JL

COUR DE CASSATION
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Audience publique du 6 février 2025

Rejet

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 81 F-D

Pourvoi n° M 23-21.193

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 6 FÉVRIER 2025

M. [U] [Y], domicilié [Adresse 2], a formé le pourvoi n° M 23-21.193 contre le jugement rendu le 7 juillet 2023 par le tribunal judiciaire de Strasbourg (11e chambre civile des contentieux de proximité et de la protection), dans le litige l’opposant à M. [K] [P], domicilié [Adresse 1], défendeur à la cassation.

Le demandeur invoque, à l’appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Grall, conseiller, les observations de la SCP Doumic-Seiller, avocat de M. [Y], après débats en l’audience publique du 7 janvier 2025 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Grall, conseiller rapporteur, Mme Proust, conseiller doyen, et Mme Maréville, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

1. Selon le jugement attaqué (juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg, 7 juillet 2023), rendu en dernier ressort, propriétaire d’un appartement, M. [P] (le bailleur) l’a donné à bail, le 26 février 2021, à M. [Y] (le locataire). Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement et amiablement par les parties.

2. Le locataire a restitué les clés le 21 octobre 2021 et un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement et amiablement par les parties le même jour.

3. Assigné par le locataire en restitution du dépôt de garantie, le bailleur a demandé, à titre reconventionnel, le paiement d’une certaine somme au titre de dégradations locatives.

Enoncé du moyen

4. Le locataire fait grief au jugement de rejeter sa demande de restitution du dépôt de garantie, de le condamner à payer au bailleur une certaine somme au titre des dégradations locatives, déduction faite du montant de ce dépôt, ainsi qu’une somme au titre de la régularisation des charges locatives et d’ordonner la compensation, alors :

« 1°/ que l’état des lieux établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés ou, à défaut, par commissaire de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié, est joint au contrat ; qu’en l’espèce, après avoir constaté qu’il est constant que l’état des lieux de sortie du 21 octobre 2021 ne comportait aucune indication sur l’état du logement, le tribunal judiciaire s’est fondé sur l’attestation du nouveau locataire, les photographies transmises à M. [U] [Y] par M. [K] [P] ainsi que sur l’état d’entrée dans les lieux du nouveau locataire, pour retenir des dégradations imputables à M. [U] [Y] ; qu’en se déterminant de la sorte, le tribunal judiciaire n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, dont il résultait que l’état des lieux de sortie du 21 octobre 2021 ne mentionnait aucune dégradation, violant ainsi l’article 3-2 loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;

2°/ qu’en tout état de cause, en cas de difficulté, l’état des lieux doit être dressé par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié ; qu’en l’espèce, le tribunal judiciaire s’est fondé sur les difficultés rencontrées par M. [K] [P] lors de l’établissement de l’état des lieux de sortie, pour retenir que l’attestation du nouveau locataire, les photographies transmises à M. [U] [Y] par M. [K] [P] ainsi que l’état d’entrée dans les lieux du nouveau locataire
établissaient l’existence de dégradations imputables à M. [U] [Y] ; qu’en statuant de la sorte, quand il incombait au bailleur de faire dresser l’état des lieux de sortie par un commissaire de justice, le tribunal judiciaire a derechef violé l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. »

5. Le juge des contentieux de la protection a relevé que les parties étaient convenues, d’un commun accord, compte tenu des difficultés rencontrées pour décrire de façon littérale l’état du logement lors de l’établissement de l’état des lieux de sortie, de consigner cet état sur le même document que celui dressé lors de l’entrée dans les lieux par la prise de photographies, cet accord étant mentionné dans la rubrique « autres observations » de l’état des lieux de sortie suivie de leur signature.

6. Ayant ainsi fait ressortir que, nonobstant la décision prise par les parties de se référer à des photographies pour décrire l’état du logement dans l’état des lieux de sortie, ce document avait été établi contradictoirement et amiablement, en sorte que le recours à un commissaire de justice n’était pas obligatoire, il a pu, appréciant souverainement la valeur et la portée des éléments de preuve qui lui étaient soumis, en déduire que ces photographies
permettaient la comparaison de l’état du logement constaté à l’entrée et à la sortie des lieux et qu’elles prouvaient l’existence de dégradations imputables au locataire lors de la restitution des lieux.

7. Le moyen n’est donc pas fondé.