Type de juridiction : Tribunal judiciaire

Juridiction : Tribunal judiciaire de Strasbourg

Thématique : Contributions aux charges de copropriété : obligations et contestations

N° RG 23/01034 – N° Portalis DB2E-W-B7H-LUXE

3ème Ch. Civile Cab. 3

N° RG 23/01034 – N° Portalis DB2E-W-B7H-LUXE

Minute n° 25/

Copie exec. à :

Me Célia HAMM
Me Audrey PALLUCCI

Le

Le greffier

Me Célia HAMM
Me Audrey PALLUCCI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE STRASBOURG

JUGEMENT DU 05 FÉVRIER 2025

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 7]” représenté par son syndic, le Cabinet LAEMMEL, immatriculée au RCS de STRASBOURG sous le n° 316 487 495 ayant son siège social [Adresse 1] à [Localité 6], lui-même représenté par son représentant légal,
[Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par Me Audrey PALLUCCI, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 27

DÉFENDERESSE :

Madame [H] [F] épouse [G]
née le 09 Mars 1948 à [Localité 8] (57)
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Célia HAMM, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 38

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Chloé MAUNIER, Juge, Président, assistée de Stéphanie BAEUMLIN, greffier

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Octobre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Chloé MAUNIER, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 05 Février 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Chloé MAUNIER, Juge et par Stéphanie BAEUMLIN, greffier

N° RG 23/01034 – N° Portalis DB2E-W-B7H-LUXE

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [H] [F] épouse [G] est propriétaire du lot numéro 100 correspondant à un studio au sein de la résidence-service « [Adresse 7] » sise [Adresse 4] à [Localité 5].

Cette résidence, soumise au statut de la copropriété, propose des services aux seniors.

Par courrier en date du 28 mai 2021, Madame [G] a, par l’intermédiaire de son conseil, indiqué au syndic de l’immeuble qu’elle n’avait pas à participer aux dépenses de fonctionnement des services collectifs d’équipement commun qui étaient, selon elle, extérieurs à l’utilisation de son lot privatif.

Par courrier en date du 8 mars 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 7] » (ci-dessous « le syndicat des copropriétaires ») a mis en demeure Madame [G] de payer la somme de 10.760,01 euros.

Madame [G] n’a pas procédé au règlement des charges dont le paiement était sollicité.

Par acte de commissaire de justice délivré le 30 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires a fait attraire Madame [G] devant le tribunal judiciaire de STRASBOURG aux fins de la voir condamner à lui payer la somme de 18.555,69 euros au titre des charges impayées et des frais exposés, outre la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts.

L’instruction a été clôturée par ordonnance en date du 27 mars 2024 et l’affaire a été évoquée à l’audience du 2 octobre 2024. La décision a été mise en délibéré au 5 février 2025.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 26 mars 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
– CONDAMNER Madame [G] à lui payer la somme de 28.638,16 euros au titre des charges de copropriété et des frais, avec intérêts au taux légal à compter des échéances respectives, subsidiairement à compter du 8 mars 2022, date de la première mise en demeure ;
– CONDAMNER Madame [G] à lui payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts ;
Sur demandes reconventionnelles de Madame [G] :
– DÉBOUTER Madame [G] de ses demandes ;
En tout état de cause :
– CONDAMNER Madame [G] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
– CONDAMNER Madame [G] aux dépens ;
– DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Il indique en premier lieu que les dispositions de la loi AVS ne s’appliquent pas aux résidences seniors de première génération telles que la résidence « [Adresse 7] » et que seules les dispositions résultant de la loi ENL du 13 juillet 2006 sont applicables en l’espèce. Il rappelle les dispositions de l’article 41-3 de la loi de 1965 dans sa rédaction issue de la loi ENL et indique que les charges contestées constituant des charges relatives aux services collectifs et éléments d’équipement communs, elles sont réparties en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Il en déduit qu’à défaut pour Madame [G] de démontrer que les services collectifs et éléments d’équipement communs de la résidence ne présentent aucune utilité pour son lot, elle doit contribuer aux charges y afférentes. A l’appui de sa demande de dommages-intérêts, il indique que la résistance abusive dont fait preuve Madame [G] pour payer ses charges entraîne un trouble de trésorerie manifeste, les autres copropriétaires étant contraints d’effectuer l’avance des charges lui incombant et certains services ayant été mis en péril, dont le service de restauration. Il ajoute à ce titre que Madame [G] faut preuve de mauvaise foi dès lors qu’outre les charges contestées, elle s’abstient de tout paiement. Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts présentée par Madame [G], il indique que la mauvaise rentabilité de son investissement ne constitue pas un préjudice donc le syndicat devrait réparation.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 27 février 2024, Madame [H] [G] demande au tribunal de :
A titre principal :
– DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement concernant les « charges administration », « charges accueil », « charges restaurant » et « charges infirmerie » ;

A titre reconventionnel :
– CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à lui fournir un décompte de charges rectifié sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir ;
– CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de son préjudice moral ;
– CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
– CONDAMNER le syndicat des copropriétaires aux dépens ;
– DIRE qu’elle sera exonérée de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d’administration, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;
– RAPPELER que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit par provision.

Elle expose qu’en application de l’article 39 du règlement de copropriété, les dépenses de fonctionnement des services collectifs et éléments d’équipement sont réparties en fonction de l’utilité que les services collectifs et éléments d’équipement sont susceptibles d’avoir pour chacun des lots, et qu’en l’espèce, ces services ne présentent aucun intérêt pour son lot dès lors qu’elle n’a pas loué son bien depuis près de trois années puis l’a loué à un étudiant. Elle ajoute que lui sont facturées des charges spéciales de restaurant, d’infirmerie, d’accueil et des charges d’administration qui ne sont ni énumérées par le règlement de copropriété, ni justifiées dans leur montant, le calcul réalisé par le syndic n’étant pas explicité. Elle observe qu’une évolution législative a permis l’encadrement des charges spécifiques liées aux résidences services mais qu’elle n’est pas applicable à la résidence objet du litige. Elle considère à ce titre que le syndic fait obstacle à la mise en conformité du règlement avec les nouvelles dispositions légales en incitant les copropriétaires à ne pas voter une telle décision.
A l’appui de ses demandes reconventionnelles, elle indique qu’elle n’est pas opposée au paiement des charges non contestées et qu’il appartient au syndic de produire un décompte expurgé des charges contestées. Elle ajoute subir un préjudice moral en raison de la mauvaise foi du syndicat des copropriétaires, étant inquiète de l’issue de la procédure et de ses conséquences financières.

En application des dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile, il est fait expressément référence aux écritures visées ci-dessus quant à l’exposé plus détaillé des faits et des moyens des parties.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE Madame [H] [F] épouse [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 7] » la somme de 28.638,16 € (vingt-huit mille six cent trente-huit euros et seize centimes), avec intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2022 sur la somme de 10.760,01 euros, à compter du 30 janvier 2023 sur la somme de 7.795,68 euros, à compter du 4 septembre 2023 sur la somme de 6.489,97 euros et à compter du 26 mars 2024 sur la somme de 3.592,50 euros ;

CONDAMNE Madame [H] [F] épouse [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 7] » la somme de 1.000 € (mille euros) à titre de dommages-intérêts ;

REJETTE la demande de Madame [H] [F] épouse [G] tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à lui fournir un décompte de charges rectifié sous astreinte ;

REJETTE la demande de Madame [H] [F] épouse [G] tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2.000 € en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE Madame [H] [F] épouse [G] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [H] [F] épouse [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 7] » la somme de 2.000 € (deux mille euros) au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé à Strasbourg le 5 février 2025

Le Greffier Le Président
Stéphanie BAEUMLIN Chloé MAUNIER