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L’Essentiel : Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Adresse 4] a assigné la société civile immobilière (Sci) devant le tribunal judiciaire de Strasbourg. Cette action, engagée le 12 septembre 2024, vise à obtenir le paiement de plusieurs sommes dues au titre des charges de copropriété, incluant 7.374,20 euros pour des arriérés et une indemnité de 1.500 euros selon l’article 700 du code de procédure civile. En réponse, la Sci a contesté les demandes, arguant de leur prescription et demandant 2.000 euros d’indemnisation. Le tribunal a suspendu le jugement, faute de preuve de mise en demeure.
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Faits de l’affaireLe syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Adresse 4] a assigné la société civile immobilière (Sci) du même lieu devant le tribunal judiciaire de Strasbourg. Cette action a été engagée le 12 septembre 2024, dans le cadre d’une procédure accélérée, pour obtenir le paiement de plusieurs sommes dues au titre des charges de copropriété. Le syndicat réclame notamment 7.374,20 euros pour des arriérés de charges, ainsi qu’une indemnité de 1.500 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile. Procédure et demandes des partiesEn réponse, la Sci a contesté les demandes du syndicat en soutenant que celles-ci étaient prescrites. Elle a également demandé à être indemnisée à hauteur de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Lors de l’audience du 14 janvier 2025, les deux parties ont réaffirmé leurs positions respectives, se référant à leurs écritures pour un examen plus approfondi des prétentions. Motifs de la décisionLe tribunal a rappelé que, selon l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires doit justifier d’une mise en demeure restée infructueuse pour que les sommes dues deviennent exigibles. Cependant, aucune preuve de mise en demeure conforme n’a été présentée par le syndicat, ce qui a conduit le tribunal à suspendre le jugement sur les demandes. Ordonnances et prochaines étapesLe tribunal a décidé de surseoir à statuer sur les demandes du syndicat des copropriétaires et a ordonné la réouverture des débats. L’affaire a été renvoyée à une audience de référé civil prévue pour le 25 février 2025. Le syndicat a été invité à fournir la preuve de la mise en demeure de la Sci, conformément à l’article 19-2 de la loi précitée. Les dépens ont été réservés pour une décision ultérieure. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelles sont les conditions de mise en demeure pour le paiement des charges de copropriété ?La mise en demeure est une étape cruciale dans le recouvrement des charges de copropriété. Selon l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, il est stipulé que : « À défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 de la même loi, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. » Ainsi, pour que le syndicat des copropriétaires puisse exiger le paiement des charges, il doit prouver qu’une mise en demeure a été adressée à la Sci du [Adresse 4] et que celle-ci est restée sans réponse pendant un délai de trente jours. Il est important de noter que les mises en demeure présentées par le syndicat des copropriétaires dans cette affaire ne mentionnent pas l’article 19-2 et ses conséquences, ce qui pourrait affaiblir leur position. Quelles sont les conséquences de l’absence de mise en demeure conforme ?L’absence d’une mise en demeure conforme a des conséquences directes sur la recevabilité des demandes de paiement. En effet, l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précise que : « […] après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues […] deviennent immédiatement exigibles. » Sans une mise en demeure qui respecte les exigences de cet article, le syndicat des copropriétaires ne peut pas revendiquer le paiement des arriérés de charges. Dans le cas présent, le tribunal a constaté que les mises en demeure fournies ne faisaient pas référence à l’article 19-2, ce qui a conduit à un sursis à statuer sur les demandes du syndicat. Comment le débiteur peut-il choisir l’imputation de ses paiements ?L’article 1342-10 du code civil, en vigueur depuis le 1er octobre 2016, précise les modalités d’imputation des paiements effectués par un débiteur. Cet article stipule que : « Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. À défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. À égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement. » Cela signifie que si la Sci du [Adresse 4] effectue un paiement sans préciser à quelle dette il se rapporte, le tribunal appliquera les règles d’imputation énoncées ci-dessus. Il est donc essentiel pour le débiteur de communiquer clairement ses intentions lors de tout paiement pour éviter des malentendus sur les dettes acquittées. Quelles sont les implications de la décision de surseoir à statuer ?Le sursis à statuer signifie que le tribunal suspend l’examen des demandes jusqu’à ce que certaines conditions soient remplies. Dans cette affaire, le tribunal a décidé de surseoir à statuer sur les demandes du syndicat des copropriétaires en raison de l’absence de preuve d’une mise en demeure conforme. Cette décision a plusieurs implications : 1. **Suspension des procédures** : Les demandes de paiement du syndicat des copropriétaires ne seront pas examinées tant que la mise en demeure n’est pas justifiée. 2. **Réouverture des débats** : Le tribunal a ordonné la réouverture des débats, ce qui permet aux parties de présenter de nouvelles preuves ou arguments lors de l’audience suivante. 3. **Réserve des dépens** : Les frais de la procédure restent réservés, ce qui signifie qu’ils seront tranchés ultérieurement, en fonction de l’issue finale de l’affaire. Ainsi, le sursis à statuer permet de garantir que toutes les conditions légales sont remplies avant de rendre une décision sur le fond. |
N° RG 24/01181
N° Portalis DB2E-W-B7I-M2PB
Minute n° 98/25
COPIE EXÉCUTOIRE à :
Me Raphaëlle BOURGUN – 318
Me Emeric LACOURT
COPIE CERTIFIÉE CONFORME à:
adressées le : 06 février 2025
Le Greffier
République Française
Au nom du Peuple Français
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE STRASBOURG
Jugement avant dire droit
du 06 Février 2025
DEMANDERESSE :
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] A [Localité 5] représenté par son syndic, la SAS CABINET IMMOBILIER LAEMMEL ayant son siège [Adresse 2]
[Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par Me Raphaëlle BOURGUN, avocat au barreau de STRASBOURG
DEFENDERESSE :
S.C.I. DU [Adresse 4]
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Me Emeric LACOURT, avocat au barreau D’ARDENNES
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats à l’audience publique du 14 Janvier 2025
Président : Olivier RUER, Premier vice-président
Greffier : Cédric JAGER
JUGEMENT AVANT DIRE DROIT :
Prononcé par mise à disposition au greffe par :
Olivier RUER, Premier vice-président
Cédric JAGER, Greffier
Contradictoire
En premier ressort
Signée par le Président et le Greffier,
Par acte délivré le 12 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 5] (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner la Sci du [Adresse 4] devant le président du tribunal judiciaire de Strasbourg, statuant selon la procédure accélérée au fond, afin de voir :
– condamner la Sci [Adresse 4] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7.374,20 euros avec les intérêts légaux à compter du jour de l’assignation, au titre des arriérés de charge de copropriété dus en novembre 2021 ;
– condamner la Sci [Adresse 4] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la Sci [Adresse 4] aux entiers frais et dépens compris les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure pour recouvrement de la créance qui seront imputés au seul défendeur au titre des charges générales d’administration ;
– rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit.
Selon conclusions du 10 décembre 2024, la Sci du [Adresse 4] a sollicité voir :
– dire et juger prescrites les prétentions formulées par le syndicat des copropriétaires dirigées contre elle ;
– condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.
Selon conclusions du 20 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes et a sollicité voir débouter la Sci du [Adresse 4] de l’intégralité de ses fins, moyens et conclusions.
A l’audience du 14 janvier 2025, les parties ont réitéré oralement leurs prétentions. Pour le surplus, elles se sont référées à leurs écritures auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample examen des prétentions et moyens.
L’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 de la même loi, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires fonde sa demande et la procédure utilisée dite « accélérée au fond », sur l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Il doit dès lors justifier d’une mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours.
Or, aucune pièce versée aux débats par le syndicat des copropriétaires ne correspond à une mise en demeure de la Sci du [Adresse 4] de payer les sommes réclamées au titre des charges de copropriété et visant ledit article, les mises en demeure du 9 avril 2024 et du 6 décembre 2021 (pièces 2 et 4) ne mentionnant pas ledit article et ses conséquences.
Le syndicat des copropriétaires sera donc invité à justifier de la mise en demeure de la défenderesse de payer les sommes réclamées au titre des charges de copropriété et faisant référence à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, laquelle fonde la compétence de la juridiction de céans comme indiqué dans les pages 1 et 5 de l’assignation.
Il sera sursis à statuer sur les demandes.
Enfin, la Sci du [Adresse 4] est invitée à conclure sur l’application aux faits de l’espèce de l’article 1342-10 du code civil, qui remplace à compter du 1er octobre 2016 le défunt article 1256 du code civil, qui précise que le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.
Les frais et dépens seront réservés.
Statuant publiquement, par jugement avant dire droit, contradictoire et par mise à disposition au greffe,
SURSOIE à statuer sur toutes les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 5] ;
ORDONNE la réouverture des débats et RENVOIE l’affaire à l’audience de référé civil du 25 février 2025, 14 heures en salle 203 du TJ de STRASBOURG ;
Pour cette audience,
INVITE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 5] à justifier de la mise en demeure de la Sci du [Adresse 4] de payer les sommes réclamées au titre des charges de copropriété et faisant référence à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
RESERVE les dépens.
Et avons signé la minute de la présente ordonnance avec le greffier.
Le Greffier Le Président
C. JAGER O. RUER
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