3ème Ch. Civile Cab. 3

N° RG 23/01034 – N° Portalis DB2E-W-B7H-LUXE

Minute n° 25/

Copie exec. à :

Me Célia HAMM
Me Audrey PALLUCCI

Le

Le greffier

Me Célia HAMM
Me Audrey PALLUCCI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE STRASBOURG

JUGEMENT DU 05 FÉVRIER 2025

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 7]” représenté par son syndic, le Cabinet LAEMMEL, immatriculée au RCS de STRASBOURG sous le n° 316 487 495 ayant son siège social [Adresse 1] à [Localité 6], lui-même représenté par son représentant légal,
[Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par Me Audrey PALLUCCI, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 27

DÉFENDERESSE :

Madame [H] [F] épouse [G]
née le 09 Mars 1948 à [Localité 8] (57)
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Célia HAMM, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 38

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Chloé MAUNIER, Juge, Président, assistée de Stéphanie BAEUMLIN, greffier

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Octobre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Chloé MAUNIER, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 05 Février 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Chloé MAUNIER, Juge et par Stéphanie BAEUMLIN, greffier

N° RG 23/01034 – N° Portalis DB2E-W-B7H-LUXE

Madame [H] [F] épouse [G] est propriétaire du lot numéro 100 correspondant à un studio au sein de la résidence-service « [Adresse 7] » sise [Adresse 4] à [Localité 5].

Cette résidence, soumise au statut de la copropriété, propose des services aux seniors.

Par courrier en date du 28 mai 2021, Madame [G] a, par l’intermédiaire de son conseil, indiqué au syndic de l’immeuble qu’elle n’avait pas à participer aux dépenses de fonctionnement des services collectifs d’équipement commun qui étaient, selon elle, extérieurs à l’utilisation de son lot privatif.

Par courrier en date du 8 mars 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 7] » (ci-dessous « le syndicat des copropriétaires ») a mis en demeure Madame [G] de payer la somme de 10.760,01 euros.

Madame [G] n’a pas procédé au règlement des charges dont le paiement était sollicité.

Par acte de commissaire de justice délivré le 30 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires a fait attraire Madame [G] devant le tribunal judiciaire de STRASBOURG aux fins de la voir condamner à lui payer la somme de 18.555,69 euros au titre des charges impayées et des frais exposés, outre la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts.

L’instruction a été clôturée par ordonnance en date du 27 mars 2024 et l’affaire a été évoquée à l’audience du 2 octobre 2024. La décision a été mise en délibéré au 5 février 2025.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 26 mars 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
– CONDAMNER Madame [G] à lui payer la somme de 28.638,16 euros au titre des charges de copropriété et des frais, avec intérêts au taux légal à compter des échéances respectives, subsidiairement à compter du 8 mars 2022, date de la première mise en demeure ;
– CONDAMNER Madame [G] à lui payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts ;
Sur demandes reconventionnelles de Madame [G] :
– DÉBOUTER Madame [G] de ses demandes ;
En tout état de cause :
– CONDAMNER Madame [G] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
– CONDAMNER Madame [G] aux dépens ;
– DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Il indique en premier lieu que les dispositions de la loi AVS ne s’appliquent pas aux résidences seniors de première génération telles que la résidence « [Adresse 7] » et que seules les dispositions résultant de la loi ENL du 13 juillet 2006 sont applicables en l’espèce. Il rappelle les dispositions de l’article 41-3 de la loi de 1965 dans sa rédaction issue de la loi ENL et indique que les charges contestées constituant des charges relatives aux services collectifs et éléments d’équipement communs, elles sont réparties en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Il en déduit qu’à défaut pour Madame [G] de démontrer que les services collectifs et éléments d’équipement communs de la résidence ne présentent aucune utilité pour son lot, elle doit contribuer aux charges y afférentes. A l’appui de sa demande de dommages-intérêts, il indique que la résistance abusive dont fait preuve Madame [G] pour payer ses charges entraîne un trouble de trésorerie manifeste, les autres copropriétaires étant contraints d’effectuer l’avance des charges lui incombant et certains services ayant été mis en péril, dont le service de restauration. Il ajoute à ce titre que Madame [G] faut preuve de mauvaise foi dès lors qu’outre les charges contestées, elle s’abstient de tout paiement. Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts présentée par Madame [G], il indique que la mauvaise rentabilité de son investissement ne constitue pas un préjudice donc le syndicat devrait réparation.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 27 février 2024, Madame [H] [G] demande au tribunal de :
A titre principal :
– DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement concernant les « charges administration », « charges accueil », « charges restaurant » et « charges infirmerie » ;

A titre reconventionnel :
– CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à lui fournir un décompte de charges rectifié sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir ;
– CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de son préjudice moral ;
– CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
– CONDAMNER le syndicat des copropriétaires aux dépens ;
– DIRE qu’elle sera exonérée de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d’administration, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;
– RAPPELER que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit par provision.

Elle expose qu’en application de l’article 39 du règlement de copropriété, les dépenses de fonctionnement des services collectifs et éléments d’équipement sont réparties en fonction de l’utilité que les services collectifs et éléments d’équipement sont susceptibles d’avoir pour chacun des lots, et qu’en l’espèce, ces services ne présentent aucun intérêt pour son lot dès lors qu’elle n’a pas loué son bien depuis près de trois années puis l’a loué à un étudiant. Elle ajoute que lui sont facturées des charges spéciales de restaurant, d’infirmerie, d’accueil et des charges d’administration qui ne sont ni énumérées par le règlement de copropriété, ni justifiées dans leur montant, le calcul réalisé par le syndic n’étant pas explicité. Elle observe qu’une évolution législative a permis l’encadrement des charges spécifiques liées aux résidences services mais qu’elle n’est pas applicable à la résidence objet du litige. Elle considère à ce titre que le syndic fait obstacle à la mise en conformité du règlement avec les nouvelles dispositions légales en incitant les copropriétaires à ne pas voter une telle décision.
A l’appui de ses demandes reconventionnelles, elle indique qu’elle n’est pas opposée au paiement des charges non contestées et qu’il appartient au syndic de produire un décompte expurgé des charges contestées. Elle ajoute subir un préjudice moral en raison de la mauvaise foi du syndicat des copropriétaires, étant inquiète de l’issue de la procédure et de ses conséquences financières.

En application des dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile, il est fait expressément référence aux écritures visées ci-dessus quant à l’exposé plus détaillé des faits et des moyens des parties.

I. Sur les demandes du syndicat des copropriétaires

A. Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Il sera observé à titre liminaire qu’en application de l’article 91 de la loi du 28 décembre 2015 relative à l’adaptation de la société au vieillissement, les résidences services dont le règlement de copropriété a été publié avant l’entrée en vigueur de la loi, soit avant le 29 juin 2016, restent régies par les articles 41-1 à 41-5 de la loi du 10 juillet 1965 dans leur rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006.

En l’espèce, le règlement de copropriété de la résidence « [Adresse 7] » a été publié antérieurement au 29 juin 2016, de sorte que la résidence est régie par la loi du 13 juillet 2006.

Aux termes de l’article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction résultant de la loi du 13 juillet 2006 :
« Le règlement de copropriété peut étendre l’objet d’un syndicat de copropriétaires à la fourniture, aux occupants de l’immeuble, de services spécifiques, notamment de restauration, de surveillance, d’aide ou de loisirs. Ces services peuvent être procurés en exécution d’une convention conclue avec des tiers.
N° RG 23/01034 – N° Portalis DB2E-W-B7H-LUXE

Le statut de la copropriété des immeubles bâtis est incompatible avec l’octroi de services de soins ou d’aide et d’accompagnement exclusivement liés à la personne, qui ne peuvent être fournis que par des établissements et des services relevant du I de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles ».

En outre, l’article 41-3 de la même loi dispose que : « Les charges relatives aux services spécifiques créés sont réparties conformément au premier alinéa de l’article 10. Les charges de fonctionnement de ces services constituent des dépenses courantes au sens et pour l’application de l’article 14-1.
Toutefois, les dépenses afférentes aux prestations individualisées ne constituent pas des charges de copropriété ».

Enfin, Il résulte de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

En l’espèce, le règlement de copropriété de la résidence « [Adresse 7] » stipule en son article 39 que « les charges sont constituées :
– d’une part, par les dépenses de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes générales et spéciales
– d’autre part, par les dépenses de fonctionnement des services collectifs et des éléments d’équipement communs.
(…)
S’agissant des secondes, elles seront réparties en fonction de l’utilité que les services collectifs et éléments d’équipement sont susceptibles d’avoir pour chacun des lots ».

Les charges de copropriété dont Madame [G] conteste être redevable sont les charges d’administration, d’accueil, de restaurant et d’infirmerie, qui constituent des dépenses de fonctionnement des services collectifs au sens de l’article 39 du règlement de copropriété.

Ainsi, ces charges doivent être réparties entre les copropriétaires de la résidence en fonction de l’utilité objective que ces services collectifs et éléments d’équipement présentent pour les lots, c’est-à-dire de l’utilité potentielle pour ces lots, indépendamment de l’utilisation effective par les copropriétaires de ces services ou équipements ou de l’occupation des lots.

Le fait que le lot appartenant à Madame [G] n’ait pas été occupé sur une longue période et qu’il soit désormais occupé par une personne pour laquelle les services proposés par la résidence ne présentent aucune utilité est indifférent. En effet, de telles considérations relèvent de l’utilité effective et non objective.

Au contraire, le lot dont Madame [G] est propriétaire est un studio ayant vocation à être habité par une personne pouvant bénéficier de ces services. Les services collectifs litigieux présentent donc une utilité potentielle pour ce lot.

Au regard de ces éléments, Madame [G] ne peut prétendre à être exonérée du paiement des charges de copropriété relatives aux services d’accueil, de restauration et d’infirmerie.

S’agissant du mode de calcul, il résulte des appels de fonds produits que les charges sont réparties sur une base de 154 tantièmes, le lot appartenant à Madame [G] s’étant vu affecter 1 tantième. Les appels de fonds précisent en outre le montant total des dépenses engagées par la copropriété au titre de ces différents services. Ainsi et contrairement à ce que cette dernière indique, le mode de calcul est connu.

Au regard de ces éléments et dès lors que le surplus des charges réclamées n’est pas contesté, Madame [G] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 28.638,16 euros.

Il résulte des dispositions de l’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 que sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35, c’est-à-dire notamment les provisions et cotisations de travaux, portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Le règlement de copropriété stipule en son article 44 qu’ « à défaut de paiement par l’un des copropriétaires de toutes sommes appelées, après mise en demeure, à lui adressée, par le syndic, par lettre recommandée, les sommes impayées seront d’office, à compter de la mise en demeure, productives d’intérêts au taux légal en vigueur en matière civile ».

Dès lors, la somme précitée ne sera pas augmentée des intérêts au taux légal à compter des échéances respectives, comme sollicité à titre principal par le syndicat des copropriétaires, mais à compter de la mise en demeure.

Le syndicat des copropriétaires produit une mise en demeure datée du 8 mars 2022 que Madame [G] ne conteste pas avoir reçue. Cette mise en demeure ne concerne que les sommes exigibles à cette date et non les créances postérieures. A cette date, les montants réclamés étaient de 10.760,01 euros

Aucune mise en demeure postérieure n’est produite. L’assignation portait sur la somme totale de 18.555,69 euros, le montant de la créance réclamée par le syndicat des copropriétaires ayant été porté à 25.045,66 euros par conclusions du 4 septembre 2023 et 28.638,16 euros par conclusions du 26 mars 2024.

Ainsi, la somme de 28.638,16 euros portera intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2022 sur la somme de 10.760,01 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 7.795,68 euros (18.555,69 – 10.760,01), à compter du 4 septembre 2023 sur la somme de 6.489,97 euros et à compter du 26 mars 2024 sur la somme de 3.592,50 euros.

B. Sur la demande en paiement de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du Code Civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Si la contestation des charges de copropriété relatives aux services communs par Madame [G] ne relève pas de la mauvaise foi, force est de constater que cette dernière n’a procédé à aucun règlement depuis plusieurs années à l’exception de deux virements pour un montant de 378,15 euros. Cette carence a ainsi abouti à un arriéré particulièrement important de presque 30.000 euros.

Or, les décomptes adressés annuellement par le syndicat des copropriétaires pour les années 2020 et 2021, de même que les appels de fonds adressés entre le 6 avril 2021 et le 21 septembre 2022, portent mention du détail des charges dues, les charges contestées pouvant être individualisées. Il en résulte que Madame [G] était parfaitement en mesure de régler au moins partiellement les charges non contestées, l’absence de tout paiement pendant une durée aussi importante démontrant sa mauvaise foi.

Au regard du montant particulièrement important de l’arriéré, qui correspond à 3 % du budget prévisionnel de la copropriété pour l’année 2022, le syndicat a subi un trouble de trésorerie, qui sera justement réparé par la condamnation de la défenderesse à lui payer la somme de 1.000 euros.

II. Sur les demandes reconventionnelles de Madame [G]

Au regard des développements qui précèdent dont il résulte que les charges contestées sont dues, il y a lieu de rejeter la demande de Madame [G] tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à communiquer des décomptes rectifiés ainsi que sa demande de dommages-intérêts, fondée sur l’irrégularité des sommes réclamées.

III. Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de Procédure Civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

Madame [G], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens. Sa demande tendant à être dispensée de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure est donc sans objet.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de Procédure Civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

Partie succombante, Madame [G] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Le tribunal,

CONDAMNE Madame [H] [F] épouse [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 7] » la somme de 28.638,16 € (vingt-huit mille six cent trente-huit euros et seize centimes), avec intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2022 sur la somme de 10.760,01 euros, à compter du 30 janvier 2023 sur la somme de 7.795,68 euros, à compter du 4 septembre 2023 sur la somme de 6.489,97 euros et à compter du 26 mars 2024 sur la somme de 3.592,50 euros ;

CONDAMNE Madame [H] [F] épouse [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 7] » la somme de 1.000 € (mille euros) à titre de dommages-intérêts ;

REJETTE la demande de Madame [H] [F] épouse [G] tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à lui fournir un décompte de charges rectifié sous astreinte ;

REJETTE la demande de Madame [H] [F] épouse [G] tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2.000 € en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE Madame [H] [F] épouse [G] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [H] [F] épouse [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 7] » la somme de 2.000 € (deux mille euros) au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé à Strasbourg le 5 février 2025

Le Greffier Le Président
Stéphanie BAEUMLIN Chloé MAUNIER