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L’Essentiel : En date du 15 février 2021, une propriétaire a donné à bail un garage à un locataire, moyennant un loyer mensuel de 75 € et une provision sur charges de 5 €. Le 12 novembre 2024, la propriétaire a assigné le locataire en référé pour demander la résiliation du contrat de location en raison d’impayés. Le tribunal a constaté que le locataire était défaillant depuis avril 2024, avec un montant dû de 560 €. La clause résolutoire étant acquise, le bail a été résilié. Le locataire est devenu occupant sans droit ni titre, et le tribunal a ordonné sa libération, fixant une indemnité d’occupation.
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Contexte de l’AffaireEn date du 15 février 2021, une propriétaire a donné à bail un garage à un locataire, moyennant un loyer mensuel de 75 € et une provision sur charges de 5 €. Ce garage est situé au sous-sol d’un immeuble dans une localité précise. Assignation en RéféréLe 12 novembre 2024, la propriétaire a assigné le locataire en référé devant le tribunal judiciaire de Dijon. Elle a demandé la résiliation du contrat de location en raison de l’impayé, l’expulsion du locataire et le paiement d’indemnités pour occupation et arriérés de loyers. Défaut de PaiementLa propriétaire a exposé que le locataire était défaillant dans le règlement des loyers depuis avril 2024. Un commandement de payer a été signifié le 3 octobre 2024, mais le locataire n’a pas réglé les sommes dues, s’élevant à 560 €. Décision du TribunalLe tribunal a constaté que le contrat de bail comportait une clause résolutoire en cas de défaut de paiement. Étant donné que le locataire n’a pas acquitté les sommes dues dans le délai imparti, la clause résolutoire a été acquise, entraînant la résiliation du bail à compter du 4 novembre 2024. Conséquences de la RésiliationSuite à la résiliation, le locataire est devenu occupant sans droit ni titre. Le tribunal a ordonné sa libération des lieux et a fixé une indemnité mensuelle d’occupation de 80 € à compter du 4 novembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux. Condamnations FinancièresLe tribunal a condamné le locataire à payer à la propriétaire la somme de 560 € pour les arriérés de loyers, ainsi qu’une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile. De plus, il a été condamné aux dépens de l’instance, incluant le coût du commandement de payer. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelles sont les conditions de la résiliation du bail en cas de défaut de paiement ?La résiliation du bail en cas de défaut de paiement est régie par l’article 834 du code de procédure civile, qui stipule que le président du tribunal judiciaire peut ordonner des mesures d’urgence lorsque l’existence d’un droit n’est pas sérieusement contestable. En l’espèce, le contrat de bail comportait une clause résolutoire de plein droit en cas de défaut de paiement d’un seul terme du loyer. Cette clause s’active après un mois suivant la délivrance d’une sommation de payer restée infructueuse. Le commandement de payer signifié le 3 octobre 2024, portant sur la somme de 560 €, a été délivré, et le locataire n’a pas réglé les sommes dues dans le délai imparti. Ainsi, la résiliation du bail a été constatée à compter du 4 novembre 2024, conformément aux dispositions légales. Quels sont les droits du bailleur en cas d’occupation sans droit ni titre ?Lorsqu’un locataire est devenu occupant sans droit ni titre, le bailleur a le droit d’exiger la libération des lieux. L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile précise que le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Dans ce cas, le locataire, devenu occupant sans droit, doit libérer les lieux et peut être expulsé, si nécessaire, avec l’assistance de la force publique. Le bailleur peut également demander une indemnité d’occupation, qui est calculée sur la base du loyer mensuel en cours, augmentée des charges. Dans cette affaire, l’indemnité mensuelle d’occupation a été fixée à 80 €. Comment se calcule l’indemnité d’occupation due par l’occupant sans droit ?L’indemnité d’occupation est calculée sur la base du loyer mensuel en cours, auquel s’ajoute la provision pour charges. Dans le cas présent, le loyer mensuel était de 75 €, et la provision sur charges était de 5 €, ce qui donne un total de 80 €. Cette indemnité est due à compter de la date de résiliation du bail, soit le 4 novembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux par l’occupant. L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet d’ordonner cette indemnité lorsque l’obligation de paiement n’est pas sérieusement contestable. Quelles sont les conséquences financières pour l’occupant en cas de condamnation ?L’occupant qui succombe dans une instance judiciaire est condamné aux dépens, qui comprennent les frais liés à la procédure, y compris le coût du commandement de payer. En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge peut également condamner l’occupant à verser une somme au titre des frais exposés par la partie gagnante. Dans cette affaire, l’occupant a été condamné à payer 800 € à titre de frais de justice, en plus des sommes dues pour l’indemnité d’occupation et l’arriéré de loyers. Ces conséquences financières visent à compenser les frais engagés par le bailleur pour faire valoir ses droits. |
JUDICIAIRE
DE DIJON
Affaire : [D] [N]
c/
[I] [S]
N° RG 24/00571 – N° Portalis DBXJ-W-B7I-IRXR
Minute N°
Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le :
à :
Me Alain RIGAUDIERE – 102
ORDONNANCE DU : 05 FEVRIER 2025
ORDONNANCE DE REFERE
Nathalie POUX, Présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée de Josette ARIENTA, Greffier
Statuant dans l’affaire entre :
DEMANDERESSE :
Mme [D] [N]
née le 26 Mars 1964 à [Localité 4] (COTE D’OR)
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Me Alain RIGAUDIERE, demeurant [Adresse 6], avocat au barreau de Dijon,
DEFENDEUR :
M. [I] [S]
né le 12 Avril 1994 à [Localité 7] (ALGÉRIE)
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 4]
non représenté
A rendu l’ordonnance suivante :
DEBATS :
L’affaire a été débattue à l’audience publique du 11 décembre 2024 et mise en délibéré au 29 janvier 2025, puis prorogé au 5 février 2025 où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.
Par acte du 15 février 2021, Mme [D] [N] a donné à bail à M. [I] [S] un garage (pour le stationnement d’un véhicule ) situé au sous-sol d’un immeuble [Adresse 2] à [Localité 4] , moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 75 € outre 5 € de provision sur charges
Par acte de commissaire de justice en date du 12 novembre 2024, Mme [N] a assigné M. [S] en référé devant le tribunal judiciaire de Dijon aux fins de voir :
– vu le commandement de payer du 3 octobre 2024, constater après acquisition de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de location consenti à M. [S] et portant sur un local à usage de garage situé au sous-sol de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 4] ;
– ordonner l’expulsion de lieux de M. [I] [S] et de tous occupants de son chef, et ce , au besoin, avec le concours de la force publique ;
– condamner provisionnellement [I] [S] à payer à Mme [N] :
▪ la somme mensuelle de 80 € à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux,
▪ la somme de 560 € au titre de l’arriéré de loyers arrêté en octobre 2024 ;
– le condamner à une somme de 1200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 3 octobre 2024.
Mme [N] expose que :
depuis le mois d’avril 2024, M. [S] est défaillant dans le règlement des loyers ;
dès lors, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le contrat lui a été signifié le 3 octobre 2024 et portant sur la somme principale de 560 € hors intérêts et frais (loyer d’avril à octobre 2024). Celui-ci n’a pas réglé les sommes dues depuis lors.
M. [S] , assigné à son dernier domicile connu (659 du code de procédure civile, recherches infructueuses)n’a pas constitué avocat.Il convient donc de statuer par ordonnance réputée contradictoire.
L’article 834 du code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire, statuant en référé, d’ordonner dans tous les cas d’urgence toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différent.
Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Il est constant que le contrat de bail liant les parties comporte une clause résolutoire de plein droit en cas de défaut de paiement d’un seul terme du loyer et après un mois suivant la délivrance d’une sommation de payer demeuré infructueuse.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire, signifié le 3 octobre 2024, portait sur la somme principale de 560 € au titre de l’impayé locatif, outre 73,57 € au titre du coût dudit acte, soit une somme totale de 633,57 €.
ll est constant que les sommes dues n’ont pas été acquittées par M. [S] dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer, lequel mentionnait ce délai, le locataire n’ayant en outre pas constitué avocat et n’ayant pas fait valoir des paiements ou sollicité des délais de paiement.
Il convient dès lors de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 4 novembre 2024.
Du fait de la résiliation du bail, M. [I] [S] est devenu occupant des lieux sans droit ni titre et n’est plus tenu au paiement du loyer, ce qui justifie :
– d’une part, de lui ordonner de libérer les lieux et de dire qu’à défaut d’exécution spontanée, il pourra être expulsé, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;
– d’autre part, de le condamner à titre provisionnel au paiement à compter du 4 novembre 2024 ,d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération des lieux.
Il n’est pas sérieusement contestable que M. [I] [S] soit ainsi redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer mensuel actuel augmenté de la provision pour charges, soit 80 €.
Il résulte des pièces versées par la demanderesse qu’il n’est pas sérieusement contestable que l’obligation de M. [I] [S] au titre des loyers et charges arrêtés en octobre 2024, s’élève à la somme de 560 € et M. [I] [S] est condamné à payer à Mme [D] [N] à titre provisionnel cette somme de 560 €.
M. [I] [S] qui succombe est condamné aux dépens de l’instance qui comprend le coût du commandement de payer.
Il est condamné à payer à Mme [N] une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile .
Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en premier ressort:
Vu les articles 834 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile ;
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail entre Mme [D] [N] et M. [I] [S] à la date du 4 novembre 2024 ;
Ordonnons à M. [I] [S] et à tous occupants de son chef de libérer les locaux objet du bail, situés au [Adresse 2] à [Localité 4], s’agissant d’un garage automibile, dans les meilleurs délais et au plus tard dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;
A défaut d’exécution de cette obligation dans ce délai, ordonnons l’expulsion de M. [I] [S] et de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;
Condamnons M. [I] [S] à payer à titre provisionnel à Mme [D] [N] la somme de 560 € ;
Condamnons M. [I] [S] à payer à titre provisionnel à Mme [D] [N] la somme mensuelle de 80 €, au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 4 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;
Condamnons M. [I] [S] à payer à Mme [D] [N] la somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons M. [I] [S] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 3 octobre 2024.
Le Greffier Le Président
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