Première Chambre

Jugement du 06 Février 2025

N° RG 23/03201 – N° Portalis DB2N-W-B7H-H6M6

DEMANDERESSE

S.A.S. VALORIMMO, prise en la personne de son représentant légal
immatriculée au RCS de LE MANS sous le n° 812 455 616
dont le siège social est situé [Adresse 3]
représentée par Maître Sébastien BOUTES, avocat au Barreau de PARIS, avocat plaidant, et par Maître Magalie MINAUD, membre de la SELARL MARIE-CAROLINE MARTINEAU & MAGALIE MINAUD, avocate au Barreau du MANS, avocate postulante

DEFENDEURS

Monsieur [W] [T]
né le 12 Juillet 1984 à [Localité 7] (72)
demeurant [Adresse 2]
défaillant

Madame [J] [C] [L] [O]
née le 03 Février 1989 à [Localité 5] (53)
demeurant [Adresse 2]
défaillante

S.E.L.A.R.L. LMY NOTAIRES, prise en la personne de son représentant légal
immatriculé au RCS de LE MANS sous le n° 523 041 168
dont le siège social est situé [Adresse 1]
représentée par Maître Frédéric BOUTARD, membre de la SCP LALANNE – GODARD – BOUTARD – SIMON – GIBAUD, avocat au Barreau du MANS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Marie-Michèle BELLET, Vice-présidente

Statuant comme Juge Unique en application de l’article L.212-2 du code de l’organisation judiciaire.
Les avocats constitués ont été régulièrement avisés de l’attribution du juge unique en application de l’article 765 du code de procédure civile, sans que la demande de renvoi ait été formulée dans les conditions prévues par l’article 766 du même code.

GREFFIER : Patricia BERNICOT

DÉBATS A l’audience publique du 26 novembre 2024
A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 06 février 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

Jugement du 06 Février 2025

– prononcé publiquement par Marie-Michèle BELLET, par sa mise à disposition au greffe
– en premier ressort
– réputé contradictoire
– signé par le président et Patricia BERNICOT, greffier, à qui la minute du jugement été remise.

copie exécutoire à Maître Frédéric BOUTARD- 8, Maître Magalie MINAUD- 4 le

N° RG 23/03201 – N° Portalis DB2N-W-B7H-H6M6

Par compromis de vente du 10 juin 2021, la SAS VALORIMMO s’engage à vendre à Monsieur [W] [T] et Madame [C] [O] deux terrains à bâtire situés [Adresse 6] à [Localité 4] (72) moyennant le prix de 128 000 euros. Les acquéreurs devaient édifier une maison à usage d’habitation et deux conditions suspensives sont alors stipulées dans ledit compromis.

Par actes du 27 et 30 novembre 2023, la SAS VALORIMMO assigne Monsieur [W] [T] et Madame [C] [O] ainsi que la SELARL LMY NOTAIRES aux fins de se voir
attribuer la clause prévue dans le compromis de vente pour défaillance des acquéreurs dans la réalisation des conditions supensives et se voir attribuer la somme de 12 000,00 euros préalablement séquestrée auprès du notaire par les acquéreurs.

Par conclusions, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, la SAS VALORIMMO demande de voir, avec rejet de toutes conclusions contraires et rappel de l’exécution provisoire de droit :
– juger que la défaillance de la condition suspensive d’obtention du permis de construire et du prêt est du fait des acquéreurs,
– condamner les acquéreurs au paiement de la somme de 12 890,00 euros en application de la clause pénale stipulée au contrat de vente, et, dire que la somme de 12 000 euros s’imputera sur la somme versée au notaire et sur la somme de 12 890,00 euros,
– ordonner en tant que de besoin au notaire de libérer cette somme de 12 000,00 euros à son profit,
– condamner Monsieur [W] [T] et Madame [C] [O] au paiement de :
– de la somme de 2 000,00 euros pour résistance abusive,
– de la somme de 3 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
– des dépens de l’instance.

La demanderesse excipe du fait qu’en ce qui concerne les acquéreurs, le dépôt du permis de construire a été effectué le 7 septembre 2021, soit au délà du délai de deux mois prévu au compromis et la communication d’un courrier de refus de prêt date du 3 novembre 2021 (postérieur au délai de deux mois et demi prévu au contrat) dont le contenu ne lui a pas été présenté. Il s’ensuivrait donc que c’est du fait des acquéreurs que la vente ne s’est pas réalisée alors qu’ils ont refusé que le montant du séquestre soit attribué à la venderesse laquelle requiert l’application de la clause pénale prévue à l’acte.

Quant au notaire, la SAS VALORIMMO rappelle que les jugements n’ont pas autorité de la chose jugée vis à vis des tiers et qu’elle a appelé à la cause ledit notatire afin d’éviter toute difficulté d’exécution.

Par conclusions, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, la SELARL LMY NOTAIRES sollicite au visa de l’article 1960 du code civil :
– qu’il soit statué ce que de droit sur les demandes relatives à la somme de 12 000 euros séquestrée entre ses mains,
– que les acquéreurs et la venderesse soit condamnés in solidum aux dépens et au paiement d’une somme de 2 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’office notarial expose qu’en présence d’un contentieux sur l’indemnité séquestrée, il ne lui apparatient pas de l’attribuer à l’une des parties et précise qu’il la restituera à la partie désignée dans le jugement. Il estime donc que sa mise en cause ne s’imposait pas, d’autant que le jugement lui sera opposable dès lors qu’il modifie l’ordonnancement juridique.

Monsieur [W] [T] et Madame [C] [O], assignés selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’ont pas constitué.

La clôture est prononcée par ordonannce du 26 septembre 2024.

Sur les demandes présentées à l’encontre de Monsieur [W] [T] et Madame [C] [O]

* – au titre de l’attribution de la somme de 12 890,00 euros en application de la clause pénale stipulée au contrat de vente

N° RG 23/03201 – N° Portalis DB2N-W-B7H-H6M6

Selon l’article 1103 du code civile, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et, par application de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.

En l’espèce, deux conditions suspensives à l’obligation des acquéreurs sont stipulées dans le compromis de vente, objet du litige, à savoir :
– l’obtention d’un crédit dans un délai de deux mois et demi d’un montant de 250 000,00 euros au taux de 1,5% (hors assurance) remboursable sur 20 ans maximum, sachant que le § Réalisation de la condition suspensive prévoit que l’obtention ou la non obtention de l’offre de prêt devra être notifiée par l’acquéreur au vendeur et au notaire dans ce délai et “qu’à défaut de preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit.”
– l’obtention d’un permis de construire, dans un délai de quatre mois en vue de la construction d’une maison d’habitation de 160 m² habitable, sachant que l’acquéreur devra “pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du vendeur du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire et ce, dans le délai de 2 mois, au moyen d’un récepissé délivré par l’autorité compétente.”
Au cas où l’acquéreur ne respecterait pas son engagement et, ce, huit jours après une mise en demeure par LRAR, il sera réputé avoir renoncé à cette condition.

Or, le compromis de vente prévoyait au § STIPULATION DE PENALITE qu’”au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de DOUZE MILLE HUIT CENT QUATRE VINGT DIX EUROS (12890,00 euros) à titre de dommages et intérêts, conformément aux obligations de l’article 1231-5 du code civil”.(…) Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur a été mis en demeure.”

L’article 1231-5 du code civil, quant à lui, précise que la somme attribuée peut être diminuée par le juge ou être augmentée si elle est manifestement excessive ou dérisoire et qu’elle n’est encourue qu’après mise en demeure, sauf inexécution définitive.

En l’espèce, il apparaît que par lettre reçue le 5 novembre 2021, les acquéreurs exposent avoir fait l’objet d’un refus de prêt. Ils joignent la lettre de la Caisse d’épargne du 3 novembre 2021 au terme de laquelle cette dernière fait part de son refus d’un prêt de 250 000 Euros.

En premier, lieu, ils ne démontrent donc pas avoir sollicité son prêt conformément aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente.

En second lieu, il convient de noter que ledit refus n’est pas intervenu dans le délai prévu dans le compromis de vente du 10 juin 2021. Il s’ensuit donc que cette condition suspensive n’est pas exécutée et, ce, du fait des acquéreurs qui n’ont pas respecté les termes du compromis.

En outre, le récepissé de dépôt de dossier de permis de construire mentionne un dépôt au 7 septembre 2021, soit postérieurement au délai prévu dans le compromis. Il sera donc admis que cette condition suspensive n’est pas plus réalisée dans le délai prévu au compromis, et, ce, du fait des acquéreurs.

Enfin, il est justifié que Maître [I] a adressé aux acquéreurs une lettre en date du 8 novembre 2021 rappelant notamment que le dépôt de garantie restera acquis au vendeur.

De ces éléments, il sera retenu que la vente est devenue caduque pour inexécution définitive du fait des acquéreurs qui malgré convocation du notaire ne sont jamais venu signer l’acte de résiliation de la vente.

En conséquence, il sera fait application de la clause prévue au compromis de vente et Monsieur [T] et Madame [O] seront condamnée au paiement de la somme de 12 890,00 euros.

* – au titre d’une résistance abusive

Les demandeurs ne démontrent pas l’existence d’une résistance abusive des acquéreurs qui se sont contentés de contester l’attribution de la somme séquestrée à la demanderesse dans un contexte où il sera rappelé que quant bien même les délais étaient dépassés, ils ont cependant produit des pièces sur les deux conditions suspensives.

La SAS VALORIMMO sera donc déboutée de cette demande de dommages et intérêts.
N° RG 23/03201 – N° Portalis DB2N-W-B7H-H6M6

Sur la demande présentée à l’encontre du notaire

En vertu de l’article 1960 du code civil, le dépositaire chargé du séquestre ne peut être déchargé avant la contestation terminée, que du consentement de toutes les parties intéréssées ou pour cause légitime.

En outre, il convient de prendre en considération le fait que dans cette affaire le compromis de vente stipule au § SEQUESTRE que “à défaut d’accord entre les parties, la somme restera bloquée en la comptabilité du détenteur des fonds jusqu’à production d’un jugement ordonnant, la restitution du dépôt à l’acquéreur ou sa perte en faveur du vendeur.”

Il sera donc admis qu’au vu de ce qui précède, c’est à bon droit que le notaire n’a pas restitué la somme litigieuse étant donné qu’il n’existait pas d’accord entre les parties quant à son attribution.

A cet égard, il sera noté que Maître [I] a adressé aux acquéreurs une lettre en date du 8 novembre 2021 rappelant la non réalisation des conditions suspensives, la caducité de l’avant contrat de plein droit sans autre formalité et le fait que le dépôt de garantie restera acquis au vendeur.

Puis, en suite de la mise en demeure effectuée par le notaire aux acquéreurs en date du 5 février 2022, les acquéreurs ont répondu le 16 février 2022 qu’ils ne signeront pas la résiliation tant que le dépôt de garantie ne leur sera pas restitué.

Dès lors, étant donné qu’il n’est pas contesté et justifié que les acquéreurs ont séquestré la somme de 12 000 euros auprès du notaire, et alors que ledit notaire précise qu’il exécutera le jugement, sans qu’il soit besoin de l’ordonner, il sera rappelé que la somme de 12 000 euros séquestrée sera restituée à la venderesse et s’imputera sur les 12 890,00 euros.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [W] [T] et Madame [C] [O], parties succombantes, seront tenus aux dépens de l’instance, et, en équité seront condamnés à payer à la demanderesse une indemnité de 3 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, en équité, la SELARL LMY NOTAIRES sera déboutée de sa demande de paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à diposition au greffe par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [W] [T] et Madame [C] [O] à payer à la SAS VALORIMMO la somme de 12 890,00 euros au titre de la clause pénale ;

DEBOUTE la SAS VALORIMMO de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

RAPPELLE qu’au vu du jugement la SELARL MMY NOTAIRES restituera à la SAS VALORIMMO la somme de 12 000 euros séquestrée à son étude, montant qui s’imputera sur les 12 890,00 euros de clause pénale mise à la charge de Monsieur [W] [T] et Madame [C] [O] ;

CONDAMNE Monsieur [W] [T] et Madame [C] [O] à payer à la SAS VALORIMMO la somme de 3 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SELARL LMY NOTAIRES de sa demande de paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [W] [T] et Madame [C] [O] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire s’exerce de plein droit.

La Greffière La Présidente