[1] Copies exécutoires délivrées le :
à Me DOUEK

Copies certifiées conformes délivrées le :
à Me FEDDAL et Me ACHACHE

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8ème chambre
2ème section

N° RG 24/01328 –
N° Portalis 352J-W-B7I-C3ZQM

N° MINUTE :

Assignation du :
24 Janvier 2024

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT
rendue le 06 Février 2025
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L. G.IMMO, prise en la personne de ses co-gérants, Madame [T] [V] et Monsieur [I] [X], domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 9]

représenté par Maître Salima FEDDAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0201

DEFENDEURS

S.A.R.L. TOSCANA, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 8]

représentée par Maître Olivier ACHACHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0267

Monsieur [B] [Z]
Madame [S], [L] [A] épouse [Z]
[Adresse 4]
[Localité 7]

Madame [J], [N] [Z]
[Adresse 5]
[Localité 10]

Monsieur [F], [P], [R] [Z]
[Adresse 2]
[Localité 6]

représentés par Maître Olivier DOUEK de l’AARPI CORTEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1939

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Julie KHALIL, Vice-présidente

assistée de Madame Maïssam KHALIL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 21 Janvier 2025, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 06 Février 2025.

ORDONNANCE

Prononcée par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [S], [L] [A] épouse [Z] possède l’usufruit, et ses enfants, Monsieur [F], [P], [R] [Z] et Madame [J], [N] [Z] possèdent la nue-propriété d’un local commercial (lot n°1) au sein d’un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8], soumis au statut de copropriété des immeubles bâtis.

Ce local a été donné à bail, le 31 octobre 2007, à la société Venezia Trattoria, aux droits de laquelle vient la société Tosacana.

Se plaignant de divers désordres, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] (ci-après « le syndicat des copropriétaires »), représenté par son syndic en exercice, le cabinet G.Immo, a, par acte de commissaire de justice en date du 24 janvier 2024, fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, Monsieur [B] [Z] et la SARL Toscana (ci-après « la société Toscana »), afin de voir prononcer la résiliation judiciairement du bail commercial conclu avec cette dernière, de les voir condamner à remettre en l’état la façade de la courette ainsi qu’à payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Les 27 et 28 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet G. Immo, a également fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris, Madame [S], [L] [A] épouse [Z] et ses enfants, Monsieur [F], [P], [R] [Z] et Madame [J], [N] [Z], en intervention forcée.

Le 15 octobre 2024, le juge de la mise en état a prononcé la jonction de ces deux procédures.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées par la voie électronique le 9 janvier 2025, Monsieur [B] [Z], Monsieur [F], [P], [R] [Z], Madame [J], [N] [Z] et Madame [S], [L] [A] épouse [Z] demandent au juge de la mise en état de

Vu les articles 32, 122 et 789 du Code de procédure civile,
Vu la jurisprudence,
Vu les pièces versées au débat,

Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires,

Prononcer l’irrecevabilité des demandes dirigées contre Monsieur [B] [Z] formulées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la Sarl G. IMMO, dans l’assignation délivrée suivant exploit d’huissier du 24 janvier 2024 ;

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la Sarl G. IMMO, au paiement de la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la Sarl G. IMMO, aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Olivier DOUEK, avocat, en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

Monsieur [B] [Z] soutient, sur le fondement de l’article 789 du code de procédure civile, dans sa rédaction actuelle ainsi que des articles 123, 124, 125, 32 et 112 du code de procédure civile, qu’est irrecevable toute demande formée contre une personne autre que celle à l’encontre de laquelle les prétentions peuvent effectivement être formées. Ainsi, il indique qu’aux termes d’un acte de donation-partage du 27 mars 2000, seuls Madame [S], [L] [A] épouse [Z], et ses enfants, Monsieur [F], [P], [R] [Z] et Madame [J], [N] [Z], ont des droits sur le lot litigieux. Monsieur [B] [Z] ne détient aucun droit sur le local commercial, objet de la présente procédure.

En réponse aux arguments du syndicat des copropriétaires, il soulève que :
– le relevé de propriété produit mentionnant une indivision dont il fait partie ne porte pas sur des biens situés au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] mais sur d’autres immeubles ; ce document ne constitue, en outre, pas un titre de propriété,
– il a signé le bail commercial avec la société Toscana en vertu d’un pouvoir donné par son épouse le 22 mars 2022 ; il en est de même s’agissant de la mise en demeure adressée à la société Toscana,
– concernant sa présence aux assemblées générales des copropriétaires, elle est fondée sur l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 qui à tout copropriétaire de donner un pouvoir à la personne de son choix.

Aux termes de ses conclusions d’incident notifiées par la voie électronique le 20 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires sollicite du juge de la mise en état de

Vu les articles 1341-1 et 595, dernier alinéa du code civil,

Rejeter purement et simplement la fin de non-recevoir invoquée par Monsieur [B] [Z], eu égard tant à sa qualité d’usufruitier du lot n°1, objet du bail commercial dont la résiliation judiciaire est poursuivie, qu’à celle de gérant de fait du lot 1 donné à bail à la société Toscana,

Condamner Monsieur [B] [Z] à payer la somme de 1.400 euros au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Le condamner en tous les dépens,

Le syndicat des copropriétaires soutient être recevable à agir en résiliation du bail contre le locataire en cas de carence du bailleur, en application de l’article 1341-1 du code civil, lorsque les agissements du locataire occasionnent un préjudice pour la collectivité des copropriétaires, ce qui est le cas en l’espèce.

Par ailleurs, il indique que Monsieur [B] [Z] a la qualité d’usufruitier du lot n° 1 litigieux, ce qui lui donne le pouvoir de mettre fin au bail commercial sans le concours du nu-propriétaire. La qualité d’usufruitier de Monsieur [B] [Z] est établi par l’extrait cadastral produit.

En outre, le syndicat des copropriétaires relève que c’est Monsieur [B] [Z], seul, qui a consenti le bail commercial, qui a donné injonction le 16 juillet 2022 à la société Tosacana de respecter ses obligations de locataire et qui l’a également mise en demeure ; Monsieur [B] [Z] se présente implicitement comme le bailleur du lot n°1 et agit comme tel ; de plus, il s’est toujours présenté comme le mandataire de l’indivision, propriétaire du lot n°1 et c’est lui qui assiste aux assemblées générales des copropriétaires.

La société Toscana a indiqué, par message RPVA du 14 octobre 2024, ne pas avoir d’observation à formuler sur le présent incident.

L’incident a été plaidé à l’audience du 21 janvier 2025 et la décision a été mise en délibéré au 6 février 2025.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties quant à l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

Sur la fin de non-recevoir

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

En application de l’article 32 du code de procédure civile, « est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir ».

En l’espèce, les parties discutent la qualité d’usufruitier de Monsieur [B] [Z] et sa qualité de gérant de fait du lot n°1.

Il ressort tant de la donation-partage de Monsieur et Madame [Z]-[A] en date du 27 mars 2000 que du certificat de publicité foncière produit que le lot n°1 litigieux est un bien propre de Madame [S] [A] épouse [Z].

Ces documents permettent d’établir que Monsieur et Madame [Z] sont mariés sous le régime de la communauté légale. Si le bien litigieux (lot n°1) a été acquis conjointement au cours de la communauté des époux, l’acte de donation-partage mentionne la déclaration de remploi par Madame [S] [A] (le bien a été financé par des deniers propres tirés de la revente d’un bien reçu en succession de sa mère), ainsi que la reconnaissance par Monsieur [B] [Z] que ce bien appartient à son épouse à titre de bien propre.

Le syndicat des copropriétaires produit un extrait de matrice cadastrale, portant sur les lots n° 1 et 6, sur laquelle Monsieur [D] [Z] apparaît comme usufruitier de ces lots. Ce document ne constitue qu’un extrait parcellaire ne permettant pas d’établir les droits de Monsieur [Z] sur les lots litigieux. En outre, l’acte de donation-partage produit contient une clause de donation entre époux de l’usufruit des biens, donnés aux enfants du couple, qui mentionne « les donateurs se font réciproquement donation éventuelle, ce que chacun accepte expressément, de l’usufruit ainsi réservé, afin qu’au décès du prémourant cet usufruit soit entièrement réversible sur la tête et au profit du survivant qui continuera d’ne jouir dans les mêmes conditions» (pages 8 et 9). Cette donation est retranscrite dans le certificat de publicité foncière produit par Monsieur [Z]. Dès lors, Monsieur [B] [Z] ne pourra acquérir la qualité d’usufruitier qu’au décès de son épouse.

En outre, s’agissant de la signature des baux commerciaux produits aux débats, le premier en date du 31 octobre 2007 est signé par les deux époux. Toutefois, ce seul élément ne permet pas d’établir que Monsieur [B] [Z] est usufruitier du bien, ni qu’il en a la gestion dans la mesure où le bail est également signé par Madame [S] [A]. Le second bail du 28 mars 2022 est signé seulement par Monsieur [B] [Z] qui produit un pouvoir de représentation en date du 22 mars 2022 délivré par son épouse permettant de le faire.

Concernant la présence de Monsieur [B] [Z] aux assemblées générales des copropriétaires, les procès-verbaux produits indiquent «il a été dressé une feuille de présence qui a été signée par tous les copropriétaires présents et par les mandataires de ceux qui s’étaient faits représentés », sans plus de précision sur les copropriétaires présents et ceux qui se sont fait représentés. Le syndicat des copropriétaires ne produit ni les feuilles de présences établies, ni les pouvoirs des mandataires.

Dès lors, la seule mention de Monsieur [B] [Z] aux procès-verbaux d’assemblées générales des copropriétaires ne permet pas d’établir que Monsieur [Z] est copropriétaire et possède un droit réel sur le lot litigieux, ni qu’il agit en qualité de gérant de fait du bien.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [B] [Z] n’apparaît pas être usufruitier du lot n° 1 litigieux. Il n’a donc aucun droit immobilier sur ce bien. Par ailleurs, s’il a pu agir en qualité de mandataire de son épouse, il n’est pas établi qu’il est gérant de fait de ce bien.

Dès lors, toutes les demandes formées par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de Monsieur [B] [Z] sont irrecevables, y compris celle de dommages et intérêt en réparation du préjudice subi par la copropriété. En effet, cette dernière est fondée sur les désordres allégués en raison de l’exploitation du restaurant exploité par la société Toscana. Or, Monsieur [B] [Z] n’a aucun lien de droit ni avec le bien loué ni avec la société Toscana.

Sur les autres demandes

Ses demandes étant déclarées irrecevables à l’encontre de Monsieur [B] [Z], le syndicat des copropriétaires doit être condamné aux dépens ainsi qu’à lui verser une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Nous, juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile,

DÉCLARONS les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet G. Immo, à l’encontre de Monsieur [B] [Z] irrecevables,

DISONS que la procédure se poursuit entre les autres parties : le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], la société Toscana, Madame [S], [L] [A] épouse [Z], Monsieur [F], [P], [R] [Z] et Madame [J], [N] [Z],

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet G. Immo, aux dépens de l’incident,

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet G. Immo, à payer à Monsieur [B] [Z] une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes,

RENVOYONS l’examen de l’affaire à l’audience de mise en état du Mardi 18 mars 2025 à 10h pour conclusions au fond en défense de Madame [S], [L] [A] épouse [Z], Monsieur [F], [P], [R] [Z] et Madame [J], [N] [Z], à signifier avant le 11 mai 2025.

Faite et rendue à Paris le 06 Février 2025.

La Greffière La Juge de la mise en état