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N° RG 24/03899 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YHJV

JUGEMENT

DU : 03 Février 2025

Société LILLE METROPOLE HABITAT – OPH DE LA METROPOLE EURO PEENNE DE LILLE

C/

[H] [M]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 03 Février 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Société LILLE METROPOLE HABITAT – OPH DE LA METROPOLE EURO PEENNE DE LILLE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [H] [M], demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Amélie MACHEZ, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 16 Décembre 2024

Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 03 Février 2025, date indiquée à l’issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 24/3899 PAGE

Par acte sous seing privé du 27 janvier 2014 avec effet au 1er mars 2014, l’office public de l’habitat Lille Métropole Habitat (ci-après désigné Lille Métropole Habitat) a donné à bail à Mme [H] [M], pour une durée initiale d’un mois renouvelable par tacite reconduction, un appartement n° 31 situé au 3ème étage du [Adresse 4] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initial de 492,74 euros, provision sur charges comprise.

Par acte de commissaire de justice du 13 octobre 2023, Lille Métropole Habitat a fait délivrer à Mme [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail afin d’obtenir le paiement de la somme de 1 687,86 euros dont 1 563,27 euros à titre principal au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice du même jour, Lille Métropole Habitat a fait signifier à la section des aides publiques au logement de la CAF du Nord son courrier du 2 octobre 2023 aux termes duquel elle indique que Mme [M] est redevable d’une somme de 2 021,57 euros.

Par acte de commissaire de justice du 28 mars 2024, Lille Métropole Habitat a fait assigner Mme [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin de voir constater, à défaut prononcer la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de Mme [M] et la voir condamner à lui payer les loyers et charges impayés ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.

Cette assignation a été notifiée par voie électronique au représentant de l’Etat dans le département du Nord le 29 mars 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 juin 2024, renvoyée pour permettre les échanges d’écritures et finalement retenue à l’audience du 16 décembre 2024.

A cette audience, Lille Métropole Habitat, représenté par son conseil, s’en est rapporté aux demandes contenues dans ses dernières écritures aux termes desquelles il sollicite de voir, au visa des articles 1728 et suivants du code civil, de la loi du 6 juillet 1989, notamment son article 24, des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile :
rejeter les demandes de Mme [M],constater ou à défaut prononcer la résiliation du contrat de location, et ordonner en conséquence l’expulsion de Mme [M] et de tous occupants de son chef,condamner Mme [M] à lui payer la somme de 7 425,35 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 27 novembre 2024,condamner Mme [M] à lui payer les loyers échus entre le 27 novembre 2024 et le jour où la résiliation sera prononcéecondamner Mme [M] au paiement d’une indemnité d’occupation évaluée au montant du loyer à compter de la résiliation jusqu’au jour de son expulsion,dire que l’indemnité d’occupation sera réévaluée dans les mêmes termes et conditions que le loyer contractuel au titre de l’indexation,condamner Mme [M] au paiement d’une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner Mme [M] aux dépens.

Au soutien, Lille Métropole Habitat fait valoir que Mme [M] ne démontre pas la réalité des désordres qu’elle allègue ; qu’elle est systématiquement absente depuis 2022 lorsque des techniciens doivent effectuer des interventions d’entretien.
Il ajoute qu’il s’oppose à tout délai de paiement dans la mesure où Mme [M] n’effectue aucun règlement depuis le mois de mars 2024.

Mme [M], représentée par son conseil, s’en est rapportée aux demandes contenues dans ses dernières écritures aux termes desquelles elle sollicite de voir, au visa des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1343-5 du code civil, 1348 du code civil, 1719 et l’ancien article 1147 du code civil :
condamner l’EPIC LMH à lui payer la somme de 1 837,50 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi,suspendre la clause résolutoire,ordonner la compensation judiciaire des sommes dues de part et d’autre,lui accorder des délais de paiement sur 36 mois,rejeter les autres demandes de l’EPIC LMH,condamner l’EPIC LMH aux entiers frais et dépens.

RG : 24/3899 PAGE

Au soutien, elle fait valoir que sa dette locative s’est formée puis aggravée par des circonstances étrangères à sa volonté liées à son état de santé et aux différents changements dans sa vie professionnelle ; qu’elle était sans emploi et avait pour seul revenu le RSA et la prime d’activité ; qu’elle contribue à l’entretien et à l’éducation de son enfant de 16 ans à hauteur de 50 euros par mois et bénéficie d’un droit de visite et d’hébergement classique ; qu’elle a débuté un nouvel emploi depuis le 1er octobre 2024.

Elle ajoute que le 27 décembre 2023, elle a prévenu Lille Métropole Habitat des désordres affectant l’appartement, notamment l’absence d’eau dans les toilettes ; qu’une intervention a été réalisée sur la chaudière le 31 mai 2024 mais que la fuite n’a pu être réparée car une pièce doit être commandée ; qu’elle n’a plus ni eau chaude ni chauffage depuis l’hiver dernier ; que le montant de l’indemnisation qu’elle sollicite correspond à la moitié du loyer pendant 7 mois

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 3 février 2025.

Sur la recevabilité à agir en constat de la résiliation du bail et en expulsion

Lille Métropole Habitat justifie avoir, par lettre du 2 octobre 2023 signifiée à la section des aides publiques au logement de la CAF du Nord, informé celle-ci de la dette de Mme [M] d’un montant de 2 021,57 euros, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Lille Métropole Habitat justifie également avoir notifié au préfet du Nord, le 29 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Lille Métropole Habitat est donc recevable à agir en constat de la résiliation du bail et expulsion.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la date à laquelle le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré, dispose que “ Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.”

En l’espèce, le contrat de bail du 27 janvier 2014 stipule une clause résolutoire (article 7) rédigée dans le même sens mais qui vise un délai de deux mois.

C’est donc ce délai qu’il convient d’appliquer.

Lille Métropole Habitat justifie avoir, par acte de commissaire de justice du 13 octobre 2023, fait délivrer à Mme [M] un commandement de payer visant cette clause résolutoire afin d’obtenir le règlement de la somme de 1 563,27 euros à titre principal au titre des loyers et charges impayés.

Il ressort de la lecture du décompte arrêté au 27 novembre 2024 produit par le bailleur que l’intégralité des causes du commandement de payer n’a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant sa délivrance.

Mme [M] ne démontre pas que le logement aurait été affecté de désordres si importants qu’il y aurait eu impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 14 décembre 2023.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, d’après le décompte arrêté au 27 novembre 2024 produit par Lille Métropole Habitat, Mme [M] est redevable d’une somme de 7 425,35 euros.

Il ressort également de ce décompte que Mme [M] n’a effectué aucun règlement depuis le 26 mars 2024.

Il y a donc lieu de rejeter la demande de Mme [M] tendant à obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire et de prononcer son expulsion selon les modalités précisées dans le dispositif du présent jugement.

Sur les sommes dues

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail est réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation due de la résiliation à la libération des lieux et équivalente au loyer, provision sur charges comprises.

En l’espèce, Mme [M] occupe toujours les lieux.
Il convient donc de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 524,30 euros qui correspond au loyer actuel, provisions sur charges comprises.
Par ailleurs, d’après le décompte arrêté au 27 novembre 2024 produit par Lille Métropole Habitat, Mme [M] est redevable d’une somme de 7 233,37 euros, déduction faite des frais de procédure de 67,39 euros du 28 février 2023 et de 124,59 euros du 31 octobre 2023.

Mme [M] sera donc condamnée à payer à Lille Métropole Habitat la somme de 7 233,37 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 27 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 1 563,27 euros à compter du 13 octobre 2023 et du présent jugement pour le surplus.

Mme [M] ne justifie que d’un contrat à durée déterminée en tant qu’agent de tri qui se termine le 4 janvier 2025.

Elle ne justifie pas être en mesure de s’acquitter de sa dette en 24 mensualités, en sus de frais d’hébergement courants.

Il y a donc lieu de rejeter la demande de délais de paiement qu’elle présente.

Par ailleurs, afin de réparer le préjudice découlant pour Lille Métropole Habitat de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, Mme [M] sera condamnée à lui payer l’indemnité mensuelle d’occupation de 524,30 euros jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Par ailleurs, aux termes du même article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée n’est pas produit.
Au soutien de sa demande, Mme [M] se contente de produire trois courriels qu’elle a adressé à Lille Métropole Habitat et qui sont tous postérieurs à la date de résiliation du bail :
un courriel du 27 décembre 2023 aux termes duquel elle indique que l’entretien de la chaudière a été effectué mais que trois filtres d’aération de fenêtres doivent être changés, que la VMC dysfonctionne, qu’il n’y a pas d’eau dans les toilettes malgré de précédents signalements, que le radiateur dans la salle principale ne s’allume plus depuis plusieurs semaines, que les mitigeurs d’évier, de baignoire et de lavabos sont à changer, que le porte-pommeau de douche est manquant et que les bouchons d’évier, de lavabo et de baignoire sont à changer,
un courriel du 31 mai 2024 aux termes duquel Mme [M] confirme sa présence pour une intervention le jour même pour la fuite sur la chaudière. Il ressort d’un courriel du 21 juin 2024 qu’à cette date, une pièce était toujours en commande,deux courriels de relance des 23 juillet 2024 et 4 septembre 2024 pour savoir quand l’eau sera rétablie dans les WC et pour obtenir le changement du filtre de la chaudièreCes courriels ne font donc que reprendre les doléances de Mme [M] sans que celles-ci ne soient objectivées par aucune pièce.
Pour sa part, Lille Métropole Habitat justifie des interventions ou tentatives d’intervention suivantes :
31 janvier 2024 : fuite goutte à goutte de la chaudière et bruit
6 mars 2024 : pas d’eau chaude ni de chauffage et fuite14 mars 2024 : remplacement de la pompe et de la filerie de la chaudière29 mai 2024 : fuite sur la chaudière31 mai 2024 : fuite sur la chaudière29 juillet 2024 : entretien chaudière : Mme [M] était absente2 août 2024 : panne totale de chauffage et eau chaude : Mme [M] était absente22 octobre 2024 : panne totale de chauffage et eau chaude : Mme [M] était absente23 octobre 2024 : panne totale de chauffage et eau chaude : pièces à commanderSi ces fiches d’intervention mettent en évidence une panne récurrente de la chaudière, elles sont toutes postérieures à la résiliation du bail, date à partir de laquelle Mme [M] occupait sans droit ni titre le logement.
La demande de dommages et intérêts présentée par Mme [M] sera donc rejetée.
Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [M] qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail du 13 octobre 2023.

Compte tenu de la situation respective des parties, la demande présentée par Lille Métropole Habitat au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Enfin, en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort,

DECLARE l’office public de l’habitat Lille Métropole Habitat recevable en son action;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 27 janvier 2014 conclu entre l’office public de l’habitat Lille Métropole Habitat et Mme [H] [M], relatif à un appartement n° 31 situé au 3ème étage du [Adresse 4] à [Localité 6],,étaient réunies à compter du 14 décembre 2023 ;

ORDONNE à défaut pour Mme [H] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion des lieux sus-désignés ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier;

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due de la résiliation du bail à la libération du logement à la somme de 524,30 euros ;
CONDAMNE Mme [H] [M] à payer à l’office public de l’habitat Lille Métropole Habitat la somme de 7 233,37 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 27 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 1 563,27 euros à compter du 13 octobre 2023 et du présent jugement pour le surplus.

CONDAMNE Mme [H] [M] à payer à l’office public de l’habitat Lille Métropole Habitat une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 524,30 euros à compter du mois de novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux;
RAPPELLE à Mme [H] [M] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE
Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 5]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information;

REJETTE les autres demandes ;

CONDAMNE Mme [H] [M] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 13 octobre 2023;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 3 février 2025 par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LA JUGE
D.AGANOGLU M.COCQUEREL