TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
06 FÉVRIER 2025

N° RG 23/01487 – N° Portalis DB22-W-B7H-RCQV
Code NAC : 72D
LCD

DEMANDEUR :

Monsieur [U] [N] [R]
né le 02 Juin 1984 à [Localité 7],
demeurant [Adresse 3],

représenté par Maître Thierry VOITELLIER de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Caroline CHOPLIN, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEURS :

1/ Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, le CABINET [E], société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE sous le numéro 702 052 994 dont le siège social est situé [Adresse 5] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Pascale MULLER, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Eric AUDINEAU, avocat plaidant au barreau de PARIS.

2/ La MUTUELLE ASSURANCE DES COMMERÇANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE ET DES CADRES ET SALARIES DE L INDUSTRIE ET DU COMMERCE (MACIF) en qualité d’assureur habitation de Monsieur [U] [N] [R], société d’assurances mutuelles immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NIORT sous le numéro 781 452 511 dont le siège social est situé [Adresse 1] et prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Dominique DUFAU de la SELARL DUFAU – ZAYAN ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Franck LAFON, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

3/ La société AXA FRANCE IARD en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE sous le numéro 722 057 460 dont le siège social est situé
[Adresse 4] et agissant poursuites
et diligences de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Francis CAPDEVILA, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

* * * * * *

ACTE INITIAL du 06 Mars 2023 reçu au greffe le 10 Mars 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 03 Décembre 2024, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président et Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juges rapporteurs avec l’accord des parties en application de l’article 805 du Code de procédure civile, assistés de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, ont indiqué que l’affaire sera mise en délibéré
au 06 Février 2025.

MAGISTRATS AYANT DÉLIBÉRÉ :
M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint
Monsieur LE FRIANT, Vice-Président
Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

M. [U] [N] [R] est propriétaire d’un appartement (lot n°145) situé au sein de l’immeuble en copropriété du [Adresse 2].

Le syndic de l’immeuble est le cabinet [E].

Il s’agit d’un appartement en duplex, dans le bâtiment B, situé au 3ème et dernier étage du bâtiment de quatre pièces principales, coursive 3, à droite par rapport à la sortie de l’ascenseur, porte numéro 346 comprenant :
– Au 1er niveau : le palier, salle de bains, water-closet, deux chambres, dégagements, rangement escalier d’accès au 2ème niveau,
– Au 2ème niveau : une salle de séjour, une chambre, cuisine, cellier.

La toiture est une toiture terrasse sur laquelle sont notamment implantés un local chaufferie et un édicule abritant une vanne d’arrêt de gaz.

M. [R] est assuré à la MACIF, par un contrat d’assurance habitation résidence principale n°M001 (sociétaire n°13640991).

Le 18 janvier 2018, M. [R] a constaté une importante fuite d’eau en provenance de son plafond.

M. [R] a signalé les désordres au syndic et a procédé à une déclaration auprès de son assurance, LA MACIF. Cette dernière a nommé le cabinet FERRAND & ASSOCIES comme expert.

Le syndic a fait intervenir la société AGM pour une recherche de fuites.

Saisi par M. [R], par une assignation en référé en dates des 7 et 22 décembre 2020 tendant à voir désigner un expert dans le domaine du bâtiment délivrée au syndicat des copropriétaires et à la MACIF, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles a rendu une ordonnance en date du
19 mars 2021 ordonnant une expertise et désignant M. [O] [B], expert, pour y procéder.

Par ordonnance de changement d’expert en date du 14 mai 2021, M. [K] [X] a été désigné en lieu et place de M. [O] [B].

Par ordonnance en date du 17 mai 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles, saisi par le syndicat des copropriétaires, a déclaré les opérations d’expertise communes et opposables à la société AXA FRANCE IARD, assureur multirisque immeuble du syndicat des copropriétaires (contrat n°5645808304).

Le rapport d’expertise a été déposé le 11 octobre 2022.

Par actes de commissaire de justice en dates des 6 et 9 mars 2023, M. [R] a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] (ci-après le syndicat des copropriétaires) représenté par son syndic en exercice le cabinet [E], la MACIF et AXA France IARD aux fins de les voir condamner in solidum à lui verser divers montants au titre des travaux de reprise des désordres, de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 30 septembre 2024, M. [R] demande au tribunal, au visa du rapport de M. [X] en date du 11 octobre 2022, de l’article 1240 du code civil, de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 695 et 700 et suivants du code de procédure civile de :
– le dire et juger recevable et bien fondé en sa demande ;
En conséquence,
– condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, la MACIF et AXA FRANCE IARD à lui payer :
– 48.103 euros TTC à titre principal et 35.853,40 euros à titre subsidiaire, montant qui sera actualisé en fonction de l’indice BT01 en vigueur au jour du prononcé du jugement, au titre des travaux de reprise des désordres,
– 65.751,75 euros au titre du préjudice de jouissance, à parfaire au jour de la réalisation des travaux,
– 4.335 euros au titre des frais de relogement ;
– condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, la MACIF et AXA FRANCE IARD à lui payer 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;
– condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, la MACIF et AXA FRANCE IARD à lui payer 10.000 euros d’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le montant des frais d’expertise d’un montant de 3.580 euros ;
– l’exonérer de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires

Il fait valoir au soutien de ses prétentions que l’expert a déterminé que la fuite provenait de l’encadrement de la porte d’accès à la chaufferie située sur le toit de l’immeuble ; que les malfaçons et désordres affectant le local de la chaufferie relèvent de la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires, conformément à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ; que, si le syndicat des copropriétaires prétend que le dégât des eaux aurait été causé par l’entreprise de nettoyage lors du nettoyage de la chaufferie, c’est bien parce qu’il existait un point d’infiltration que l’eau utilisée par l’entreprise de nettoyage a pu s’infiltrer dans son plafond et constituer la poche qui s’est déversée par la suite dans son appartement ; que c’est d’ailleurs le syndicat des copropriétaires qui a procédé à la réparation de la porte litigieuse au mois d’avril 2023.

Il ajoute avoir fait réaliser un devis par la société AP4C, aux termes duquel les travaux de remise en état de son appartement ont été estimés à la somme de 48.103 euros TTC ; que toutefois, eu égard à l’inflation subie au cours de l’année 2022 outre l’augmentation du coût des matériaux, il y a lieu de réévaluer ce montant selon l’évolution de l’indice BT01 entre la date du devis (juillet 2021 soit 118,5) et le jour du prononcé du jugement ; qu’au jour de ses conclusions le dernier indice publié est de 130,8 soit : 48.103 euros x 130,8 / 118,5 = 53.095,97 euros ; que si l’expert a réduit ce montant à la somme de
35.853,40 euros TTC, cette somme devra le cas échéant également être réactualisée en fonction de l’indice BT01, soit à ce jour : 35.853,40 euros x 130,8 / 118,5 = 39.574,89 euros.

S’agissant de son préjudice de jouissance, il indique que l’indemnisation de celui-ci devra correspondre à 50 % de la valeur locative de l’appartement dans la mesure où, si la nature des désordres ne l’a pas empêché de vivre dans l’appartement, le caractère récurrent et extrêmement inquiétant de ces infiltrations outre l’aspect esthétique déplorable de la partie « réception » en ont fortement diminué la jouissance et que le pourcentage de 15 % de la surface de l’appartement choisi sans aucune justification par le syndicat des copropriétaires ne correspond pas à la réalité de la configuration des lieux ; que si les dégâts sont principalement localisés dans la pièce de vie, les chambres ont également été impactées (parquet et plinthes) puisque l’eau s’est écoulée le long de l’escalier jusque dans les chambres et qu’il subit ce préjudice depuis janvier 2018.

S’agissant de l’indemnité de relogement, il indique qu’il sera contraint de se reloger pendant la durée des travaux de reprise, lesquels dureront environ six semaines et que le coût moyen d’un appartement similaire dans le même quartier s’élève à la somme moyenne de 4.335 euros pour six semaines.

Enfin, s’agissant de son préjudice moral, il fait valoir qu’il subit depuis plus de six ans le stress lié au désordre dans son appartement, aggravé par l’inertie
du syndic qu’il a dû relancer à maintes reprises sans succès, le forçant
à engager la présente procédure ; qu’après dépôt du rapport d’expertise le
11 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires a, à nouveau, attendu six mois pour engager les travaux nécessaires à la cessation de la fuite, alors même que l’expert avait précisé que M. [R] ne pourrait engager ses travaux tant que les réparations ne seraient pas faites par le syndicat des copropriétaires ; que l’attente et l’angoisse liées à l’inertie du syndic constituent un préjudice distinct qu’il convient d’indemniser par l’allocation de 5.000 euros de dommages et intérêts.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 6 mars 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
– débouter M. [R] de toutes ses demandes en ce qu’elles sont dirigées à son encontre,
– condamner la société AXA FRANCE IARD à le relever et garantir de toute condamnation en principal, intérêts et accessoires, sur la base du contrat multirisques immeuble, qui pourrait être prononcée à son encontre,
– condamner M. [R] et d’une manière générale toutes parties succombantes à lui payer une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamner in solidum toutes parties succombantes à supporter les entiers dépens (frais d’expertise compris), dont distraction au profit de Me Eric AUDINEAU, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que pour conclure que les désordres ont pour origine la porte d’accès à la chaufferie qui présenterait une défaillance au droit du dormant, l’expert s’est basé uniquement sur un courriel de la société AGM sans avoir fait procéder à des investigations contradictoires afin de vérifier l’origine de la fuite proposée par la société AGM. Il ajoute que selon le rapport d’expertise, « des infiltrations provenant d’eau injectée involontairement à travers ce point de fragilité lors de nettoyage de la chaufferie ou de nettoyage de matériels présents dans la chaufferie (comme par exemple le nettoyage du pot à boues) se seraient ainsi produites avec une migration plus ou moins rapide de l’eau à travers ce point de fragilité vers l’appartement de M. [R].» ; qu’ainsi, c’est l’entreprise de nettoyage lors du nettoyage de la chaufferie qui a causé les infiltrations chez M. [R], et qu’il ne saurait être tenu pour responsable des agissements de la société de nettoyage, laquelle a causé les désordres.

S’agissant des demandes indemnitaires de M. [R], le syndicat des copropriétaires soutient que l’expert a validé le devis d’un montant de
48.103 euros produit par ce dernier mais l’a toutefois minoré compte tenu
« du caractère surévalué de certains prix unitaires » ; que, seul le salon de
M. [R] ayant été touché, lequel correspond à 15% de la surface
du logement, son préjudice de jouissance doit être ramené à la somme
de 13.881 euros (19,1 x 20% x 85 m² x 57 mois).

S’agissant de l’appel en garantie de son assureur, la société AXA FRANCE IARD, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il est bien prévu dans le contrat d’assurance une garantie pour les fuites accidentelles provenant des appareils à effet d’eau, ce qui est le cas en l’espèce puisque l’eau provient du robinet présent sur la toiture terrasse et nécessaire à l’entretien de la chaufferie.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 20 décembre 2023, la MACIF demande au tribunal de :
A titre principal,
– débouter M. [R] de toutes ses demandes dirigées à son encontre au titre d’un contrat HABITATION – RESIDENCE PRINCIPALE, tant que la cause du sinistre n’a pas été supprimée,
A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le tribunal estimerait que la garantie de la MACIF est susceptible de préfinancer les travaux dans l’appartement de son assuré M. [R] :
– condamner le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic le cabinet [E], et l’assureur de l’immeuble la société AXA FRANCE IARD à la relever et garantir de toutes les sommes auxquelles elle pourrait être condamnée au titre de la reprise des embellissements de l’appartement sinistré,
– condamner M. [R] ou à défaut, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic le cabinet [E], et l’assureur de l’immeuble, la société AXA FRANCE IARD, à la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Franck LAFON, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la MACIF fait valoir que l’expert a clairement indiqué que les travaux de reprise dans l’appartement de M. [R] ne pouvaient être entrepris tant que le syndicat des copropriétaires n’avait pas justifié de la réfection de l’étanchéité de ce local chaufferie située sur le toit terrasse de l’immeuble ; qu’il s’agit bien d’une partie commune qui doit être reprise par le syndicat ; que l’expert judiciaire a d’ailleurs noté à plusieurs reprises l’inertie de celui-ci et qu’aucune étude, ni devis, ni facture, ne sont produits par le syndicat attestant de la réalisation complète de ces travaux.

Elle ajoute avoir indiqué à M. [R] qu’elle ne pouvait débloquer une quelconque indemnisation tant que la cause de l’infiltration n’était pas définitivement solutionnée et qu’il est indiqué dans les conditions générales du contrat d’assurance habitation de M. [R] que sont exclues les prises en charge des conséquences des dégâts des eaux lorsqu’ils résultent de la non-réalisation des travaux nécessaires pour supprimer la cause d’infiltration dès la première apparition des dommages.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 26 septembre 2024, la société AXA FRANCE IARD demande au tribunal, au visa du contrat 5645808304 Multirisque immeuble, du rapport de M. [X] du 11 octobre 2022, de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable à la date des faits et de l’article 1240 du code civil, de :
– débouter M. [R] de sa demande de condamnation in solidum de la S.A. AXA FRANCE IARD avec le syndicat des copropriétaires et la MACIF au paiement des sommes suivantes :
* 48.103 euros TTC réactualisé,
* 60 881,25 euros au titre du préjudice de jouissance,
* 4.335 euros au titre des frais de relogement,
* 5.000 euros au titre du préjudice moral,
* 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
* 3.580 euros au titre des frais d’expertise ;
– dire et juger que sa condamnation ne saurait excéder la somme de
33.153,50 euros (30.085 + 3.068,50) sous réserve de la franchise contractuelle opposable aux tiers ;
– dire et juger que sa garantie ne saurait excéder la somme susvisée, sous réserve de la franchise contractuelle ;
– débouter M. [R] de toutes demandes plus amples ou contraires ;
– débouter la MACIF de ses demandes, fins et prétentions ;
– débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes dirigées à son encontre en tant qu’elles sont contraires au présent dispositif ;
– condamner tout succombant aux dépens.

A l’appui de ses prétentions, la société AXA FRANCE IARD fait valoir que le syndicat des copropriétaires a souscrit auprès d’elle un contrat « Multirisque Immeuble » qui garantit les dommages résultant des « infiltrations accidentelles des eaux de pluie et de la neige à travers la toiture, les ciels vitrés, les toitures en terrasses et les balcons formant terrasses. » ; que si elle n’a pas contesté sa garantie relativement à l’évènement de janvier 2018 et a versé à M. [R] une indemnité de 5.768,40 euros pour les dommages au parquet, la garantie
« dégâts des eaux » n’est en revanche pas mobilisable s’agissant de la seconde série de désordres provoqués par le nettoyage de la chaufferie et des appareils qu’elle contient ; qu’en effet, le contrat couvre les infiltrations « accidentelles des eaux de pluie et de la neige » et qu’en l’espèce il ne s’agit ni d’infiltrations
« accidentelles », ni « d’eau de pluie ou de neige », mais d’infiltrations provoquées par la main de l’homme avec du liquide provenant du nettoyage par les agents de maintenance.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, il sera renvoyé à leurs conclusions en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 octobre 2024.

Sur les désordres causés à l’appartement du demandeur

Sur la cause des désordres

Aux termes du rapport d’expertise rendu par M. [K] [X] le
11 octobre 2022 :
« la première infiltration d’eau dans l’appartement de M. [R] a été constatée en janvier 2018. Des travaux de réfection du revêtement de l’étanchéité de la toiture terrasse ont été effectués entre août et octobre 2018 (réceptionnés le 10 octobre 2018). L’étanchéité de la toiture terrasse ayant ainsi été refaite, il est donc à présent difficile de déterminer la cause exacte de cette première infiltration, dont la quantité d’eau infiltrée s’est avérée assez conséquente au regard des dégâts, notamment les trous au plafond dont celui d’environ deux mètres dans la pièce principale. L’origine provient toutefois bien d’une défaillance dans l’étanchéité de la toiture terrasse.

De nouvelles infiltrations ont été constatées en février 2019. Des tests de mise en eau colorée de la toiture terrasse et de la toiture de la chaufferie ont alors été effectués qui n’ont pas montré de migration d’eau colorée dans le complexe d’étanchéité ni dans l’appartement de M. [R]. L’entreprise AGM, en charge des investigations, indique dans son rapport du mois de juin 2019 que “le revêtement d’étanchéité de la toiture terrasse ne laisse pas migrer les eaux de pluie”. Cette affirmation n’a pas été contredite par des phénomènes pluvieux intervenus depuis.
La réflection de l’étanchéité de la toiture terrasse effectuée au 2ème semestre 2018 n’apparaît donc pas être en cause dans ces nouvelles infiltrations à partir de 2019.

En juin 2019, des travaux ont été effectués sur le petit édicule situé en terrasse et abritant une vanne d’arrêt de gaz situé sur la terrasse juste en face de l’accès à la sous-station de chauffage. L’entreprise AGM a indiqué qu’elle n’avait pu avoir accès à l’intérieur du local lors des essais en eau de début 2019. Elle a précisé toutefois que l’eau lors d’un test d’arrosage sur le dessus de l’édicule allait pour partie à l’intérieur de l’édicule avec le risque qu’elle serait susceptible d’infiltrer le complexe d’étanchéité. Elle a effectué des travaux en juin 2019 pour limiter la venue d’eau, avec la mise en place sur l’édicule d’un profil de rive pour permettre de renvoyer les eaux de pluie vers la toiture terrasse et non plus vers l’intérieur du local.

De nouvelles infiltrations ont été constatées début octobre 2020 dans l’appartement de M. [R].

Dans un compte-rendu en date du 09/11/2020, sous forme de message électronique, l’entreprise AGM indique ainsi qu’une zone de fuite se situe sous le local chaufferie et qu’aucun passage d’eau sous la zone terrasse gravillon n’a été identifié. Le compte-rendu précise que la porte d’accès à la chaufferie montre une défaillance au droit du dormant, avec un niveau de corrosion très avancé et qu’un test d’arrosage au niveau de la porte a ainsi été effectué. Après plusieurs heures, des infiltrations ont ainsi pu être constatées chez M. [R], avec une eau couleur rouille. Ce constat est à rapprocher du dernier épisode d’infiltration mentionné par M. [R] le 05/11/2020.

Ce point de fragilité dans la porte d’accès à la chaufferie est la cause d’infiltration dans l’appartement de M. [R] dès lors qu’une corrélation a pu être effectuée avec les essais d’eau dans la zone concernée.
Des infiltrations provenant d’eau injectée volontairement à travers ce point de fragilité lors de nettoyage de la chaufferie ou de nettoyage de matériels présents dans la chaufferie (comme par exemple le nettoyage du pot à boues) se seraient ainsi produites avec une migration plus ou moins rapide de l’eau à travers ce point de fragilité vers l’appartement de M. [R]. L’entreprise de maintenance et d’entretien de la chaufferie a depuis modifié son mode opératoire quand à l’utilisation de l’eau, ce qui explique l’absence constatée d’infiltrations depuis l’essai de mise en eau effectué lors des investigations de novembre 2020.

La dégradation de l’encadrement de la porte d’accès à la chaufferie a pu être constatée sur place lors de la réunion du 08/07/2021. L’entreprise AGM a précisé avoir déjà signalé au syndic de la copropriété cette défaillance sur l’ouvrage en janvier 2018; et la nécessité de reprendre l’ouvrage, sans qu’une suite ait été cependant donnée par la copropriété.

L’absence de remplacement de la porte d’accès au local chaufferie et de son encadrement depuis janvier 2018 n’a pas permis à M. [R] de prendre le risque d’entreprendre les travaux de réfection de son appartement, alors même que la défaillance avait pourtant été signalée.
L’absence de répondant de la part du syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, conduit à lui imputer la responsabilité de la situation constatée chez M. [R]. »

Il en résulte explicitement que la première infiltration d’eau ayant eu lieu au mois de janvier 2018 dans l’appartement du demandeur trouvait son origine dans une défaillance dans l’étanchéité de la toiture terrasse.

S’agissant des infiltrations suivantes, lesquelles sont intervenues après les travaux de réfection du revêtement de l’étanchéité de la toiture terrasse effectués entre août et octobre 2018 et réceptionnés le 10 octobre 2018, l’expert conclut qu’elles proviennent d’une défaillance au droit du dormant de la porte d’accès à la chaufferie située sur le toit terrasse. En effet, compte tenu de la dégradation de l’encadrement de cette porte, l’eau injectée lors du nettoyage de la chaufferie ou de matériels présents dans la chaufferie s’infiltrait dans l’appartement de M. [R].

Si l’expert souligne que la modification du mode opératoire de l’entreprise de maintenance et d’entretien de la chaufferie quant à l’utilisation de l’eau explique l’absence constatée d’infiltrations depuis l’essai de mise en eau effectuée lors des investigations de novembre 2020 réalisées par l’entreprise AGM, il n’en demeure pas moins que c’est bien la dégradation de l’encadrement de la porte d’accès à la chaufferie qui est à l’origine des infiltrations, et non l’entreprise de maintenance et d’entretien de la chaufferie. En effet, sans dégradation de ladite porte, l’utilisation d’eau pour le nettoyage de la chaufferie n’aurait pas abouti à des infiltrations chez M. [R]. Le syndicat des copropriétaires est donc mal fondé à prétendre que la véritable responsable des infiltrations serait l’entreprise de maintenance et de nettoyage de la chaufferie.

Le syndicat des copropriétaires soutient que l’expert n’a pas fait procéder à des investigations contradictoires pour vérifier l’origine des fuites et s’est contenté de s’en remettre à un courriel de la société AGM en date du 9 novembre 2020. Il convient toutefois de relever que le dire récapitulatif adressé à l’expert par le conseil du syndicat des copropriétaires en date du 22 août 2022 ne mentionne pas ce point, communiquant uniquement à l’expert le devis de l’entreprise GILLE pour la reprise des désordres de l’appartement de M. [R]. Par ailleurs, il résulte du rapport d’expertise que l’expert ne s’est pas contenté de s’en remettre au courriel du 9 novembre 2020 mais a procédé à deux visites sur site, la première visite ayant eu lieu le 8 juillet 2021 en présence de l’entreprise AGM qui, missionnée par le syndicat des copropriétaires pour investiguer sur l’origine des infiltrations dans l’appartement du demandeur, tel qu’il résulte du courrier adressé par le syndic à M. [R] en date du 26 mars 2019, a indiqué avoir déjà signalé au syndic, “en janvier 2018 que, selon elle, la porte d’accès à la chaufferie présenterait un défaut d’étanchéité au niveau de son encadrement, avec de l’eau qui pourrait migrer à travers un joint entre les dalles de la toiture terrasse et de la chaufferie. L’entreprise a indiqué que des essais en eau effectués avaient confirmé cette hypothèse et qu’un devis a été établi pour la réfection de cet encadrement de porte, sans toutefois que les travaux correspondants n’aient été engagés par la copropriété”.

L’expert a par ailleurs écarté les épisodes de fortes pluies comme causes éventuelles des infiltrations et repris dans le détail les investigations effectuées par l’entreprise AGM pour trouver l’origine des fuites. Il fait ainsi état du test d’arrosage effectué par l’entreprise AGM au niveau de la porte à la suite duquel, après plusieurs heures, des infiltrations ont pu être constatées chez M. [R] avec une eau couleur rouille, et de la mise en eau colorée de la toiture terrasse gravillonnée et de la toiture de la chaufferie ainsi que du sol de la chaufferie, sans que ces investigations aient permis de conclure à un lien entre ces mises en eau et les infiltrations chez M. [R], aucune eau colorée n’ayant été retrouvée dans le complexe d’étanchéité, ce qui démontre que l’eau ne provient pas directement de la terrasse.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dispose dans ses alinéas 4 et 5 que : “[le syndicat des copropriétaires] a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. [Il] est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.”

En l’espèce, il résulte du règlement de copropriété de l’immeuble (Chapitre Premier – Dispositions générales, Article VII) Composition des parties communes, A) Parties communes générales à tous les copropriétaires sans exception) que la chaufferie est une partie commune.

Les dommages causés à l’appartement de M. [R] trouvant leur origine dans une partie commune, le syndicat des copropriétaires en sera déclaré responsable en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 précité.

Sur les préjudices et les travaux de reprise des désordres

Sur le montant des travaux de reprise

M. [R] sollicite la condamnation des défendeurs à lui verser une somme de 48.103 euros actualisée en fonction de l’indice BT01 en vigueur au jour du prononcé du jugement, au titre des travaux de reprise des désordres.

Il verse aux débats un devis de la société AP4C, établi le 29 juillet 2021, et intitulé “travaux suite à un dégât des eaux” pour un montant de 48.103 euros TTC, ainsi qu’un second devis de la société AP4C établi le 29 décembre 2021 pour le même montant, détaillant plus précisément les postes de dépenses.

Il produit également aux débats un troisième devis établi par la société MCR construction en date du 10 janvier 2022 pour un montant de 54.738,20 euros TTC.

Le syndicat des copropriétaires fait pour sa part valoir que si l’expert a validé le devis de la société AP4C, il l’a toutefois minoré et a retenu un montant de 35.853,40 euros.

La société AXA FRANCE IARD indique avoir déjà versé la somme de
5.768,40 euros à M. [R] pour indemniser les dommages causés à son parquet, de sorte que le montant de la remise en état de l’appartement s’élève à la somme de 30.085 euros.

Il résulte du rapport d’expertise qu’après examen des deux devis de la société AP4C et de la société MCR CONSTRUCTION fournis par M. [R], ainsi que du devis de la société GILLE pour un montant de 29.551,59 euros TTC fourni par le syndicat des copropriétaires, l’expert a retenu l’offre de la société AP4C en effectuant toutefois des corrections pour tenir compte du caractère surévalué de certains prix unitaires. Après corrections, l’expert retient ainsi un montant de 35.853,40 euros. Il relève en outre que M. [R] a perçu le
7 novembre 2019, une indemnisation accordée par l’assurance du syndicat des copropriétaires pour un montant de 5.768,40 euros pour les dommages sur le parquet.

Le montant de l’indemnisation de M. [R] pour les travaux de reprise des désordres sera donc fixé à 30.085 euros (35.853,40 – 5.768,40).

Pour tenir compte de l’inflation, il sera fait droit à la demande de M. [R] tendant à voir actualiser ce montant en fonction de l’indice BT01 à la date du présent jugement. La date du devis retenue pour fixer la base de l’indice sera toutefois celle du second devis, établi en décembre 2021, devis sur la base duquel a travaillé l’expert.

En décembre 2021, l’indice BT01 était de 119,7. A la date du prononcé du présent jugement, le dernier indice publié est de 131,5.[1]

[1] https://www.insee.fr/fr/statistiques/serie/001710986

Le syndicat des copropriétaires sera donc condamné à verser la somme
de 33.050,80 euros à M. [R] au titre des travaux de reprise des
désordres, soit le montant du devis retenu par l’expert indexé sur l’indice
BT01 (30.085 x 131,5 / 119,7).

Sur le préjudice de jouissance

M. [R] sollicite le versement d’une somme de 65.751,75 euros au titre de son préjudice de jouissance, à parfaire au jour de la réalisation des travaux. Il soutient que, si les dégâts sont principalement localisés dans la pièce de vie, son appartement étant en duplex, les chambres ont également été impactées (parquet et plinthes) puisque l’eau s’est écoulée le long de l’escalier jusque dans les chambres.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que ce montant soit ramené à
13.881 euros, considérant que seul le salon de M. [R] a été touché lequel correspond à 15% de la surface du logement.

La société AXA FRANCE IARD fait, pour sa part, valoir que les travaux de reprise des embellissements de l’appartement du demandeur auraient pu intervenir rapidement et que dès l’exécution des travaux d’étanchéité de la toiture-terrasse en septembre 2018, le demandeur aurait pu faire procéder à la remise en état de l’appartement. Elle en conclut que la période de trouble de jouissance s’étale sur 9 mois et ½, de mi-janvier à octobre 2018, de sorte que le préjudice de jouissance du demandeur doit être ramené à 3.068,50 euros.

Il résulte du rapport d’expertise que “M. [R] sollicite par ailleurs une indemnité pour préjudice de jouissance, à compter du 18 janvier 2018, date de la première et plus importante dégradation jusqu’au jour de la réalisation effective à venir des travaux.[…]
Les désagréments sont avérés en terme d’habitabilité et de qualité d’usage du logement au regard des dégradations constatées sur les plafonds, les parois verticales et les sols de la majeure partie du logement, au-delà même du trou au plafond d’environ deux mètres dans la pièce de réception et celui obligeant à condamner un éclairage pour éviter un risque électrique. Par ailleurs, l’état du logement ne permet pas à M [R], en l’état, d’envisager des projets de mise en location ou de vente de son bien.
Il apparaît dans ces conditions légitime que M. [R] puisse prétendre à une indemnité pour préjudice de jouissance. Il sollicite une indemnité correspond à 50% de la valeur locative de l’appartement, en prenant comme valeur de référence de loyer moyen au m2 de 19,1 euros par mois en s’appuyant sur des valeurs fournies par le site “Meilleurs Agents”.
Dans cette hypothèse, à la date de la rédaction du présent rapport, le montant du préjudice s’éléverait ainsi à 19,1 x 50% x 85m2 x 57 mois = 46.269,75 euros.”

M. [R] produit au soutien de sa prétention diverses photographies de son appartement qui montrent, comme relevé par l’expert lors de sa visite sur les lieux, des dégradations très importantes au niveau du plafond du salon, une partie du faux plafond s’étant effondrée, mais également sur les murs et les sols de l’appartement. Ces photographies montrent également la présence de moisissures à plusieurs endroits de l’appartement.

Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, il ne saurait être considéré que seul le salon a été touché. Si cette pièce est indéniablement la plus impactée par le sinistre, l’eau a ruisselé dans les autres pièces et causé des dégâts au-delà du seul séjour dans la mesure où l’appartement est en duplex, le salon se situant à l’étage supérieur.

Dans ces conditions, le préjudice de jouissance de M. [R] est avéré et doit être calculé comme il le sollicite sur la base de la moitié de la surface de son appartement.

S’agissant de la durée du préjudice, il ne saurait être considéré comme le fait le société AXA FRANCE IARD qu’elle doit être ramenée à 9 mois et demi, période écoulée entre la première infiltration et la réception des travaux de réfection du revêtement de l’étanchéité de la toiture terrasse. En effet, il n’est ni contestable ni contesté que des infiltrations ont perduré postérieurement à ces travaux de réfection, de sorte que M. [R] ne pouvait réaliser les travaux de reprise des désordres de son logement, la cause des infiltrations n’étant pas résolue. Par ailleurs, faute pour M. [R] d’avoir obtenu les fonds nécessaires au paiement desdits travaux, il ne pouvait en tout état de cause les faire effectuer.

M. [R] verse aux débats une capture d’écran issue du site internet “Meilleurs Agents”, estimant le loyer mensuel par m2 moyen à 19,1 euros pour un appartement situé [Adresse 6]. Cette estimation n’est pas contestée par les défendeurs.

Le préjudice de jouissance de M. [R] courant depuis sept ans, soit
84 mois, à la date de prononcé du présent jugement, le montant de son indemnisation à ce titre due par le syndicat des copropriétaires sera donc fixé à : 19,1 x 50% x 85m2 x 84mois = 68.187 euros.

Sur les frais de relogement

M. [R] sollicite le versement d’une somme de 4.335 euros au titre des frais de relogement pendant la durée des travaux de reprise des désordres dans son appartement. Il indique que ces travaux dureront environ six semaines et qu’ils prévoient notamment la destruction du sol de l’appartement pour refaire son ragréage.

Il verse aux débats des captures d’écran du site internet “Airbnb” montrant des recherches d’appartements similaires au sien (2 chambres et un salon) dans le même quartier.

Si le demandeur devra effectivement se reloger pendant la durée des travaux compte tenu notamment du ragréage prévu, il ne justifie pas avoir besoin, pendant cette période, d’un appartement comportant deux chambres, ses recherches étant d’ailleurs formulées pour 2 voyageurs mais portant sur des logements pouvant accueillir 5 à 6 voyageurs.

L’indemnité due au titre des frais de relogement sera donc ramenée à une somme de 3.000 euros.

Sur le préjudice moral

M. [R] sollicite une somme de 5.000 euros au titre de son préjudice moral. Il fait valoir qu’il subit depuis plus de six ans le stress lié aux dégâts dans son appartement, aggravé par l’inertie du syndic.

Il précise notamment qu’après dépôt du rapport d’expertise le 11 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires a, à nouveau, attendu six mois pour engager les travaux nécessaires à la cessation de la fuite, alors même que l’expert avait précisé que M. [R] ne pourrait engager ses travaux tant que les réparations ne seraient pas faites par le syndicat des copropriétaires.

Il verse aux débats de nombreux courriels et courriers qu’il a adressés préalablement à l’engagement de la procédure judiciaire, soit directement, soit par l’intermédiaire de son assureur habitation ou de son conseil, au syndic, au conseil syndical et au syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires ne conclut pas sur ce chef de demande et ne verse aux débats aucune pièce relative à des démarches qu’il aurait entreprises aux fins de résoudre la cause des dégâts des eaux subis par M. [R].

La société AXA FRANCE IARD indique pour sa part que le demandeur doit être débouté de sa demande au titre du préjudice moral laquelle apparaît en réalité fondée sur la responsabilité personnelle du syndic.

Il est constant que, si des travaux de réfection du revêtement de l’étanchéité de la toiture terrasse ont été effectués entre août et octobre 2018 à l’initiative du syndicat des copropriétaires, faisant suite au premier dégât des eaux dans l’appartement du demandeur, des fuites ont persisté pendant plusieurs mois sans que le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, ne règle la cause de ces dégâts. Par ailleurs, comme le soutient le demandeur, il résulte de la facture de la société MPR produite par le syndicat des copropriétaires que les travaux de changement du bloc porte de la chaufferie ont été effectués au mois d’avril 2023, soit près de six mois après la remise du rapport d’expertise.

Il sera rappelé en outre que, comme le relève ledit rapport, l’entreprise AGM avait, par courriel en date du 9 novembre 2020 – soit avant la première ordonnance de référé ordonnant une expertise, indiqué qu’une zone de fuite se situait sous le local chaufferie et que la porte d’accès à la chaufferie montrait une défaillance au droit du dormant. L’expert note par ailleurs que l’entreprise AGM a précisé avoir signalé la défaillance sur la porte d’accès à la chaufferie et la nécessité de reprendre l’ouvrage dès le mois de janvier 2018, sans qu’aucune suite ne soit donnée par le syndicat des copropriétaires.

Il résulte de ces éléments que le syndicat des copropriétaires a été alerté sur la défaillance à l’origine des dégâts des eaux chez M. [R] il y a plusieurs années et a attendu le mois d’avril 2023, soit plus de cinq ans après l’apparition des premiers désordres, pour remédier à cette défaillance, causant ainsi un préjudice moral à M. [R] qu’il convient d’indemniser par l’allocation d’une somme de 5.000 euros.

Sur les demandes de M. [R] tendant à voir condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et les assureurs

M. [R] sollicite la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires, de la MACIF et de la société AXA FRANCE IARD à l’indemniser au titre des travaux de reprise des désordres, du préjudice de jouissance, des frais de relogement et de son préjudice moral.

Il résulte de l’article L. 113-1 du code des assurances que : “Les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police.
Toutefois, l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré.”

Aux termes de l’article L.124-3 alinéa premier du même code, “Le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable”.

Sur les demandes dirigées à l’encontre de la société AXA France IARD

La société AXA FRANCE IARD demande au tribunal de débouter M. [R] de ses demandes de condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et des assureurs au paiement des sommes de 48.103 euros TTC réactualisé, 60.881,25 euros au titre du préjudice de jouissance, 4.335 euros au titre des frais de relogement, 5.000 euros au titre du préjudice moral, et de juger que sa condamnation ne saurait excéder la somme de 33.153,50 euros sous réserve de la franchise contractuelle opposable aux tiers.

Elle fait valoir que, si elle entend garantir son assuré des suites du premier désordre, pour lequel elle a déjà versé une indemnité de 5.768,40 euros, elle n’entend pas prendre en charge le préjudice de jouissance au-delà de la période comprise entre l’apparition des premiers désordres et la reprise de l’étanchéité en septembre 2018, la garantie “dégâts des eaux” n’étant pas mobilisable s’agissant de la seconde série de désordres provoqués par le nettoyage de la chaufferie et des appareils qu’elle contient.

Aux termes des conditions générales du contrat d’assurance “Multirisque Immeuble” souscrit par le syndicat des copropriétaires auprès de la société AXA France IARD (page 8, alinéa 18), sont garantis “les dommages et les responsabilités résultant directement des événements suivants :
* Ruptures, fuites, débordements accidentels provenant exclusivement :
– des canalisations non enterrées d’adduction et de distribution d’eau froide ou chaude, d’évacuation des eaux pluviales, ménagères et de vidange ainsi que des installations sanitaires et de chauffage faisant partie des installations fixes,
– des chéneaux et des gouttières,
– des appareils à effet d’eau ;
* Infiltrations accidentelles des eaux de pluie et de la neige à travers la toiture, les ciels vitrés, les toitures en terrasses et les balcons formant terrasses.
* Infiltrations par les joints d’étanchéité aux pourtours des installations sanitaires et au travers des carrelages.
* Recherche de fuites consécutive à un dommage garanti (selon la définition alinéa 121).
* Intervention des secours publics et des mesures de sauvetage.”

Il n’est pas contesté par la société AXA FRANCE IARD que le premier dégât des eaux dans l’appartement de M. [R] intervenu le 18 janvier 2018 est couvert par le contrat Multirisque Immeuble souscrit par le syndicat des copropriétaires.

En revanche, comme elle le soutient à bon droit, les désordres postérieurs aux travaux de réfection du revêtement de l’étanchéité de la toiture terrasse, ne résultent pas d’infiltrations accidentelles des eaux de pluie et de la neige.

Le syndicat des copropriétaires soutient que ces désordres relèvent de la garantie pour les fuites accidentelles provenant des appareils à effet d’eau, en ce que l’eau provient du robinet présent sur la toiture terrasse et nécessaire à l’entretien de la chaufferie.

Toutefois, il convient de relever que les infiltrations ne trouvent pas leur origine dans une fuite accidentelle qui proviendrait dudit robinet, dont la qualification d’appareil à effet d’eau est discutable, mais dans la défaillance au droit du dormant de la porte d’accès à la chaufferie située sur le toit terrasse.

La garantie de la société AXA FRANCE IARD n’est donc pas due pour les infiltrations postérieures aux travaux de réfection du revêtement de l’étanchéité de la toiture terrasse.

Si lesdites infiltrations n’ont pas véritablement aggravé les désordres causés par le premier dégât des eaux, de sorte que la société AXA FRANCE IARD doit être condamnée in solidum avec le syndicat des copropriétaires s’agissant des travaux de reprise des désordres causés à l’appartement du demandeur, à hauteur de 33.050,80 euros – sous réserve de la franchise contractuelle opposable aux tiers -, elles ont manifestement aggravé le préjudice du jouissance du demandeur qui n’a pu faire procéder à ces travaux.

En effet, à défaut de survenance des infiltrations postérieures aux travaux de réfection du revêtement de l’étanchéité de la toiture terrasse, M. [R] aurait pu faire réaliser les travaux de reprise des désordres dans son appartement dès le mois de novembre 2018, les travaux sur la toiture terrasse ayant été réceptionnés en octobre 2018.

Il en résulte que s’agissant du préjudice de jouissance subi par M. [R], la condamnation in solidum de la société AXA FRANCE IARD avec le syndicat des copropriétaires sera circonscrite à une période de 10 mois (janvier 2018 – novembre 2018), soit un montant de 19,1 x 50% x 85m2 x 10 mois =
8.117,50 euros, sous réserve de la franchise contractuelle opposable aux tiers.

Pour le surplus, soit 60.069,50 euros (68.187- 8.117,50) le syndicat des copropriétaires sera seul condamné.

La société AXA FRANCE IARD sera en revanche condamnée in solidum avec le syndicat des copropriétaires s’agissant des frais de relogement de M. [R], à hauteur de 3.000 euros, dans la mesure où ces frais auraient été exposés y compris si le demandeur avait pu faire procéder aux travaux de reprise de son appartement dès le mois de novembre 2018.

S’agissant de l’indemnisation du préjudice moral de M. [R], ce dernier sera débouté de sa demande formulée à l’encontre de la société AXA France IARD, ce préjudice étant, comme exposé ci-dessus, lié aux diligences insuffisantes du syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, pour effectuer les travaux de réparation du bloc porte de la chaufferie.

Sur les demandes dirigées à l’encontre de la MACIF

La MACIF demande au tribunal de débouter M. [R] de ses demandes de condamnation in solidum formulées à son encontre tant qu’il n’a pas été justifié par le syndicat de la réalisation des travaux dans la station de chauffage, partie commune.

Elle fait valoir qu’il résulte des conditions générales du contrat d’assurance souscrit auprès de la MACIF par M. [R] pour habitation – résidence principale que sont exclues les prises en charge des conséquences des dégâts des eaux lorsqu’ils résultent de la non-réalisation des travaux nécessaires pour supprimer la cause d’infiltration dès la première apparition des dommages.

S’il est en effet prévu page 23 des conditions générales que sont exclus de la garantie “les dommages résultant de la non réalisation des travaux nécessaires pour supprimer la cause d’infiltrations dès la première apparition des dommages et dont l’assuré a la charge”, il convient de relever que le syndicat des copropriétaires produit aux débats une facture de la société MPR dont il résulte que les travaux de remplacement du bloc porte de la chaufferie ont été effectués au mois d’avril 2023, de sorte que les travaux nécessaires pour supprimer la cause d’infiltration sont désormais réalisés.

Dans ces conditions, la MACIF, assureur habitation de M. [R], sera condamnée in solidum avec le syndicat des copropriétaires et la société AXA FRANCE IARD, à verser au demandeur la somme de 33.050,80 euros correspondant au montant des travaux de reprise dans son appartement, ce sous réserve de la franchise contractuelle.

Elle sera également condamnée in solidum avec le syndicat des copropriétaires et la société AXA FRANCE IARD à verser au demandeur la somme de
3.000 euros au titre de ses frais de relogement pendant les travaux, cette garantie étant prévue par les conditions générales du contrat d’assurance habitation (page 30, article 15), ce sous réserve de la franchise contractuelle.

En revanche, s’agissant du préjudice de jouissance subi par le demandeur, il y a lieu de débouter ce dernier de sa demande dirigée contre la MACIF en ce que cette dernière ne pouvait financer les travaux dans son appartement tant qu’il n’était pas justifié que la cause des infiltrations n’était pas définitivement résolue.

De même, M. [R] sera débouté de sa demande à l’encontre de la MACIF s’agissant de son préjudice moral, ce préjudice étant lié aux diligences insuffisantes du syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice.

Sur les appels en garantie

Sur l’appel en garantie de la société AXA FRANCE IARD par le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires sollicite la garantie pleine et entière de la compagnie AXA FRANCE IARD au titre des demandes formées à son encontre par M. [R].

Il fait valoir que sa responsabilité est couverte par une assurance Multirisque Immeuble souscrite auprès de cette compagnie d’assurances sous le numéro de contrat 2865946404 et qu’au titre des conditions particulières du contrat sont garantis les dégâts des eaux, en ce compris ceux provenant des appareils à effet d’eau, ce qui est le cas en l’espèce puisque l’eau provient du robinet présent sur la toiture terrasse et nécessaire à l’entretien de la chaufferie.

Comme développé plus avant, seul le premier dégât des eaux intervenu le
18 janvier 2018 dans l’appartement de M. [R] est couvert par le contrat Multirisque Immeuble souscrit par le syndicat des copropriétaires auprès de la société AXA FRANCE IARD, les infiltrations postérieures aux travaux de réfection du revêtement de l’étanchéité de la toiture terrasse n’étant pas couvertes, s’agissant d’infiltrations liées à la défaillance du bloc porte de la chaufferie.

Dans ces conditions, et conformément aux développements qui précèdent sur la mise en cause de la société AXA FRANCE IARD, cette dernière sera condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires dans la limite des sommes suivantes :
– 33.050,80 euros au titre des travaux de reprise des désordres,
– 8.117,50 euros au titre du préjudice de jouissance subi par M. [R] entre le mois de janvier 2018 et le mois de novembre 2018,
– 3.000 euros au titre des frais de relogement,
sous réserve de la franchise contractuelle.

Les demandes du syndicat des copropriétaires dirigées contre la société AXA FRANCE IARD seront rejetées pour le surplus.

Sur l’appel en garantie du syndicat des copropriétaires et de la société AXA FRANCE IARD par la MACIF

La MACIF sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires et de la société AXA France IARD à la relever et garantir de toutes les sommes auxquelles elle pourrait être condamnée au titre de la reprise des embellissements de l’appartement sinistré.

Le syndicat des copropriétaires étant déclaré responsable des dommages subis par le demandeur, et la société AXA FRANCE IARD étant condamnée, en sa qualité d’assureur Multirisque Immeuble, à garantir ce dernier des condamnations prononcées notamment au titre des travaux de reprise des désordres et au titre des frais de relogement, il y a lieu de faire droit à la demande de la MACIF, simple assureur habitation de M. [R].

Le syndicat des copropriétaires et la société AXA France IARD seront donc condamnés à relever et garantir la MACIF des condamnations prononcées à son encontre, sous réserve de la franchise contractuelle s’agissant de la société AXA FRANCE IARD.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Le syndicat des copropriétaires, la société AXA FRANCE IARD et la MACIF, qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris les frais d’expertise.

Il n’y a lieu à aucun recouvrement direct par application de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Le syndicat des copropriétaires et la société AXA FRANCE IARD seront condamnés in solidum à verser la somme de 4.000 euros à M. [R] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires et la société AXA FRANCE IARD seront par ailleurs condamnés à verser la somme de 2.000 euros à la MACIF sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Sur la demande de M. [R] tendant à se voir dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, alinéas 6 et 7 “Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.”

En l’espèce il n’y a pas lieu d’en décider autrement, de sorte que M. [R] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la société AXA FRANCE IARD, ès qualités d’assureur Multirisque Immeuble du syndicat des copropriétaires, et la MACIF, ès qualités d’assureur habitation de M. [U] [N] [R], à verser à M. [U] [N] [R] la somme de 33.050,80 euros au titre des travaux de reprise des désordres de son appartement, sous réserve des franchises contractuelles respectives de la société AXA FRANCE IARD et de la MACIF,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, et la société AXA FRANCE IARD, ès qualités d’assureur Multirisque Immeuble du syndicat des copropriétaires, à verser à M. [U] [N] [R] la somme de 8.117,50 euros au titre de son préjudice de jouissance entre les mois de janvier 2018 et octobre 2018, sous réserve de la franchise contractuelle de la société AXA France IARD,

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, à verser à M. [U] [N] [R] la somme de 60.069,50 euros au titre de son préjudice de jouissance postérieur, arrêté à la date de la présente décision,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la société AXA FRANCE IARD, ès qualités d’assureur Multirisque Immeuble du syndicat des copropriétaires, et la MACIF, ès qualités d’assureur habitation de M. [U] [N] [R], à verser à M. [U] [N] [R] la somme de 3.000 euros au titre de ses frais de relogement pendant les travaux, sous réserve des franchises contractuelles respectives de la société AXA FRANCE IARD et de la MACIF,

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, à verser à M. [U] [N] [R] la somme de 5.000 euros au titre de son préjudice moral,

Condamne la société AXA FRANCE IARD à garantir, en sa qualité d’assureur Multirisque Immeuble, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, des condamnations suivantes :
*au titre des travaux de reprise des désordres de l’appartement de M. [U] [N] [R] pour une somme de 33.050,80 euros,
* au titre du préjudice de jouissance de M. [U] [N] [R] pour la somme de 8.117,50 euros,
* au titre des frais de relogement de M. [U] [N] [R] pour la somme de 3.000 euros,
sous réserve de la franchise contractuelle,

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, et la société AXA FRANCE IARD, en sa qualité d’assureur multirisques immeuble
du syndicat des copropriétaires, à garantir la MACIF des condamnations suivantes :
*au titre des travaux de reprise des désordres de l’appartement de M. [U] [N] [R] pour une somme de 33.050,80 euros,
* au titre des frais de relogement de M. [U] [N] [R] pour la somme de 3.000 euros,
sous réserve de la franchise contractuelle opposable aux tiers s’agissant de la société AXA France IARD,

Rejette toutes demandes plus amples et contraires,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la société AXA FRANCE IARD et la MACIF, aux dépens, en ce compris les frais d’expertise,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, et la société AXA FRANCE IARD à verser la somme de 4.000 euros à M. [U] [N] [R] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, et la société AXA FRANCE IARD à à verser la somme de 2.000 euros à la MACIF sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Dit que M. [U] [N] [R] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 FÉVRIER 2025 par M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY