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Loyers commerciaux

N° RG 24/02270 –
N° Portalis 352J-W-B7I-C4DQL

N° MINUTE : 5

Assignation du :
08 Février 2024

EXPERTISE[1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :

Expert:
[I] [M][2]

[2]
[Adresse 2] – [Localité 11]
[XXXXXXXX01]

JUGEMENT
rendu le 06 Février 2025
DEMANDERESSE

S.C.I. SCI LEFEBVRE IMMO
[Adresse 9]
[Localité 4]

représentée par Maître André JACQUIN de la SELAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, demeurant [Adresse 7] – [Localité 12], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0428

DEFENDERESSE

S.A.R.L. ROYAL REPUBLIQUE
[Adresse 14]
[Localité 18]

représentée par Maître Denis THEILLAC de la SELAS Cabinet THEILLAC-CAVARROC, demeurant [Adresse 8] – [Localité 11], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #A0550

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

A l’audience du 05 Décembre 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

Par acte sous seing privé du 02 août 2012, la S.C.I. [Adresse 13], aux droits de laquelle vient la S.C.I. LEFEVBRE IMMO, a consenti à la S.A.R.L. ROYAL RÉPUBLIQUE le renouvellement d’un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 13] à [Localité 18], pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2012 se terminant le 30 juin 2021 pour un loyer annuel principal fixé à 42 500 € HT et HC.

Par extrajudiciaire du 24 avril 2023, la locataire a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2023.

Par acte signifié le 21 juillet 2023, la bailleresse a indiqué accepter le renouvellement du bail, mais moyennant un loyer annuel en principal porté à 85 000 €.

La bailleresse a notifié à la locataire un mémoire préalable du 08 novembre 2023 par lettre recommandée avec accusé de réception non daté.

Par acte du 08 février 2024, la bailleresse a assigné la locataire devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de PARIS.

Dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 novembre 2024, elle sollicite :
-la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 94 000 € par an, HT et HC, à compter du 1er juillet 2023,
-la condamnation de la locataire au paiement des intérêts à valoir sur la différence entre le montant du loyer fixé en renouvellement et le loyer effectivement réglé, à partir de l’assignation et à compter de chaque date d’exigibilité,
-de juger que les intérêts dus depuis plus d’une année feront l’objet d’une capitalisation,
-subsidiairement, la désignation d’un expert pour donner avis sur le montant du loyer du bail renouvelé,
-en tout état de cause, de condamner la locataire aux entiers dépens, ainsi qu’à lui payer une somme de 10 000 € au titre de ses frais irrépétibles,
-outre le rappel que l’exécution provisoire est de droit.

Dans son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 07 juin 2024, la locataire sollicite du juge des loyers de :
-constater le renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2023,
-appliquer les règles du plafonnement du loyer et fixer en conséquence ledit loyer à 49 577,91 € par an en principal,
-subsidiairement, s’il était estimé que le loyer doit être déplafonné, de le fixer à 52 810 € par an, HT et HC, à compter du 1er juillet 2023,
-à titre infiniment subsidiaire, la désignation d’un expert pour déterminer la valeur locative des locaux et l’existence ou non de motifs de déplafonnement, et dans ce cas, la fixation du loyer provisionnel à son montant actuellement en vigueur,
-en tout état de cause, la condamnation de la bailleresse en tous les dépens, en ce compris les éventuels frais d’expertise.

L’affaire est venue à l’audience du 05 décembre 2024.

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après:
1o Les caractéristiques du local considéré;
2o La destination des lieux;
3o Les obligations respectives des parties;
4o Les facteurs locaux de commercialité;
5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

Aux termes de l’article L. 145-34 du code de commerce, « À moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. »

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2023 mais demeurent en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé.

La bailleresse soutient que les facteurs locaux de commercialité ont fait l’objet de modifications notables justifiant le déplafonnement du loyer du bail renouvelé, compte tenu du nombre de constructions neuves, de l’augmentation de la fréquentation de la station de métro [20] et de la catégorie socio-professionnelle des cadres, de la réouverture du [15] et du réaménagement de la [Adresse 19].

Elle produit à l’appui de ses prétentions un jugement du juge des loyers du tribunal de grande instance de Paris du 21 mars 2017 retenant un déplafonnement pour ce motif concernant un bail au profit de la société SFR, dans des locaux sis [Adresse 5].

La locataire conteste l’existence de modifications notables ou leur incidence favorable sur son commerce, explique que la rénovation de la [Adresse 19] a dégradé la commercialité du secteur et relève que les motifs du jugement du 21 mars 2017 ne sont pas transposables, compte tenu de la différence des activités des locataires et de l’écoulement de presque dix années entre les deux renouvellements comparés.

Elle produit de son côté des articles de presse, un communiqué de la préfecture de police du 27 mai 2016, un jugement du juge des loyers du tribunal de céans du 08 mars 2012, le rapport d’expertise de monsieur [R] du 25 janvier 2011 et l’acte de renouvellement des locaux voisins dans lesquels son activité est également exercée.

Il y a lieu de constater que les éléments et explications de la demanderesse ne suffisent pas à justifier du bien fondé de ses prétentions.

Toutefois, il est justifié de l’opportunité d’ordonner une expertise pour avoir toutes informations sur les modifications des facteurs locaux de commercialité évoquées par la bailleresse à l’appui de sa demande de déplafonnement et avoir avis sur la valeur locative des lieux.

En conséquence, il convient, avant de statuer sur toutes les demandes, d’ordonner une expertise.

La mission de l’expert est déterminée au dispositif de cette décision.

L’expertise aura lieu aux frais avancés de la bailleresse, qui a un intérêt certain à la réalisation de la mesure et la sollicite.

Il y a lieu de préciser qu’il appartiendra aux parties de communiquer à l’expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise.

Par ailleurs, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation.

Afin qu’elles bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour leur fournir toute information et recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Le loyer provisionnel restera, pendant la durée de l’instance, égal au montant du loyer contractuel.

Dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, les dépens, ainsi que les demandes au titre des frais irrépétibles, qui y sont liées, seront réservés.

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire,

En premier ressort,

Constate le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux sis [Adresse 13], à [Localité 18], à compter du 1er juillet 2023 ;

Avant dire droit sur toutes les autres demandes,

Ordonne une mesure d’expertise et désigne en qualité d’expert :

[I] [M]
[Adresse 2]
[Localité 11]
[Courriel 16]

avec mission de :

* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
* visiter les locaux sis [Adresse 13], à [Localité 18] et les décrire,
* entendre les parties en leurs dires et explications,
* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties en ce qui concerne la modification des facteurs locaux de commercialité,
* examiner et donner tout avis utile sur ce motif allégué de déplafonnement du loyer,
* rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juillet 2023 au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce,
*donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er juillet 2023 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,
*rendre compte du tout et donner son avis motivé,
* dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Rappelle qu’ils appartiendra aux parties de communiquer à l’expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 31 mars 2026,

Fixe à la somme de 4 000 (quatre-mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la S.C.I. LEFEVBRE IMMO à la régie du tribunal judiciaire de Paris (escalier D 2e étage) au plus tard le 07 avril 2025 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée le 15 mai 2025 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,
Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de:

[Y] [B]
[Adresse 6]
[Localité 10]
[XXXXXXXX03]
[Courriel 17]

Dit que le médiateur n’interviendra pour satisfaire à l’injonction ainsi ordonnée qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ;

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :
– d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,
– de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation:
– le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
– le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant ;

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

Réserve les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 06 Février 2025

La Greffière La Présidente
M. PLURIEL L. FONTANELLA