TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
06 FÉVRIER 2025

N° RG 23/01942 – N° Portalis DB22-W-B7H-RHOK
Code NAC : 30B
EJ

DEMANDERESSE :

Madame [X] [U], née le 3 juin 1941 à [Localité 11] (47), de nationalité française, retraitée, demeurant [Adresse 1] [Localité 3], représentée par ses mandataires suivant acte notarié dressé par Maître [V] [D], Notaire, en date du 29/08/2020, contenant mandat de protection future, à savoir :

– Madame [K] [U] née le 11/09/1974 à [Localité 12] (28) demeurant
[Adresse 5] [Localité 7],
– Madame [M] [U] née le 04/03/1976 à [Localité 12] (28) demeurant [Adresse 14] [Localité 6] (Suisse),
– Monsieur [P] [U] né le 04/12/1977 à [Localité 12] (28) demeurant [Adresse 2] [Localité 10],

représentée par Maître Frédéric DROUARD de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Pascal KOERFER de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSE :

Madame [S] [J]
demeurant [Adresse 9] – [Localité 8]

représentée par Maître Asma MZE de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Caroline ANDRE-HESSE, avocat plaidant au barreau de PARIS.

PARTIES INTERVENANTES :

1/ Madame [K] [U]
née le 11 Septembre 1974 à [Localité 12] (28),
demeurant [Adresse 5] – [Localité 7],

2/ Madame [M] [U]
née le 04 Mars 1976 à [Localité 12] (28),
demeurant [Adresse 14] [Localité 6] (SUISSE),

3/ Monsieur [P] [U]
né le 04 Décembre 1977 à [Localité 12] (28),
demeurant [Adresse 2] -[Localité 10],

représentés par Maître Frédéric DROUARD de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Pascal KOERFER de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

* * * * * *

ACTE INITIAL du 03 Février 2023 reçu au greffe le 30 Mars 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 15 Octobre 2024, après le rapport de Monsieur JOLY, Président de la Chambre, l’affaire a été mise en délibéré au
12 Décembre 2024 prorogé au 06 Février 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint
Monsieur LE FRIANT, Vice-Président
Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

EXPOSE DU LITIGE

Madame [X] [U] était propriétaire d’un local situé [Adresse 4] à [Localité 13] (78) consistant en une pièce avec un accès sur cour et la jouissance des parties communes (couloir, salle d’attente, toilettes) pour une surface d’environ 24 m2.

Par acte sous seing privé en date du 26 septembre 2011, Madame [X] [U] a donné à bail son local à Madame [S] [J], dans le cadre d’un bail à usage professionnel pour y exercer l’activité de Psychanalyste, “A l’exclusion de tout autre activité commerciale, industrielle ou artisanale”.

Le bail a été consenti pour une durée de six années à compter du
1er octobre 2011, pour expirer le 30 septembre 2017. Depuis cette
date, le contrat s’est poursuivi de manière tacite.

Le loyer, payable le 1er de chaque mois, avait été contractuellement fixé à la somme de 500 €, « payable le 15 de chaque mois, les 6 premiers mois, puis de 600 euros par la suite ».

Déplorant un paiement irrrégulier du loyer et la non prise en compte d’une révision l’ayant porté à 680,26 euros à compter du 1er août 2022, Madame [X] [U] a fait délivrer à sa locataire un commandement de
payer le 16 septembre 2022 pour un montant en principal de 7.846,82 euros (8.011,85 euros avec les frais).

Par acte du 30 novembre 2022, Mme [X] [U] a fait assigner
Mme [S] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Mantes-la Jolie afin de :

– Déclarer Mme [X] [U] recevable et bien fondée en ses
demandes ;
– Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail signé entre les parties le
26 septembre 2011 ;
– Dire et juger que l’arriéré locatif de Mme [S] [J] s’étant creusé pour atteindre la somme de 8.707,34 euros au 18 novembre 2022, cela constitue un motif d’une gravité suffisante pour qu’il soit procédé à la résiliation judiciaire du contrat de bail ;
– Prononcer l’expulsion de Mme [S] [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef du local à usage professionnel situé au rez de chaussée de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 13] ;
– Dire et juger que l’huissier chargé des opérations d’expulsion pourra être assisté de la Force publique et d’un serrurier si besoin est ;
– Dire et juger qu’à défaut d’être enlevés spontanément par la débitrice, les meubles et le matériel lui appartenant pourront être soit vendus par Mme [X] [U], le prix de vente venant en déduction des sommes dues, soit détruits dans l’hypothèse où leur valeur s’avérerait insuffisante ou encore transférés vers une association caritative ;
– Dire et juger que l’expulsion sera prononcée sous astreinte d’un montant de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;
– Condamner Mme [S] [J] aux paiement d’une somme de 680,26 euros à titre d’indemnité d’occupation mensuelle étant précisé que cette somme deviendra exigible à la date à laquelle le jugement prononçant la résiliation judiciaire du contrat de bail sera rendu ;
– Condamner Mme [S] [J] à payer à Mme [X] [U] une somme de 8.707,34 euros selon décompte arrêté au
18 novembre 2022 étant précisé que les sommes qui seront dues jusqu’au jugement qui prononcera la résiliation judiciaire du bail le seront à titre d’arriérés de loyer et les sommes qui sont dues postérieurement au jugement le seront à titre d’indemnité d’occupation ;
– Condamner Mme [S] [J] à payer à Mme [X] [U] une somme de 1.400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
– Condamner Mme [S] [J] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer signifié le 16 septembre 2022 pour un montant de 163,22 euros ;
– Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir;
– Condamner Mme [S] [J] à rembourser à Mme [U] les honoraires proportionnels résultant des dispositions de l’article 10 du décret N°96-1080 du 12 décembre 1996 modifié par le décret du 8 mars 2001 portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale qu’elle serait amenée à règler dans l’hypothèse d’un recours à l’exécution forcée de la décision à intervenir.

Par jugement du 3 février 2023, le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Mantes la jolie s’est déclaré incompétent au profit du Tribunal judiciaire de Versailles.

Par acte extrajudiciaire du 8 mars 2023, la bailleresse a donné congé pour le
30 septembre 2023 à 24H.

Madame [S] [J] a quitté les lieux le 31 juillet 2023 et un procès-verbal de commissaire de justice a été établi lors de la remise des clés.

Les avis d’avoir à poursuivre l’instance (article 82 du code de procédure civile) ont été adressés aux parties le 3 avril 2023.

Mme [X] [U], Mme [K] [U], Mme [M] [U] et M.[P] [U] ont constitué Avocat par déclaration au greffe sur jugement d’incompétence le 24 mai 2023.

Mme [S] [J] s’est constituée en défense le 3 juillet 2023.

Mme [X] [U] est décédée le 9 août 2023.

Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le
1er décembre 2023 , Mme [K] [U], Mme [M] [U]
et M. [P] [U] demandent au Tribunal de :
Vu les articles 1217, 1224 et 1226 du code civil résultant de l’ordonnance
n° 2016-131 du 10 février 2016,
Vu le contrat de bail signé entre les parties le 26 septembre 2011,

• Constater l’intervention volontaire de Mesdames [K] et [M] [U], Monsieur [P] [U], les enfants de Madame [X] [U] ès qualité de mandataires, selon mandat de protection future ayant pris effet par jugement du 25 février 2022,

En conséquence,

• Déclarer Madame [X] [U] représentée par ses mandataires, recevable et bien fondée en ses demandes,

• Dire que les demandes formées au titre de la validité du congé pour motif légitime et sérieux délivré le 8 mars 2023, la résiliation judiciaire du contrat de bail et d’expulsion sous astreinte sont devenues sans objet en raison du départ de la locataire,

• Condamner Madame [S] [J] à payer à Madame [X] [U] une somme de 13.338,25 euros, selon décompte net arrêté au
31 juillet 2023,

• Condamner Madame [S] [J] à payer à Madame [X] [U] la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts,

• Condamner Madame [S] [J] à payer à Madame [X] [U], une somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

• Condamner Madame [S] [J] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 16 septembre 2022, pour un montant de 163,22 euros,

• Maintenir l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

• Condamner Madame [S] [J] à rembourser à Madame [U], les honoraires proportionnels résultant des dispositions de l’article 10 du décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996, modifié par le décret
n° 2011-212 du 8 mars 2001, portant fixation du tarif des Commissaires de Justice en matière civile et commerciale, qu’elle serait amenée à régler dans l’hypothèse d’un recours à l’exécution forcée de la décision à intervenir.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 21 septembre 2023, Mme [J] demande au Tribunal de :

Constater le défaut de capacité à agir de Madame [U] du fait du mandat de protection future dont elle a fait l’objet par exécutoire du 29 août 2020,

A titre principal
– Juger que Madame [U] ne justifie pas de sa demande d’arriéré de loyer et ce en violation des dispositions de l’article 6 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire
– Juger que Madame [J] s’est acquittée de l’intégralité des loyers dont elle était redevable et était bien fondée à réduire puis suspendre le paiement de son loyer sur le fondement de l’exception d’inexécution,
– Juger la procédure sans objet, le contrat de bail étant d’ores et déjà résilié,
– Condamner Madame [U] à verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 26 mars 2024.

Sur le défaut de qualité à agir

L’article 789, 6° du code de procédure civile prévoit que « lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir. (…) Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.
Lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Toutefois, dans les affaires qui ne relèvent pas du juge unique ou qui ne lui sont pas attribuées, une partie peut s’y opposer. Dans ce cas, et par exception aux dispositions du premier alinéa, le juge de la mise en état renvoie l’affaire devant la formation de jugement, le cas échéant sans clore l’instruction, pour qu’elle statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Il peut également ordonner ce renvoi s’il l’estime nécessaire. La décision de renvoi est une mesure d’administration judiciaire.

Le juge de la mise en état ou la formation de jugement statuent sur la question de fond et sur la fin de non-recevoir par des dispositions distinctes dans le dispositif de l’ordonnance ou du jugement. La formation de jugement statue sur la fin de non-recevoir même si elle n’estime pas nécessaire de statuer au préalable sur la question de fond. Le cas échéant, elle renvoie l’affaire devant le juge de la mise en état.»

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Mme [J] expose que Madame [X] [U] est sous mandat de protection future depuis le 29 août 2020 et a, à ce titre, pour mandataires Madame [K] [U], Madame [M] [U] et Monsieur [P] [U].

Elle fait valoir que l’assignation est établie à la demande de Madame [X] [U] sans qu’il soit fait référence au mandat de protection future dont elle fait l’objet et sans intervention des mandataires, alors qu’en vertu du mandat dont elle fait l’objet Madame [U] n’a pourtant pas la capacité d’agir en justice. Elle demande en conséquence au Tribunal de constater le défaut de capacité de la demanderesse pour assigner.

Les demandeurs font valoir que selon un arrêt de la 2ème chambre civile de la Cour de cassation du 10 janvier 2019, il est possible de régulariser un défaut de capacité à agir d’une personne devant être représentée en justice par l’intervention de son représentant avant que le juge ne statue.

En tout état de cause, le défaut de capacité à agir s’analyse en une fin de non recevoir sur laquelle le Tribunal ne saurait statuer, étant relevé que le juge de la mise en état, seul compétent pour en connaître en vertu des dispositions de l’article 789 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige, n’a pas été saisi de cette question et que les parties ont été invitées à faire valoir leurs observations à ce sujet par note en délibéré lors de l’audience de plaidoirie, aucune note en délibéré n’ayant par la suite été communiquée.

En conséquence de ce qui précède, la fin de non recevoir soulevée par
Mme [J] sera déclarée irrecevable.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 444 du code de procédure civile, le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

En vertu de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile :

“Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.”

En l’espèce, les enfants de Mme [U] entendent reprendre la procédure en leur qualité d’héritiers suite à son décès survenu le 9 août 2023.

Cependant, force est de constater que toutes les demandes sont faites au nom de Mme [X] [U].

Il apparaît donc indispensable de régulariser les conclusions des demandeurs dans leur dispositif, aucune condamnation ne pouvant être prononcée au profit d’une personne décédée.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner la réouverture des débats et le renvoi de l’affaire à la mise en état à cet effet.

La réouverture des débats avec renvoi à la mise en état emporte révocation de l’ordonnance de clôture.

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

Déclare irrecevable la fin de non recevoir soulevée par Mme [J],

Ordonne la révocation de l’ordonnance de clôture rendue le 26 mars 2024,

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 5 mars 2025 à 09h30 pour régularisation des conclusions des demandeurs afin de prendre en compte dans les demandes le décès de Mme [X] [U] survenu le 9 août 2023, clôture et fixation à l’audience de plaidoirie du 18 mars 2025 à 14h00,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 FÉVRIER 2025 par M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY