 2022,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] située [Adresse 7] à [Localité 6], pris en la personne de son syndic, à payer à [K] [U] la somme de 1.600€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] située [Adresse 7] à [Localité 6], pris en la personne de son syndic, aux dépens,
DIT que [K] [U] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires,
REJETTE toute demande plus ample ou contraire,
RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire,
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
Laisser un commentaire