[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Monsieur [M] [W]

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Maître Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/08904 – N° Portalis 352J-W-B7I-C55DW

N° MINUTE : 7

JUGEMENT
rendu le 04 février 2025

DEMANDERESSE

S.A. IMMOBILIERE 3F,
[Adresse 1]

représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD – WEILLER, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [W],
[Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 novembre 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 04 février 2025 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 04 février 2025
PCP JCP ACR fond – N° RG 24/08904 – N° Portalis 352J-W-B7I-C55DW

Par contrat du 29 novembre 2013, la SA Immobilière 3F a consenti un bail d’habitation à M. [M] [W] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 598,28 euros hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 25 juin 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement d’avoir à payer la somme principale de 1373,90 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois ainsi qu’une mise en demeure d’avoir à justifier de l’occupation du logement sous un mois, par la production d’un justificatif d’assurance.

La caisse d’allocations familiales de [Localité 3] a été informée de la situation de M. [M] [W] le 26 juin 2024.

Par assignation du 16 septembre 2024, la SA Immobilière 3F a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour :
– à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire,
– à titre subsidiaire, constater que M. [M] [W] n’occupe plus les lieux de façon effective, réelle et continue,
– à titre très subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire de son contrat de bail, pour défaut d’occupation et mise à disposition du logement à des tiers,
– en tout état de cause :
– ordonner son expulsion sans délai,
– autoriser la sequestration de ses meubles,
– obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 30% et des charges, à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à libération des lieux,2844,14 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 août 2024 inclus, 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 novembre 2024.

À l’audience du 21 novembre 2024, la SA Immobilière 3F maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 7 novembre 2024, s’élève à 4512,22 euros.

La SA Immobilière 3F ne sollicite ni délais de paiement au bénéfice de M. [M] [W], ni suspension des effets de la clause résolutoire, considérant qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle ajoute que le locataire ne reside plus dans les lieux, ce qui résulte, selon elle, d’un constat de commissaire de justice, qui, rendu sur place, aurait constaté l’absence d’effets personnels, à l’exception de quelques vêtements, et des déclarations du personnel de proximité, selon lequel M. [M] [W] ne réside plus dans le logement litigieux, mais que quelques personnes l’occuperaient en ses lieux et place, en contravention avec les dispositions des articles R. 353-11, L. 442-3-3 et L. 442-8 du code de la construction et de l’habitation.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [M] [W] n’a pas comparu et ne s’est pas fait representer, de sorte qu’il sera, en application de l’article 473 du code de procédure civile, statué par jugement réputé contradictoire.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande
La SA Immobilière 3F justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer impartissant au locataire un délai de deux mois aux fins de s’acquitter de la somme en principal de 1373,90 euros et reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié le 25 juin 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1373,90 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 août 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à M. [M] [W] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA Immobilière 3F à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

M. [X] [W] n’étant pas entré dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, sa mauvaise foi étant insuffisamment démontrée, aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, et il sera rappelé que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

En application des dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SA Immobilière 3 F verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 7 novembre 2024, M. [M] [W] lui devait la somme de 4512,22 euros.

M. [M] [W] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1373,90 euros à compter du 25 juin 2024 et de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera fixé à celui du montant actuel du loyer et des charges, aucun élément ne justifiant la majoration de 30% sollicitée par la demanderesse.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 26 août 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA Immobilière 3F ou à son mandataire.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [M] [W], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la SA Immobilière 3F concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, reputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 novembre 2013 entre la SA Immobilière 3F, d’une part, et M. [M] [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 26 août 2024,

ORDONNE à M. [M] [W] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [M] [W] à payer à la SA Immobilière 3F la somme de 4512,22 euros (quatre-mille-cinq-cent -douze euros et vingt-deux centimes) au titre de l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation arrêté au 7 novembre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1373,90 euros à compter du commandement de payer et de l’assignation pour le surplus,

CONDAMNE M. [M] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 8 novembre 2024,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 26 août 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [M] [W] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 25 juin 2024 et celui de l’assignation du 16 septembre 2024.

CONDAMNE M. [M] [W] à payer à la SA Immobilière 3F la somme de 300 euros (trois-cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 février 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

Le Greffier Le Juge