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N° RG 24/58110 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6KTW

AS MN°: 13

Assignation du :
25 Novembre 2024

EXPERTISE[1]

[1] 1 copie expert +
2 Copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 04 février 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.
DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 14], représenté par son syndic la SARL SIMMOGEST
[Adresse 7]
[Localité 14]

représentée par Me Renaud GOURVES, avocat au barreau de PARIS – #C0029

DEFENDERESSE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] [Localité 14], Représenté par son syndic en exercice FONCIA PARIS RIVE DROITE
[Adresse 6]
[Localité 9]

représentée par Me Marc MANCIET, avocat au barreau de PARIS – #W0002

DÉBATS

A l’audience du 17 Décembre 2024, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Nous, Juge des référés, assisté de notre greffier, après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, avons rendu la décision suivante ;

Le rapport d’expertise ayant été déposé le 1er janvier 2018, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 14] a, par actes de commissaire de justice en date des 20 et 25 février 2020, fait assigner ses assureurs, la société Allianz iard et la société Areas Dommages, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] à [Localité 14] et son assureur, la société Axa France iard afin de solliciter, à titre principal, l’indemnisation de ses préjudices matériels (reprise en sous-œuvre des deux immeubles avec réalisation de micropieux, ravalement et peinture, remboursement des frais de sondage).

Par jugement en date du 8 juin 2023, le tribunal judiciaire de Paris a, notamment, déclaré le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] à [Localité 14] partiellement responsable des désordres de fissuration subis par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 14] sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil et a condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] à [Localité 14] et son assureur la société Axa France iard à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 14] la somme de 25 894, 49 euros au titre des travaux de reprise en sous-œuvre des immeubles et la somme de 29 059, 38 euros au titre des travaux de peinture et de ravalement.

Souhaitant qu’avant que les travaux de reprise en sous-œuvre du mur mitoyen ne commencent, son état soit vérifié, le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 4] à [Localité 14] représenté par son syndic, la société Simmogest, a, par acte de commissaire de justice en date du 25 novembre 2024, fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] à [Localité 14], représenté par son syndic, la société Foncia Paris rive droite, devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé aux fins de voir, au visa de l’article 808 du code de procédure civile et de l’article 145 du code de procédure civile :

– Désigner un expert avec la mission suivante :
o Convoquer les parties
o Prendre connaissance des projets de travaux,
o Se rendre sur les lieux situés [Adresse 11] [Localité 14],
o Se faire remettre par les gestionnaires des immeubles la liste des propriétaires occupants et locataires concernés desdits immeubles,
o Visiter l’immeuble du [Adresse 12] [Localité 14] en dressent un état descriptif accompagné de photos et en précisant si ce bâtiment présente ou non des dégradation et des désordres d’ores et déjà visibles et ou des désordres inhérents à sa structure, à son mode de construction ou à son état de vétusté ou encore s’il présente un défaut d’entretien, et procéder à toute mesure d’investigation jugée nécessaire de manière à ce que l’état de l’immeuble puisse être apprécié avant le démarrage des travaux,
o Dresser un constat précis sous la forme d’un pré-rapport avant le début des travaux,
o Procéder aux constats dans l’hypothèse où avant l’achèvement de la mission de l’expert, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] allèguerait que les travaux entrepris seraient la cause de l’apparition de dommages ou l’aggraation de dommages antérieurs constatés à leur examen,
o Examiner les désordres allégués, les décrire en recherche la cause et indiquer les remèdes à apporter si ces désordres intervenaient en cours de réalisation des travaux dans l’immeuble du [Adresse 4],
o Répondre aux dires, observations des parties qui se trouvent annexées au rapport,
o Emettre tout avis de nature à éclairer le tribunal
o Se faire assister par le sapiteur de son choix.
– Autoriser le requérant en cas d’urgence reconnue par l’expert de réaliser à ses frais et pour le compte de qui il appartiendra les travaux estimés indispensables sous le contrôle de l’expert,
– Autoriser tout architecte et entrepreneur mandats par le requérant dans le cadre des opérations de reprise à pénétrer sur les propriétés de l’immeuble du [Adresse 12] [Localité 14] afin de réaliser toutes études utiles à la réalisation des travaux et toutes mesures permettant de limiter l’impact desdits travaux sur lesdites propriétés.
– Dire qu’en cas de difficulté, il en sera à nouveau référé au président du tribunal judiciaire,
– Dire que l’expert pourra en cas de besoin déposer un pré-rapport avant chaque phase mais qu’il maintiendra la mesure d’instruction ouverte pendant le temps des travaux. la désignation d’un expert,
– Réserver les dépens.

A l’audience qui s’est tenue le 17 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 4] à [Localité 14] représenté par son syndic, la société Simmogest, a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu ses demandes telles que contenues dans l’acte introductif d’instance et les motifs y énoncés.

Le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 4] à [Localité 14] explique demander un référé préventif classique afin que l’état du mur mitoyen soit constaté pour éviter toute contestation sur les désordres éventuels.

Il conteste la nécessité d’assigner chaque copropriétaire, dès lors que seules les parties communes peuvent être examinées et que chaque copropriétaire sera libre de refuser l’accès à ses parties privatives.

Par écritures déposées et soutenues oralement par son conseil, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] à [Localité 14], représenté par son syndic, la société Foncia Paris rive droite, a demandé au juge des référés de déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] irrecevable en ses demande et l’en débouter à toutes fins qu’elles comportent et le condamner à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] à [Localité 14] relève que l’expert ne saurait avoir pour mission de visiter l’immeuble dans les parties privatives sans que les copropriétaires en question aient été préalablement mis en cause, de sorte que cette demande de ce chef n’est pas recevable sur le fondement de l’article 544 du code civil.

A titre subsidiaire, il rappelle que le syndicat des copropriétaires demandeur ne peut entreprendre des travaux sur le mur mitoyen sans son autorisation et que les travaux qu’il souhaite réaliser ont été écartés par l’expert judiciaire.

Il conclut, en conséquence, à l’impossibilité d’ordonner une expertise pour permettre d’entreprendre des travaux qui ont été rejetés par l’expert judiciaire comme étant préjudiciables à l’immeuble du [Adresse 12] et à l’absence de motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile.

Il souligne, au surplus, que l’expert ne saurait avoir pour mission de pénétrer sur les propriétés de l’immeuble du [Adresse 12] [Localité 14] afin de réaliser toutes études utiles à la réalisation des travaux et toutes mesures permettant de limiter l’impact desdits travaux sur lesdites propriétés alors que, d’une part, l’article 544 du code civil n’autorise pas un tiers à pénétrer sur la propriété d’un tiers et que, d’autre part, l’article 278 du code de procédure civile ne permet à l’expert de recueillir d’un autre technicien mais seulement dans une autre spécialité que la sienne ce qui ne saurait être le cas d’un architecte ou d’un entrepreneur général.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience et aux notes de l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 4 février 2025.

A titre liminaire, il convient de relever que le syndicat des copropriétaires demandeur ayant précisé à l’audience ne pas demander l’autorisation d’accéder aux propriétés privées des copropriétaires sans leur accord, la demande du syndicat copropriétaire défendeur tendant à l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires demandeur est devenue sans objet.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ce point.

Sur la demande d’expertise :

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

L’obtention de telles mesures est subordonnée à plusieurs conditions : l’absence de procès devant le juge du fond, l’existence d’un motif légitime, l’intérêt probatoire du demandeur -apprécié notamment au regard de la mesure sollicitée et des intérêts du défendeur- et la nature légalement admissible de la mesure demandée.

La mesure sollicitée n’implique pas d’examen de la responsabilité des parties ou des chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé, il suffit que soit constatée l’éventualité d’un procès dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui.

Si le litige au fond peut n’être qu’éventuel, la mesure sollicitée doit toutefois reposer sur des faits précis, objectifs et vérifiables, qui permettent de projeter ce litige futur comme plausible et crédible.

A cet égard, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer la réalité des faits qu’il allègue, il doit justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions, ne relevant pas de la simple hypothèse, en lien avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction, la mesure demandée devant être pertinente et utile.

En revanche, l’urgence, l’existence d’un trouble manifestement excessif ou d’un danger imminent et l’absence de contestations sérieuses ne sont pas requises pour qu’une expertise soit ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demandeur sollicite une mesure d’expertise afin qu’un expert constate l’état du mur séparatif mitoyen devant faire l’objet de travaux et examine les désordres qui seraient allégués par le syndicat des copropriétaires défendeur en cours de travaux.

Le syndicat des copropriétaires défendeur conteste la possibilité même du syndicat des copropriétaires demandeur de réaliser les travaux sur le mur séparatif sans son autorisation, dès lors qu’il s’agit d’un mur mitoyen et que l’expert était dubitatif sur la solution retenue.

Toutefois, dans le jugement en date du 8 juin 2023, le tribunal judiciaire a relevé que la reprise en sous-œuvre des deux immeubles par micropieux, qui était déjà alors contestée par le syndicat des copropriétaires défendeur, constitue la solution adaptée pour remédier à l’affaissement du mur séparatif préconisée tant par le bureau Michel Bancon que par le géotechnicien Sol Conseil et a, en conséquence, condamné le syndicat des copropriétaires défendeur, in solidum avec son assureur, à verser au syndicat des copropriétaires demandeur la somme de 25 894, 49 euros au titre des travaux de reprise en sous-œuvre des immeubles (correspondant à 20% des frais).

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires demandeur justifie d’un motif légitime à ce qu’une expertise soit ordonnée en présence d’un procès en germe entre les parties concernant les travaux de construction nécessaires pour le mur séparatif mitoyen.

Cette mesure d’expertise sera ainsi ordonnée aux frais avancés du syndicat des copropriétaires demandeur suivant, toutefois, les termes du présent dispositif.

Sur la demande d’autorisation d’accéder

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, le syndicat copropriétaire demande, dans le cadre des missions de l’expert, l’autorisation pour tout architecte et entrepreneur mandatés par lui dans le cadre des opérations de reprise à pénétrer sur les propriétés de l’immeuble du [Adresse 12] [Localité 14] afin de réaliser toutes études utiles à la réalisation des travaux et toutes mesures permettant de limiter l’impact desdits travaux sur lesdites propriétés.

Cette demande s’analyse, toutefois, en réalité en une demande d’autorisation à accéder à la propriété du syndicat des copropriétaires qui est fondée, aux termes de son assignation, sur l’article 834 (anciennement 808) du code de procédure civile.

Or, le syndicat des copropriétaires demandeur n’explique pas quelle est l’urgence qui justifierait une telle autorisation alors qu’il ressort des pièces versées aux débats que la reprise des fondations de ce mur séparatif est nécessaire au moins depuis 2013, que le rapport d’expertise a été déposé le 1er janvier 2018 et que le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris est définitif depuis le 10 août 2023.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

La partie demanderesse, dans l’intérêt de laquelle la décision est rendue, supportera la charge des dépens de la présente instance en référé en application de l’article 696 du code de procédure civile.

A ce stade de la procédure, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire en premier ressort,

Ordonnons une mesure d’expertise ;

Désignons en qualité d’expert :

Monsieur [T] [L]
[Adresse 5]
[Localité 8]
☎ :[XXXXXXXX02]

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de :

avec mission de :

– prendre connaissance du projet immobilier présenté dans un dossier technique suffisant comportant notamment les procédés de démolition et de construction permettant d’évaluer les impacts potentiels des travaux sur les avoisinants. A défaut de communication de ce dossier, l’expert déposera une note récapitulant les pièces communiquées, les éléments absents ou insuffisants, les conséquences sur la conduite de sa mission, permettant aux parties de saisir le juge si elles l’estiment nécessaire ;

– donner son avis sur les impacts potentiels des travaux sur les avoisinants et proposer la délimitation des états des lieux à réaliser chez les avoisinants ;

– visiter les immeubles constituant la propriété des défendeurs et du demandeur s’il y a lieu ;

Etat des existants :

– indiquer l’état d’avancement des travaux lors des réunions successives d’analyse et description des existants ;

– dresser tous états descriptifs et qualitatifs nécessaires de la totalité des immeubles voisins visités, de la propriété du demandeur, afin de déterminer et dire si, à son avis, ces immeubles présentent ou non des dégradations et désordres inhérents à leur structure, leur mode de construction, ainsi qu’à leur mode de fondation ou leur état de vétusté ou, encore, consécutifs à la nature du sous-sol sur lequel ils reposent ou consécutifs aux travaux qui auraient pu être entrepris au moment de l’expertise pour le compte du demandeur ;

– dresser un état précis de ces premières constatations sous forme d’un pré-rapport dont l’expert pourra demander la rémunération ou une avance de son montant ;

Constatations de désordres rattachables aux travaux :

– procéder, sur demande des intéressés, à de nouveaux examens des avoisinants après démolition, après terrassement et après gros œuvre et ce jusqu’au hors d’eau au cas où il serait allégué de nouveaux désordres, expressément décrits par les parties requérantes, ou l’aggravation des anciens ;

– dresser, le cas échéant, à la demande des parties, un pré-rapport relatant les constatations effectuées et les causes des dommages, dont l’expert pourra demander la rémunération ou une avance de son montant ;

– fournir, dans son rapport définitif, tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre à la juridiction du fond, éventuellement saisie, de se prononcer sur les responsabilités encourues et les préjudices subis ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

– en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

o en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ;
o en les informant de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

– adresser dans le même temps le montant prévisible de sa rémunération, qu’il actualisera, s’il y a lieu, procédant parallèlement aux demandes de provisions complémentaires ;

– adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception (par exemple : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport) dont il s’expliquera dans son rapport, et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

o fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;
o rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ;
Disons à ce titre que le terme du délai fixé par l’expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l’instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l’article 276 du code de procédure civile ;

Disons qu’en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnus par l’expert, ce dernier :

– en cas d’ouverture du chantier sans communication des pièces permettant d’apprécier les risques, déposera une note aux parties et au juge donnant la possibilité aux premiers de solliciter les mesures judiciaires appropriées ;

– dira, s’il convient ou non, de procéder à la réalisation et à la mise en place de telles mesures de sauvegarde ou de travaux particuliers de nature à éviter toute aggravation de l’état qu’ils présentent actuellement et permettre, dans les meilleures conditions techniques possibles, la réalisation des travaux à être entrepris pour le compte du demandeur ;

– pourra autoriser le demandeur à faire exécuter, à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux qu’il estime indispensables, sous la direction du maître d’œuvre du demandeur, par des entreprises qualifiées de son choix ; dans ce cas, l’expert déposera un pré-rapport, ou une note aux parties valant pré-rapport, précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux ;

– disons qu’en cas de besoin et pour procéder aux travaux estimés indispensables par l’expert, le demandeur pourra faire passer, sur les propriétés voisines concernées des parties, ses architectes et entrepreneurs à telles fins techniques que l’expert estimera nécessaires ou seulement utiles et qu’en cas de difficulté il en sera référé au juge chargé du contrôle des expertises ;

Disons que l’expert devra fournir de façon générale, tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre à la juridiction du fond de se prononcer sur les responsabilités encourues et les préjudices subis ;

Fixons à la somme de 10 000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la partie demanderesse à la régie du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 4 avril 2025 ;

Disons que faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Disons que le terme du délai fixé par l’expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l’instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l’article 276 du code de procédure civile ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 255, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris (contrôle des expertises) avant le 6 octobre 2025, pour le pré-rapport relatif à l’état des existants, et le 6 octobre 2026 pour le rapport définitif, sauf prorogation de ces délais dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

Disons que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme OPALEXE et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 14], représenté par son syndic, la société Simmoget, d’autorisation pour tout architecte et entrepreneur mandatés par lui dans le cadre des opérations de reprise à pénétrer sur les propriétés de l’immeuble du [Adresse 12] [Localité 14] afin de réaliser toutes études utiles à la réalisation des travaux et toutes mesures permettant de limiter l’impact desdits travaux sur lesdites propriétés ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 14], représenté par son syndic, la société Simmoget, aux entiers dépens ;

Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

Fait à Paris le 04 février 2025.

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ

Service de la régie :
Tribunal de Paris, [Adresse 15], [Localité 10]
☎ [XXXXXXXX03]
Fax [XXXXXXXX01]
✉ [Courriel 16]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :
IBAN : [XXXXXXXXXX013]
BIC : [XXXXXXXXXX017]
en indiquant impérativement le libellé suivant :
C7 « Prénom et Nom de la personne qui paye » pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Monsieur [T] [L]

Consignation : 10000 € par Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 14], représenté par son syndic la SARL SIMMOGEST

le 04 Avril 2025

Rapport à déposer le : 06 Octobre 2026

Juge chargé du contrôle de l’expertise :
Service du contrôle des expertises
Tribunal de Paris, [Adresse 15], [Localité 10].