TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE STRASBOURG
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 6]

11ème civ. S1

N° RG 24/03614
N° Portalis DB2E-W-B7I-MWMI

Minute n°25/

Copie exec. à :
– Me Grégoire FAURE
– M. et Mme [H]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU
31 JANVIER 2025

DEMANDERESSE :

Madame [G] [S] épouse [M]
née le 09 février 1961 à [Localité 6] (67)
demeurant [Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Grégoire FAURE, substitué par Me Tristan PFEIFFER, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 163

DEFENDEURS :

Madame [D] [H]
demeurant [Adresse 2]
non comparante, non représentée

Monsieur [A] [H]
demeurant [Adresse 2]
non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection
Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :
A l’audience publique du 26 Novembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 31 Janvier 2025.

JUGEMENT :
Réputé contradictoire en premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 24 décembre 2019, Monsieur [Z] [S] a donné à bail à Monsieur [A] [H] un appartement sis [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 750 euros outre 200 euros de provision pour charges.

Madame [G] [S] épouse [M] est venue aux droits de Monsieur [Z] [S] suite au décès de ce dernier le 27 août 2021.

Elle a assigné Monsieur [A] [H] et Madame [D] [H] une première fois le 22 septembre 2022 aux fins notamment de résiliation du contrat de bail et d’expulsion des occupants suite à des impayés de loyers et de charges. Elle s’est désistée de ses demandes, les locataires ayant apuré leur dette locative. Le jugement constatant son désistement a fait état de ce que Madame [D] [H] était titulaire du bail par application des dispositions de l’article 1751 du code civil et redevable du loyer par application de l’article 220 du même code.

Par courrier du 12 mars 2024, Madame [G] [S] épouse [M] mettait Monsieur [A] [H] en demeure de payer la somme de 3 194,35 euros au titre des arriérés de loyers et charges de juillet 2023 à mars 2004.

Le 19 mars 2024, par l’intermédiaire de son conseil, Madame [G] [S] épouse [M] a mis les locataires en demeure de payer la somme de 3 194,35 euros au titre des arriérés de loyers et charges de juillet 2023 à mars 2024. Le courrier recommandé revenait avec pli avisé non réclamé, ledit courrier était également envoyé aux locataires par mail du même jour.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 avril 2024, Madame [G] [S] épouse [M] a fait assigner Monsieur [A] [H] et Madame [D] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg et demande de :
prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner solidairement les locataires à payer la somme de 3 209,80 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois d’avril 2024,condamner solidairement les locataires à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers indexé et charges et ce, à compter du mois de mai 2024 et jusqu’à la libération complète des lieux,condamner solidairement les locataires à payer une somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral occasionné par leur comportement d’obstruction à la commercialisation du bien,condamner solidairement les locataires à payer la somme de 1 500 euros euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,condamner conjointement les locataires en tous les frais et dépens de la procédure.
L’assignation aux fins de résiliation judiciaire du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 15 avril 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 26 novembre 2024.

A cette audience, Madame [G] [S] épouse [M], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.
Elle fait valoir que c’est la seconde procédure en résiliation judiciaire qu’elle est amenée à intenter contre les locataires en raison d’impayés de loyers et de charges, que si les locataires avaient régularisé la situation lors de la première procédure, ils ont à nouveau constitué une dette locative la contraignant à mettre en vente le logement qu’ils occupent, que dans ce cadre, les locataires n’ont pas donné suite aux différentes tentatives de visites de l’agence immobilière qu’elle a mandatée pour vendre son bien ; que le comportement fautif des locataires justifie non seulement la résiliation du contrat de bail mais également l’allocation de dommages-intérêts.
Elle indique à l’audience que le paiement du loyer courant n’est pas repris.

Cités par actes séparés délivrés par dépôt à l’étude, Monsieur [A] [H] et Madame [D] [H] ne comparaissent pas.

Il est donné lecture par le tribunal des conclusions de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives.

L’affaire est mise en délibéré au 31 janvier 2025.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il n’est pas contesté que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d’habitation principale. Il est soumis aux principes issues de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

I. Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III et IV de la loi du 6 juillet 1989 modifiée prévoient qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation tendant à la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 15 avril 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 26 novembre 2024.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales
Sur le paiement de l’arriéré locatif
Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort des pièces fournies qu’au 11 avril 2024, la dette locative de Monsieur [A] [H] et Madame [D] [H] s’élève à la somme de 3 209,80 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois d’avril 2024 inclus, soit :
624 euros d’arriérés de loyer de juillet à décembre 2023,523,45 euros d’arriérés de loyer pour le mois de janvier 2024,1 646,90 euros pour les loyers de février et mars 2024 (2 x 823,45 euros),400 euros d’avance sur charges pour les mois de février et mars 2024 (2 x 200 euros),823,45 euros pour le loyer d’avril 2024,200 euros d’avance sur charge pour avril 2024,que le décompte fourni par la bailleresse prend également en compte 600 euros versés par les locataires en avril 2024 ainsi que 408 euros versés par la CAF.

Il convient donc de condamner solidairement les locataires au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la résiliation
Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, l’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave des locataires à leurs obligations, de sorte que les conditions d’une résiliation judiciaire sont réunies.

Sur la demande de dommages-intérêts
Madame [G] [S] épouse [M] fait valoir que le comportement des défendeurs lui occasionne un préjudice moral dès lors qu’il tendent à entraver son souhait de réorganiser son patrimoine et de céder le bien immobilier qui sera réparé par l’allocation de dommages-intérêts. Elle souligne qu’elle a informé les locataires du congé pour vente.

Elle verse aux débats un courriel d’un agent immobilier en date du 12 mars 2024 dont le destinataire est « [Courriel 5] » indiquant que suite à un premier échange téléphonique le 5 mars 2024 et les messages de relances par textos, il souhaiterait que Monsieur [H] revienne vers lui et indique que « 30 minutes suffiront pour ma visite ». Elle verse également aux débats une attestation du même agent immobilier du 9 avril 2024 adressé à la bailleresse indiquant qu’après un premier contact le 5 mars 2024, le locataire s’était engagé à lui proposer différents créneaux pour une visite du logement mais n’est jamais revenu vers lui malgré ses relances téléphoniques et textos.

L’ensemble de ces éléments ne sont pas suffisants à caractériser que les locataires ont volontairement tenté d’entraver les démarches de Madame [G] [S] épouse [M], le préjudice qu’elle allègue n’est pas davantage justifié.

III. Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [A] [H] et Madame [D] [H] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés conjointement aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [G] [S] épouse [M] et en l’absence d’éléments sur la situation financière des défendeurs, Monsieur [A] [H] et Madame [D] [H] seront condamnés in solidum à verser à la demanderesse la somme de 700 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

PRONONCE la résiliation à compter du 11 avril 2024 du bail conclu le 24 décembre 2019, entre Madame [G] [S] épouse [M] venant aux droits de Monsieur [Z] [S], d’une part, et Monsieur [A] [H], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2] à [Localité 6] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [A] [H] et Madame [D] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés au bailleur ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [A] [H] et Madame [D] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [G] [S] épouse [M] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [A] [H] et Madame [D] [H] à verser à Madame [G] [S] épouse [M] la somme de 3 209,80 euros (décompte arrêté au 11 avril 2024, terme du mois d’avril 2024 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [A] [H] et Madame [D] [H] à verser à Madame [G] [S] épouse [M] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de mai 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [A] [H] et Madame [D] [H] à verser à Madame [G] [S] épouse [M] une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Madame [G] [S] épouse [M] de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE conjointement Monsieur [A] [H] et Madame [D] [H] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

ORDONNE la transmission de la présente décision à Madame le Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 31 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection
Maryline KIRCH Gussun KARATAS