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L’Essentiel : La société civile immobilière (SCI) a consenti à une société à responsabilité limitée (SARL) un bail commercial pour des locaux, avec un loyer mensuel initial de 1 600 euros. Cependant, la SARL a cessé de payer les loyers, entraînant la délivrance d’un commandement de payer pour un montant total de 9 758,76 euros. Face à l’inefficacité de cette démarche, la SCI a assigné la SARL devant le juge des référés, demandant la constatation de la clause résolutoire et le paiement de 14 108,82 euros. Le tribunal a finalement rejeté les demandes de la SCI, condamnant celle-ci aux dépens.
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Exposé du LitigeLa société civile immobilière (SCI) Franpier a consenti à la société à responsabilité limitée (SARL) Adequat Women un bail commercial pour des locaux, avec un loyer mensuel initial de 1 600 euros, plus une provision pour la taxe foncière. Cependant, la SARL Adequat Women a cessé de payer les loyers. En conséquence, la SCI Franpier a délivré un commandement de payer pour un montant total de 9 758,76 euros, incluant loyers, charges et accessoires, en invoquant la clause résolutoire du bail. Procédure JudiciaireFace à l’inefficacité du commandement, la SCI Franpier a assigné la SARL Adequat Women devant le juge des référés. Elle a demandé la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la libération des lieux, ainsi que le paiement de 14 108,82 euros pour loyers et charges impayés. De plus, elle a réclamé une indemnité mensuelle d’occupation et des frais de justice. Arguments de la DéfenseLa SARL Adequat Women a contesté les demandes de la SCI Franpier, affirmant qu’un accord avait été conclu le 22 août 2022 pour renouveler le bail avec une réduction de loyer. Elle a soutenu que les paiements effectués étaient conformes à cet accord, malgré l’absence de finalisation d’un nouveau bail. La SARL a demandé au juge de constater l’absence de dette locative et de débouter la demanderesse. Motifs de la DécisionLe tribunal a examiné la situation en vertu des articles du code de procédure civile. Il a constaté que le bail initial avait été consenti pour une durée de neuf ans et qu’un courrier de proposition de renouvellement avait été envoyé, bien que les formes légales n’aient pas été respectées. Le tribunal a jugé que la volonté de modifier le bail était manifeste, ce qui a conduit à la conclusion que la reconduction tacite du bail ne pouvait pas se faire aux anciens termes. Conclusion de la DécisionEn conséquence, le tribunal a rejeté les demandes de la SCI Franpier, la condamnant aux dépens et à verser 1 000 euros à la SARL Adequat Women au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La décision est exécutoire par provision, et le tribunal a statué en référé, en premier ressort, de manière contradictoire. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelles sont les conditions de la clause résolutoire dans un bail commercial ?La clause résolutoire dans un bail commercial est régie par l’article L. 145-41 du code de commerce, qui stipule que : « Le bailleur peut, en cas de non-paiement des loyers ou des charges, faire constater la résiliation du bail par le juge, après avoir mis en demeure le preneur de s’acquitter de ses obligations. » Dans le cas présent, la SCI Franpier a délivré un commandement de payer à la SARL Adequat Women, ce qui est une étape préalable à l’application de la clause résolutoire. Il est important de noter que la clause résolutoire ne peut être mise en œuvre que si le bailleur a respecté les conditions de mise en demeure, et que le preneur n’a pas régularisé sa situation dans le délai imparti. En l’espèce, la SCI Franpier a fait valoir que le commandement de payer est resté sans effet, ce qui pourrait justifier la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire. Cependant, la défense de la SARL Adequat Women soutient qu’il n’existe pas de dette locative, ce qui remet en question l’application de la clause résolutoire. Quelles sont les conséquences d’une reconduction tacite d’un bail commercial ?La reconduction tacite d’un bail commercial est régie par l’article L. 145-9 du code de commerce, qui dispose que : « À l’expiration du bail, le preneur reste en possession des lieux et le bail est reconduit tacitement pour une durée de neuf ans, sauf si le bailleur ou le preneur notifie son intention de ne pas renouveler le bail. » Dans cette affaire, la SCI Franpier soutient que le bail a été tacitement reconduit, ce qui impliquerait que les conditions initiales du bail, y compris le loyer, continuent de s’appliquer. Cependant, la SARL Adequat Women fait valoir qu’un accord a été conclu pour modifier le loyer, ce qui pourrait constituer une exception à la reconduction tacite. Il est essentiel de noter que la volonté des parties de modifier les termes du bail doit être clairement établie, même en l’absence d’un acte formel. Le juge des référés a considéré que la volonté de modifier le contenu du bail était démontrée, ce qui a conduit à la conclusion que la SCI Franpier ne pouvait pas revendiquer les impayés basés sur l’ancien loyer. Quelles sont les implications de l’article 700 du code de procédure civile dans cette affaire ?L’article 700 du code de procédure civile stipule que : « Le juge peut, dans sa décision, condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. » Dans le cadre de cette affaire, la SCI Franpier a été condamnée à payer à la SARL Adequat Women une somme de 1 000 euros en application de cet article. Cette condamnation vise à compenser les frais engagés par la SARL Adequat Women pour sa défense, même si la demande de la SCI Franpier a été rejetée. Il est important de souligner que cette somme est distincte des dépens, qui incluent les frais de justice et autres coûts liés à la procédure. La décision du juge des référés de condamner la SCI Franpier à payer cette somme témoigne de l’importance de la protection des droits des parties dans le cadre d’une procédure judiciaire. |
ORDONNANCE DU:
05 Février 2025
ROLE:
N° RG 24/00332 – N° Portalis DBZ2-W-B7I-IJEK
S.C.I. FRANPIER
C/
S.A.R.L. ADEQUAT WOMEN
Grosse(s) délivrée(s)
à Me LACHERIE
Me BLEITRACH
Copie(s) délivrée(s)
à Me LACHERIE
Me BLEITRACH
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE
Ce jour, cinq Février deux mil vingt cinq, en la salle des audiences du Tribunal judiciaire de BETHUNE
Nous, Guillaume MEUNIER, Président, assisté de Laëtitia WEGNER, Greffier principal, tenant l’audience des référés.
Dans la cause entre :
DEMANDERESSE
S.C.I. FRANPIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Gautier LACHERIE, avocat au barreau de BETHUNE
DEFENDERESSE
S.A.R.L. ADEQUAT WOMEN, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Marianne BLEITRACH, avocat au barreau de BETHUNE, substitué par Maître Garance GEOFFROY BLEITRACH, avocat au barreau de BETHUNE
A l’appel de la cause ;
A l’audience du 15 Janvier 2025 ;
Après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, avons indiqué que la décision sera prononcée par sa mise à disposition au greffe le 05 Février 2025;
Sur quoi, Nous, Président, Juge des référés avons rendu l’ordonnance suivante :
Par acte sous seing privé du 28 décembre 2023, la SCI Franpier a consenti à la SARL Adequat Women un bail commercial pour des locaux situés [Adresse 2] au loyer mensuel initial de 1 600 euros, outre provision au titre de la taxe foncière de 176 euros.
La SARL Adequat Women aurait cessé de payer les loyers régulièrement.
Le 8 août 2024, la SCI Franpier a fait délivrer à la SARL Adequat Women un commandement de payer la somme de 9 758,76 euros en loyers, charges et accessoires, visant la clause résolutoire comprise dans ce bail.
Invoquant que ce commandement est resté sans effet, par acte de commissaire de justice du 11 octobre 2024, la SCI Franpier a fait assigner la SARL Adequat Women devant le juge des référés de ce tribunal aux fins de le voir :
–
constater l’acquisition de la clause résolutoire au 8 septembre 2024 ;
–
obtenir la libération des lieux ainsi que de toutes personne que le preneur aurait pu introduire dans les lieux de son chef ;
–
condamner la SARL Adequat Women à lui payer la somme de 14 108,82 euros, à titre de loyers et charges impayés et d’indemnité d’occupation dus au 13 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 8 août 2024 sur la somme de 9 758,76 euros et à compter de la signification de la décision à intervenir pour le surplus ;
– condamner la SARL Adequat Women à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du 8 septembre 2024, jusqu’à remise effective du bien ;
– condamner la SARL Adequat Women à lui payer la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens incluant le coût du commandement de payer et le coût de réquisition de l’état des nantissements auprès du tribunal de commerce.
Elle fait en particulier valoir que le bail commercial initial, qui a pris effet le 1er juillet 2014 pour se terminer le 31 mars 2023, a été tacitement reconduit, en application de l’article L. 145-9 du code de commerce.
En défense, la SARL Adequat Women soutient que la demanderesse, au contraire, fonde sa demande sur le fait qu’elle serait occupante sans droit ni titre, alors que le 22 août 2022, les parties se seraient engagées réciproquement à renouveler le bail tout en baissant le loyer, et que les sommes versées depuis lors seraient conforme à cet accord, qui malgré l’absence de finalisation d’un nouveau bail, engageait les parties. Elle demande en conséquence au juge des référés de constater qu’il n’existe pas de dette locative, de débouter la demanderesse de ses demandes, et de la condamner aux dépens, outre 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision sera donc réputée contradictoire.
La décision a été mise en délibéré au 5 février 2025.
En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
En application du premier alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le juge des référés peut prononcer une condamnation à titre de provision lorsque l’obligation invoquée n’est pas sérieusement contestable ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
La preuve d’une telle contestation sérieuse repose sur le débiteur de cette obligation.
En l’espèce, le bail initialement conclu a été consenti pour une durée de neuf années, du 1er avril 2014 au 31 mars 2023. La défenderesse produit un courrier daté du 16 août 2022, émanant de la société Square Habitat, lui proposant, au nom de la SCI Franpier, un renouvellement du bail avec notamment une baisse du loyer à la somme de 1 350 euros, et à défaut évoquant congé, courrier signé par la société Adequat Women avec une mention d’approbation.
Dans ces conditions, quand bien même, faute de respecter les formes prévues par la loi (en particulier celle du recours à l’acte extrajudiciaire), un tel courrier ne vaudrait pas congé, la reconduction tacite du bail par le seul effet de l’article L. 145-9 du code de commerce n’emporte pas, en l’espèce, prorogation de la convention en ses anciens termes, dès lors qu’il est démontré une volonté du bailleur même d’en modifier le contenu. Aucune condition de forme n’étant imposée s’agissant de l’expression, par les parties, de leur consentement au renouvellement et aux conditions de celui-ci, il ne peut être ici considéré, avec l’évidence requise en référé, que l’ancien loyer a perduré au-delà du premier terme du contrat, et que la SCI Franpier peut se prévoir, avec la même évidence, d’une créance au titre des impayés visés par le commandement de payer.
La demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire, et les demandes qui en découlent, seront donc rejetées, n’ayant pas lieu à référé.
La SCI Franpier, qui succombe, sera tenue aux entiers dépens, et condamnée, en application de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à la SARL Adequat Women la somme de 1 000écision_Article_700 eurosécision_Article_700.
La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.
Nous, Guillaume Meunier, président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance publique par mise à disposition au greffe, en référé, en premier ressort, contradictoire, assortie de plein droit de l’exécution provisoire,
DISONS n’y avoir lieu à référé ;
DEBOUTONS la SCI Franpier de ses demandes ;
CONDAMNONS la SCI Franpier aux dépens de la présente instance de référé ;
CONDAMNONS la SCI Franpier à payer à la société Adequat Women une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
RAPPELONS que la présente décision est exécutoire par provision.
LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES
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