[1] Copie conforme délivrée
le : 06/02/2025
à : Madame [Z] [C] épouse [P]

Copie exécutoire délivrée
le : 06/02/2025
à : Maître Florent GUYON

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 24/09300
N° Portalis 352J-W-B7I-C575L

N° MINUTE : 3/2025

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 06 février 2025

DEMANDERESSE
Madame [H] [E] épouse [J], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Florent GUYON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0517

DÉFENDERESSE
Madame [Z] [C] épouse [P], demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 16 décembre 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 06 février 2025 par Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière

Décision du 06 février 2025
PCP JCP référé – N° RG 24/09300 – N° Portalis 352J-W-B7I-C575L

Par contrat du 18 février 2024, Mme [H] [E] épouse [J] a donné à bail à M. [M] [T] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], lot n° 16, pour un loyer de 1850 € et 150 € de charges.
Le même 18 février 2024, Mme [Z] [C] épouse [P] a signé un acte de caution solidaire distinct à hauteur de 24.000 € avec renonciation au bénéfice de discussion et de division.

Les échéances de loyer et de charges n’étant pas régulièrement payées par M. [M] [T] plusieurs courriers recommandés ont été adressés à Mme [Z] [P], qui a réglé des impayés le 25 mai 2024 (avril) et le 18 juin 2024 (mai).
M. [M] [T] a ensuite réglé les échéances de juin à octobre 2024 de nombreux jours après leur exigibilité.

Par courrier recommandé du 3 juillet 2024, Mme [H] [E] épouse [J] a mis en demeure M. [M] [T].
Par courrier recommandé du 4 juillet 2024, Mme [H] [E] épouse [J] a dénoncé et mis en demeure Mme [Z] [P].

Par acte de commissaire de justice du 5 août 2024, Mme [H] [E] épouse [J] a assigné en référé Mme [Z] [P] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit et au visa de l’article 835 al. 2 du code de procédure civile et des articles 2288, 2305 et 2306 du code civil, de voir :
– juger compétent le juge des contentieux de la protection près le tribunal de Paris statuant en référé,
– condamner Mme [Z] [P] au paiement de l’arriéré de loyer et de charges courants par une provision de 2000 € outre, à parfaire, les loyers impayés à la date de la décision,
– condamner Mme [Z] [P] au paiement d’une indemnité provisionnelle de 2250 € au titre de sa résistance abusive durant les neuf premiers mois,
En tout état de cause,
– condamner Mme [Z] [P] au paiement d’une somme de 2500 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens comportant le coût de la signification du 3 juillet 2024.

A l’audience du 15 novembre 2024, Mme [H] [E] épouse [J] s’est référée à ses écritures du 26 novembre 2024 en précisant que le mois de novembre 2024 n’avait pas été payé.
Elle explique que la caution Mme [Z] [P] reste encore tenue à concurrence de 20.000 € compte tenu des 4000 € déjà payés. Elle précise que la caution fait obstacle à l’exécution de son engagement alors qu’elle dispose de revenus conséquents et d’un patrimoine substantiel, étant associée et co-gérante de deux sociétés civiles.
Mme [H] [E] épouse [J] demande la condamnation de la caution en deniers et quittance.

Mme [Z] [P], assignée à étude, n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 6 février 2024.

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
I. Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article L. 213-4-4, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.

En l’espèce, le juge des contentieux de a protection a vocation a connaitre d’une action en paiement dirigée par un bailleur au titre d’un arriéré locatif contre la personne ayant signé un acte de cautionnement au soutien d’un bail locatif.

II. Sur la demande en paiement de l’arriéré

En application de l’article 835 du code civil , Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.
L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.
Aux termes de l’article 22-1 dernier alinéa de la loi du 6 juillet 1989, la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article (faculté de résiliation unilatérale en cas de cautionnement à durée indéterminée). La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.
En l’espèce, l’acte de caution solidaire du 18 février 2024 , soumis aux dispositions applicables aux actes conclus à partir du 25 novembre 2018, répond à ces différents paramètres et montre que Mme [Z] [P] s’est portée caution pour le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation dues par le locataire M. [M] [T] pour une durée jusqu’au 17 février 2027, dans la limite de 24.000 euros.
L’acte de cautionnement est donc régulier.
Mme [Z] [P] y renonce au bénéfice de discussion qui lui permettrait d’opposer aux poursuites dirigées contre elle des poursuites préalables contre le locataire M. [M] [T].
De plus, la mise en demeure de payer par signification de courrier du 3 juillet 2024, a été régulièrement dénoncé à la caution par LRAR du 3 juillet 2024.
Il ressort de l’audience que M. [M] [T] reste devoir à Mme [H] [E] épouse [J] une somme de 2000 euros au titre de son arriéré de loyers et charges consistant en l’échéance du 1er novembre 2024.
En conséquence, il convient de condamner Mme [Z] [P] à payer à Mme [H] [E] épouse [J] la somme provisionnelle de 2.000 euros au titre du loyer de novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du jugement, l’assignation du 5 août 2024 ne pouvant valoir comme point de départ car ne pouvant viser l’échéance de novembre alors non exigible, nonobstant les paiements intervenus depuis sur les sommes qui étaient alors dues.

III. Sur la demande au titre de la résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En application de l’article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.
Si le caractère abusif de la résistance au paiement ne peut résulter du seul défaut de paiement, une réitération significative de cette attitude dénotant la mauvaise foi peut amener à la caractériser.

En l’espèce, la demanderesse justifie par lettres et courriels que Mme [Z] [P], saisie au titre de son cautionnement suite à des impayés du locataire, a payé :
– le loyer d’avril le 25 mai 2024, 55 jours après.
– le loyer de mai le 18 juin 2024, 48 jours après.
– le loyer de novembre était impayé au 16 novembre 2024, date de l’audience.

En revanche la demanderesse ne justifie pas que Mme [Z] [P] aurait refusé purement et simplement de payer les échéances de juin à octobre, celles-là réglées par le locataire ainsi qu’il sied à un rapport locatif normal, quoique tardivement.

La résistance abusive au paiement est ainsi caractérisée de manière non sérieusement contestable à au moins trois reprises depuis l’entrée en vigueur des deux contrats en février 2024, malgré la renonciation de la caution au bénéfice de discussion et malgré les deux assignations successives, sachant que Mme [Z] [P] n’était ni présente ni représentée aux audiences du 22 octobre et du 16 décembre 2024, ce qui ne joue pas en faveur de sa bonne foi.
Par ailleurs, il est établi un préjudice distinct des intérêts moratoires résultant du retard de paiement par la nécessité pour la propriétaire de devoir consacrer du temps chaque mois à relancer locataire et caution par voie de lettre et de conseil, outre la tracasserie morale anticipée et renouvelée de cette démarche, alors même que l’engagement de la caution a pour but de palier aux défaillances du locataire, en particulier lorsque le bailleur personne physique doit garantir l’encaissement immédiat des loyers afin d’assurer ses propres charges.

La somme réclamée de 2.250 € n’étant pas justifié dans son quantum, il sera alloué à Mme [H] [E] épouse [J] une indemnité provisionnelle de 500 € au titre de la résistance au paiement subi depuis le début de la période locative en février 2024 jusqu’en novembre 2024.

IV. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :
Il y a lieu de condamner Mme [Z] [P] aux entiers dépens qui comprendront le coût de signification du 3 juillet 2024 au locataire, la caution s’étant engagée également au titre des frais de procédure.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :
Il y a lieu de condamner Mme [Z] [P] à payer la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance réputé contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

CONDAMNE Mme [Z] [P] en sa qualité de caution solidaire à payer à Mme [H] [E] épouse [J], en deniers ou en quittance, la somme de 2.000 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 16 décembre 2024, date de l’audience, échéance de novembre incluse, ainsi que de toute somme due au titre de loyers et de charges qui seraient impayés à la date de la présente décision, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

CONDAMNE Mme [Z] [P] à payer à Mme [H] [E] épouse [J] la somme de 500 euros au titre de la résistance abusive,

DEBOUTE Mme [H] [E] épouse [J] du surplus de ses prétentions,

CONDAMNE Mme [Z] [P] aux dépens, qui comprendront le coût de signification du 3 juillet 2024.

CONDAMNE Mme [Z] [P] à payer à la MME [H] [E] épouse [J] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

La Greffière, Le Juge,