Le 03 Février 2025

N° RG 23/00007 – N° Portalis DBYC-W-B7H-KJF2

Société TERRITOIRES & DEVELOPPEMENT

la SELARL THOME HEITZMANN SOCIÉTÉ D’AVOCATS

C/

[U] [D]
[R] [D]
[F] [D]
[K] [D]

la SELARL SIMON AUBIN

J U G E M E N T F I X A N T I N D E M N I T E

Nous, Philippe BOYMOND, Juge au Tribunal judiciaire de Rennes, Juge de l’Expropriation pour le Département de l’Ille et Vilaine, désigné à cette fonction par ordonnance de monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de Rennes en date du 08 décembre 2023, assisté de Madame Annie PRETESEILLE, Greffier,

ENTRE :

TERRITOIRES & DEVELOPPEMENT, Société d’Économie Mixte (SEM), inscrite au RCS de Rennes sous le numéro 579 200 825 dont le siège social se situe [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège social.

DEMANDEUR EXPROPRIANT

Ayant pour avocat la SELARL THOMÉ HEITZMANN Société d’Avocats lnterbarreaux Paris Rennes (Me Sarah HEITZMANN, avocate au barreau de Rennes) – [Adresse 17]

ET :

Madame [U] [D] épouse [N], demeurant [Adresse 5]
Madame [R] [D] épouse [B], demeurant [Adresse 4]
Madame [F] [D], demeurant [Adresse 10]
Monsieur [K] [D], demeurant [Adresse 2]

DÉFENDEURS EXPROPRIÉS

Ayant pour avocat la SELARL SIMON AUBIN, avocat au barreau de RENNES , représentée par Me Simon AUBIN.

ET :

Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques de la région Bretagne et du Département d’Ille et Vilaine, [Adresse 13] à [Localité 6], représenté par monsieur [I] [G], Commissaire du Gouvernement.

PARTIE INTERVENANTE

DEBATS :
L’affaire a été plaidée le 16 septembre 2024 , et mise en délibéré pour être rendue le 13 janvier 2025. A cette date le délibéré a été prorogé au 03 Février 2025 .

JUGEMENT :
Par jugement contradictoire, en PREMIER RESSORT et par mise à disposition au Greffe

Par arrêté du 29 septembre 2015, le préfet de la région Bretagne, préfet d’Ille et Vilaine, a déclaré d’utilité publique le projet de réalisation sur la commune de [Localité 12] d’une zone d’aménagement concerté dite « [Adresse 19] », par la société d’économie mixte (SEM) Territoires et développement, lequel implique la constitution de réserves foncières par voie d’acquisition amiable ou d’expropriation. Cette déclaration d’utilité publique a été prorogée, pour une durée de cinq ans, par un nouvel arrêté du 23 septembre 2020.

Ce projet nécessite, notamment, l’acquisition par voie d’expropriation de trois parcelles cadastrées section B n° [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9], d’une surface totale de 12 285 m2, sises [Adresse 14], [Adresse 15] et [Adresse 16], propriété indivise de Mmes [U], [R], [F] et de M. [K] [D] (les consorts [D]).
La SEM Territoires et développement a vainement proposé à ces propriétaires expropriés une offre amiable d’indemnisation ; face à leur refus, elle a ensuite saisi la juridiction de l’expropriation du département d’Ille et Vilaine à l’effet de voir fixer ladite indemnisation, par un mémoire enregistré au greffe le 27 mars 2023.
Le transport sur les lieux a été fixé au 16 septembre 2024, par une ordonnance du 12 juin précédent, à l’issue duquel l’audience s’est tenue en salle du conseil de la mairie.
Les parties ainsi que le commissaire du gouvernement, au cours de cette audience, se sont référés à leurs écritures respectives dont ils ont développé certains éléments.
Pour plus ample exposé du litige, des moyens et des prétentions respectives des parties, la juridiction se réfère, outre au procès-verbal de transport et d’audience, à leurs mémoires contradictoirement produits ainsi qu’aux conclusions du commissaire du gouvernement, en application des dispositions des articles R 311-9 et suivants du code de l’expropriation, comme l’y autorisent les dispositions de l’article 455 de celui de procédure civile, applicable en la cause sur renvoi de l’article R 211-6 du code de l’expropriation.

Sur les règles relatives à la fixation des indemnités dues aux expropriés
L’article L 321-1 du code de l’expropriation dispose que :
« Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ».
Ne peut donc pas être réparé le préjudice moral.
Il est fait obligation au juge de l’expropriation, par les dispositions de l’article L 321-3 du même code, de distinguer l’indemnité principale des indemnités accessoires, dues en réparation des conséquences préjudiciables d’une expropriation, en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

L’indemnité principale correspond à la valeur vénale du bien exproprié, qui est déterminée selon trois règles générales :
– il résulte de l’article L 322-2 du code de l’expropriation que l’estimation est faite à la date du jugement ;
– la consistance du bien exproprié est à prendre en compte à la date de l’ordonnance de transfert de propriété ou à la date du jugement si celle-ci n’est pas encore intervenue, en application des dispositions de l’article L 322-1 du même code ;
– il doit être tenu compte de l’usage du bien et, notamment, de sa qualification ou non de terrain à bâtir, au sens de l’article L 322-3 dudit code, en fonction d’une date, dite de référence, qui varie selon le type d’opération. L’institution de cette date a été destinée à « assurer l’équilibre entre les intérêts des expropriés, indemnisés de leur préjudice certain et ceux des expropriants, protégés de la spéculation foncière sur les biens concernés par le projet après l’annonce de l’expropriation » (Civ. 3ème 21 octobre 2010 n° 10-40.038, Bull. QPC).
Ces règles sont d’ordre public, en application des dispositions de l’article L 322-11 du même code et il revient au juge de l’expropriation, au besoin, de les relever d’office après avoir recueilli les observations des parties.
Sur les biens à évaluer
Les parcelles cadastrées section B n° [Cadastre 8] et [Cadastre 9] forment un tènement rectangulaire, lequel est accessible depuis la voie publique. A proximité immédiate se trouve la troisième, enherbée et qui elle n’est pas directement raccordée à la voirie routière. Toutes trois sont en nature de terre agricole et sont données à bail rural.
Sur la détermination des dates de référence
En application des règles sus énoncées, la valeur vénale des biens à exproprier doit être estimée à la date de la décision de première instance, soit celle du présent jugement.
Il en va de même quant à leur consistance, en l’absence d’ordonnance portant transfert de leur propriété.
S’agissant de la date à laquelle doivent être déterminés la qualification et l’usage effectif des biens à exproprier, les parties et le commissaire du gouvernement s’accordent sur celle du 15 décembre 2022, date à laquelle [Localité 18] métropole a adopté la première modification de son plan intercommunal d’urbanisme, en application des articles L 213-6 et L 213-4 du code de l’urbanisme.
Sur la qualification des biens à exproprier ou non en terrain à bâtir
L’article L 322-3 du code de l’expropriation dispose que :
« La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L 1 ou, dans le cas prévu à l’article L 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;
2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.
Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L 322-2 ».
Pour être qualifiée de terrain à bâtir, une parcelle doit donc remplir deux conditions cumulatives, respecter un critère matériel (être desservie par une voie d’accès et des réseaux utiles à proximité immédiate) et un critère juridique (être située dans un secteur constructible).
L’exproprié qui revendique la qualification de terrain à bâtir doit justifier que les conditions en sont réunies, l’expropriant pouvant apporter la preuve contraire, notamment quant à l’insuffisance des réseaux (Civ. 3ème 07 octobre 2014 n° 13-22.362).
Les parties et le commissaire du gouvernement s’accordent sur le classement des parcelles litigieuses en zone 1AU01, au plan intercommunal d’urbanisme et sur leur caractère juridiquement constructible qui en découle. La SEM Territoires et développement indique, sans être contredite, qu’il ressort du règlement du plan intercommunal d’urbanisme et de l’orientation d’aménagement et de programmation relative à la ZAC que seuls sont autorisés les projets d’aménagement d’ensemble, de sorte que la dimension des réseaux doit s’apprécier au regard de l’ensemble de la zone.
S’agissant du critère matériel, les consorts [D] affirment que leurs parcelles sont desservies par des voies d’accès et le réseau de distribution de l’électricité. Ils ajoutent que leur classement en zone 1AU permet de considérer qu’elles peuvent recevoir la qualification de terrain à bâtir.
En ce que la desserte effective d’une parcelle expropriée par les réseaux ne peut se déduire de son seul classement en zone AU du plan local d’urbanisme (Civ. 3ème 12 juillet 2018 n°17-21.084), cette seconde affirmation est entachée d’une erreur de droit. Les consorts [D] n’allèguent ensuite, ni la présence des réseaux d’eau potable et d’assainissement, ni la suffisance de la dimension de tous les réseaux au regard de l’ensemble de la ZAC.
Ils ne forment aucune observation sur l’extrait du dossier de présentation des caractéristiques des ouvrages les plus importants de la ZAC, produit par la SEM Territoires et développement à l’appui de sa contestation de la suffisance des réseaux au regard de l’ensemble de la zone (sa pièce n°4). Ils n’en forment pas plus sur l’appréciation sommaire du coût des travaux d’aménagement (pièce SEM n°5), laquelle ressortait en novembre 2013 à 6 395 000 €.
Le commissaire du gouvernement conclut à la suffisance des réseaux, produit au soutien de cette affirmation un courriel de la directrice générale des services de la commune, en date du 5 septembre 2024 (sa pièce n°1) et indique que le service municipal de l’urbanisme lui oralement confirmé le 3 septembre précédent que les réseaux « de la zone Nord » avaient été dimensionnés « pour desservir l’ensemble de la ZAC ».
Cette seconde affirmation est dépourvue d’offre de preuve. Le courriel, ensuite, évoque la présence avant décembre 2022 des « réseaux », mais sans dire lesquels et surtout sans se prononcer sur leur dimension.
Il résulte de l’ensemble de ce qui précède qu’il n’est pas établi que les réseaux étaient suffisants, à la date de référence, pour satisfaire les besoins de l’ensemble de la zone, de sorte que les parcelles des consorts [D] ne peuvent recevoir la qualification de terrain à bâtir, au sens du code de l’expropriation.
Elles seront, toutefois, estimées dans le cadre de la présente évaluation en tenant compte de leur situation privilégiée, laquelle est en effet admise par la SEM Territoires et développement.
Sur l’évaluation des parcelles à exproprier et le montant de l’indemnité principale en résultant
L’article R 311-22 du code de l’expropriation, en son premier alinéa, dispose que :
« Le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.
Le choix de la méthode d’évaluation relève de la libre appréciation des juridictions du fond, lesquelles doivent retenir celle qui leur paraît la mieux appropriée compte tenu des caractéristiques du terrain et des circonstances de la cause (Civ 3ème 18 mars 1970 n° 69-70.148 Bull. n°213).
L’évaluation des parcelles litigieuses se fera selon la méthode de la comparaison, sur laquelle s’accordent les parties et le commissaire du gouvernement, par référence aux transactions les plus représentatives du marché dont les prix paraissent réels et sincères.
Le premier alinéa de l’article L 322-8 du code de l’expropriation dispose que :
« Sous réserve de l’article L 322-9, le juge tient compte, des accords intervenus entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique et les prend pour base lorsqu’ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu’ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées ».
Le juge de l’expropriation a l’obligation d’examiner les accords conclus entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique, au besoin d’office (Civ 3ème 04 mars 1992 n° 90-70.122 Bull. n° 74), même si les parties n’ont pas expressément fait état de l’accord amiable dans leurs mémoires, dès l’instant où ce magistrat a pu en avoir connaissance (Civ 3ème 03 octobre 1991 n° 89-70.428 Bull. n° 225).
Il peut, toutefois, écarter les accords amiables invoqués par l’expropriant mais à la condition qu’il soit démontré par l’exproprié, sur qui repose la charge de la preuve (Civ 3ème 17 juin 1998 n° 97-70.067), que ses parcelles présentent des caractéristiques matérielles et juridiques différentes de celles des parcelles objet de ces cessions amiables (Civ 3ème 20 décembre 2018 n° 17-28.362).
La SEM Territoires et développement propose une valorisation de 3,50 € du m2, laquelle correspond au prix moyen de cession, en valeur libre d’occupation, de cinq termes de comparaison issus d’accords amiables auxquels elle a procédé sur le périmètre de la ZAC. Elle affirme qu’en application de l’article L 322-8 du code de l’expropriation précité, la juridiction a l’obligation de les privilégier sauf à ce que les défendeurs démontrent que les parcelles concernées présentent des caractéristiques différentes des leurs. Elle admet que son terme n°4 est ancien et qu’il peut être écarté.
Les consorts [D], à titre subsidiaire pour le cas où la qualification de terrain à bâtir ne serait pas retenue, contestent cette valorisation qu’ils jugent insuffisante. Ils critiquent l’ancienneté du terme de comparaison n°4, outre son absence de desserte par la voirie routière et son zonage de moindre qualité, de sorte que la valeur de leurs parcelles serait, selon eux, « largement » (page 9) supérieure à la sienne. Ils proposent trois termes de comparaison (numérotés de 6 à 8) pour revendiquer un prix de 12,50 € du m2.
Ils ne forment aucune observation sur les conclusions du commissaire du gouvernement et ne les reprennent pas au soutien de leurs prétentions.
Les consorts [D] ne démontrent donc pas, ni même n’affirment, que les termes n° 1 à 3 et 5 de l’expropriant présentent des caractéristiques matérielles et juridiques différentes de leurs parcelles, de sorte que ceux-ci doivent être retenus dans le cadre de la présente évaluation. Le terme n°4 ne peut, à lui seul, venir utilement contredire la valorisation moyenne qui se dégage des quatre autres.
Le terme n°6 des défendeurs, dont l’acte de vente n’est pas produit, correspond à la cession en 2023 à [Localité 18] métropole, au prix de 5 € du m2, d’une parcelle de très petite superficie (78 m2) sur la commune de [Localité 12]. Sans être contredite, la SEM Territoires et développement indique, photographie circonstanciée à l’appui (page 35), que cette parcelle bitumée a pour vocation de permettre l’accès à une autre, sur laquelle est édifiée une station d’épuration.
Ce terme, non pertinent, tant en raison de sa surface que de son usage, doit être écarté.
Sans être contredite, la SEM Territoires et développement indique ensuite que les termes n° 7 et 8 des défendeurs correspondent à des parcelles, soit disposant de la qualification de terrain à bâtir, s’agissant du premier, soit en partie bâties et qui sont de surcroît situées sur des communes différentes. En outre, cette société indique que le prix de cession du dernier comporte une indemnité de départ à la retraite et d’éviction du vendeur.
Il ressort de l’acte de vente correspondant au premier de ces deux termes (pièce défendeurs n°5) qu’il ne s’agit pas de parcelles en nature de terres agricoles, comme celles à évaluer mais à usage de terrain d’agrément et comportant, en outre, des dépendances. Le commissaire du gouvernement a effectivement retenu cette mutation comme terme de comparaison (n°5) pour déterminer une valorisation de terrain à bâtir.
La lecture de l’acte de vente du second (pièce défendeurs n°4) corrobore les affirmations de l’expropriant, étant ici toutefois observé que le montant de l’indemnité de départ à la retraite figure dans le prix de vente retenu par les consorts [D] (306 392 €) mais pas dans celui pris en compte par la SEM Territoires et développement (296 498 €).
Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que ces deux termes de référence ne sont pas comparables aux parcelles litigieuses et doivent dès lors être écartés.
Les consorts [D] échouent à démontrer, en conséquence, que la valeur vénale de leurs parcelles serait de 12,50 € du m2. Celle-ci doit être fixée sur la base du prix de cession des termes de comparaison retenus, soit à la somme de 3,50 du m2, en valeur libre d’occupation.
Les parcelles étant données à bail rural, il convient dès lors d’appliquer à cette valorisation un abattement de 10 % dont le principe et le quantum ne sont pas discutés par leurs propriétaires.
Il s’ensuit que l’indemnité principale dont est redevable la SEM Territoires et développement, envers les consorts [D], ressort à :
(12 285 m2 x 3,50 € ) x 0,9 = 38 697,75 €
Sur l’indemnité de remploi
L’indemnité de remploi, destinée à couvrir les frais qui seraient exposés par l’exproprié pour acquérir des biens similaires sera fixée selon les taux habituellement appliqués en la matière, soit 20 % sur la partie inférieure ou égale à 5 000 €, 15 % entre 5 001 et 15 000 € et 10 % au delà, soit la somme de 4 869,78 € .
Sur les dépens et les frais
L’article L 312-1 du code de l’expropriation dispose que « l’expropriant supporte seul les dépens de première instance ».
En application de cette disposition, la SEM Territoires et développement supportera seule la charge des dépens de la présente instance.
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, applicable en la cause sur renvoi de l’article R 211-6 de celui de l’expropriation, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
L’équité ne commande pas, au cas présent, de faire droit à la demande de frais non compris dans les dépens formée par les consorts [D].
Elle sera rejetée.
DISPOSITIF
La juridiction de l’expropriation du département d’Ille et Vilaine, statuant au nom du peuple français par décision mise à disposition au greffe :
FIXE à la somme de :
– 38 697,75 € (trente-huit mille six cent quatre-vingt-dix-sept euros et soixante-quinze centimes), le montant de l’indemnité principale due par la SEM Territoires et développement à Mmes [U], [R], [F] et M. [K] [D] ;
– 4 869,78 € (quatre mille huit cent soixante-neuf euros et soixante-dix-huit centimes), le montant de l’indemnité de remploi ;
LAISSE la charge des dépens à la SEM Territoires et développement ;
En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande.

La greffière Le juge de l’expropriation